Vous envisagez de vendre ou de louer un bien immobilier ? Vous devrez réaliser un diagnostic immobilier. Ce diagnostic peut influencer grandement le succès de votre transaction. Il est donc essentiel de bien s’y préparer.
Il peut arriver que les diagnostiqueurs immobiliers, par manque de temps ou d’informations, sous-estiment votre logement. Voici quelques conseils pour aborder au mieux vos diagnostics immobiliers afin qu’ils reflètent au mieux la qualité de votre bien.
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Si vous souhaitez mettre en location un logement, comparez les frais de gestion locative des agences immobilières.
Dans cet article, nous aborderons :
– Comment se préparer à un diagnostic immobilier pour obtenir les meilleures notes possibles ?
– Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente ?
– Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
– Comment améliorer ses résultats : diagnostic par diagnostic
– Le DPE
– Le diagnostic plomb
– Le diagnostic amiante
– Le diagnostic électricité
– Le diagnostic gaz
– Le diagnostic d’assainissement non collectif (ANC)
– Le diagnostic termites
– Le Diagnostic ERP (risques et pollutions)
– Le Diagnostic Bruit
Nous parlerons également de la durée de validité des diagnostics immobiliers.
Comment réussir son diagnostic immobilier pour obtenir les meilleures notes ?
Il y a plusieurs types de diagnostics immobiliers, chacun ayant ses particularités. Pour maximiser vos chances, voici cinq conseils et deux étapes préalables à suivre avant de vous préparer pour un diagnostic immobilier.
Anticipez en réalisant des travaux
Un logement neuf a plus de chances d’obtenir de bonnes notes aux diagnostics immobiliers. Si votre logement n’est pas neuf, faire des travaux peut améliorer ses classements.
Par exemple, l’installation d’une pompe à chaleur peut influencer le résultat du diagnostic de performance énergétique et celui des autres diagnostics liés aux installations électriques ou au gaz.
Bien sûr, ce n’est pas toujours facile à réaliser. Cependant, selon l’ancienneté de votre bien immobilier, il peut être judicieux de le rénover énergétiquement avant de le mettre en vente. Les acheteurs sont souvent prêts à payer plus cher pour un bien sans travaux et surestiment les coûts et les efforts nécessaires pour effectuer des rénovations eux-mêmes.
Une astuce supplémentaire : si vous recherchez un professionnel pour la rénovation énergétique, sachez que Loc’isol est spécialisé dans l’amélioration des performances énergétiques. Avec leur aide, vous pouvez obtenir une note suffisante pour louer ou vendre votre bien au bon prix malgré les nouvelles réglementations en matière d’efficacité énergétique.
Ne choisissez pas le mauvais diagnostiqueur immobilier
Il y a beaucoup de diagnostiqueurs en France, mais tous n’ont pas nécessairement les certifications requises. Si vous confiez vos diagnostics à un professionnel non certifié, vous risquez une amende de 1 500 €, en plus de voir le diagnostic être annulé. Cela peut entraîner des litiges juridiques et des coûts importants pour vous.
Pour vérifier les certifications d’un diagnostiqueur, consultez l’annuaire officiel du gouvernement français.
Les tarifs des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés par la loi. Il est donc conseillé de comparer les prix proposés par différents prestataires.
À titre indicatif, un diagnostic coûte environ une centaine d’euros (et il y a plusieurs types de diagnostics à réaliser). La plupart des diagnostiqueurs offrent des packs regroupant plusieurs diagnostics pour réduire les frais. Demandez un devis pour obtenir une estimation précise car les prix peuvent varier.
Préparez les justificatifs des travaux antérieurs
Préparez les preuves des travaux et des matériaux utilisés pour le diagnostic immobilier. Incluez les factures d’isolation et les documents de copropriété si nécessaire. Pour le DPE, rassemblez vos relevés de consommation énergétique sur plusieurs années. Une faible consommation sera bénéfique pour votre évaluation.
Assistez activement au diagnostic immobilier
Pour réaliser un diagnostic immobilier, le diagnostiqueur se déplace sur place. Il est conseillé d’être présent lors de cette visite.
En effet, bien que le diagnostic soit basé sur des normes strictes, les résultats dépendent surtout des informations fournies par le diagnostiqueur. Si vous ne lui expliquez pas en détail la composition de votre logement, il se basera uniquement sur ce qu’il voit et croit.
Il serait regrettable d’obtenir une mauvaise note parce que le diagnostiqueur n’était pas informé des travaux précédemment effectués.
L’expérience d’Anéva : Mon oncle a récemment réalisé un DPE et a suivi attentivement le diagnostiqueur ! Qui mieux que lui pouvait expliquer les matériaux isolants utilisés ? Ne perdez pas de vue le diagnostiqueur et assurez-vous qu’il évalue correctement votre logement.
N’hésitez pas à demander un nouveau diagnostic immobilier si vous obtenez une note basse
Malgré des méthodes unifiées, les résultats du diagnostic peuvent varier en fonction du diagnostiqueur. C’est particulièrement vrai pour le DPE, où la notation peut parfois différer de deux classes.
Il est donc conseillé d’obtenir un second avis, comme on le fait parfois en santé. Ce contre-diagnostic offre une seconde chance à votre logement. Même si cela a un coût, il serait dommage de subir une mauvaise note si vous êtes convaincu que votre bien mérite mieux.
Par exemple, une maison individuelle d’un peu plus de 100 mètres carrés a été notée F par un premier diagnostiqueur DPE puis D par un second. Cette différence peut avoir un impact considérable si vous souhaitez louer ou vendre cette maison. Dans ce cas, il est recommandé de communiquer le meilleur résultat aux potentiels locataires ou acheteurs. En cas de surestimation avérée, la responsabilité du second diagnostiqueur serait engagée.
Ne falsifiez pas un diagnostic immobilier
Ce n’est pas une bonne idée. Les diagnostics sont contraignants, ce qui signifie que votre locataire ou l’acheteur peuvent vous poursuivre en justice. Cela peut entraîner l’annulation du bail ou de la vente, le remboursement des loyers perçus, des dommages et intérêts. Les conséquences financières peuvent être importantes. Il est à noter que l’acheteur a également la possibilité de signaler le problème au service de lutte contre les fraudes de la DGCCRF. Cette dernière peut infliger une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € et une peine d’emprisonnement de 2 ans au vendeur.
Il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié et assuré. En cas d’erreur dans le diagnostic, sa responsabilité sera engagée (et son assurance prendra en charge les conséquences).
Quel diagnostic immobilier est requis ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires dépendent de la vente ou de la location du logement, de la localisation géographique et de l’ancienneté du bâtiment. Un diagnostiqueur immobilier certifié peut les réaliser.
Les contrôles à effectuer en cas de vente d’un bien immobilier
Le vendeur doit faire plusieurs diagnostics avant de vendre une maison ou un appartement :
– Un Diagnostic de performance énergétique (DPE) et un audit énergétique si la note est mauvaise,
– Un Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour les bâtiments anciens,
– Un État amiante pour les constructions antérieures à 1997,
– Un contrôle de l’électricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans,
– Vérifier l’assainissement non collectif,
– Rechercher la présence de termites selon la zone géographique du bien,
– Consulter les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…
– Faire un diagnostic bruit.
En plus des diagnostics immobiliers, il faut fournir un carnet d’information du logement.
Pour les appartements en copropriété, il faut indiquer la superficie privative selon la loi Carrez. Cela mesure la surface habitable après déduction des parties communes.
Il est important aussi de vérifier la présence éventuelle de mérule dans certaines zones géographiques. Pour connaître le risque mérule dans votre région, contactez votre préfecture.
Tous ces diagnostics doivent être regroupés dans le dossier technique remis à l’acheteur lors de la vente. À partir de 2023 en région parisienne, un diagnostic assainissement collectif sera obligatoire mais le décret n’est pas encore publié.
Les expertises immobilières requises pour une location
Lorsqu’un propriétaire souhaite louer son bien immobilier, il doit fournir au locataire différents diagnostics : le DPE pour l’énergie, le Crep pour le plomb, un état amiante même si la loi n’est pas encore appliquée en 2023, un état de l’installation électrique et du gaz s’ils ont plus de 15 ans, un état des risques naturels et technologiques, ainsi qu’un diagnostic bruit. Il doit également indiquer la surface habitable selon la Loi Boutin, qui exclut certaines pièces non destinées à l’habitation. Ces diagnostics doivent être remis lors de la signature ou du renouvellement du bail, mais il est recommandé de les fournir avant même de publier une annonce de location.
Comment obtenir de meilleurs résultats : diagnostic par diagnostic
Il y a une dizaine de diagnostics immobiliers différents. Voici une petite présentation de chacun d’eux.
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) – Réécrire en French: Le Bilan énergétique du logement
Le DPE évalue la consommation énergétique d’un logement et son impact environnemental. Il attribue une note de A à G, obligatoire en France pour toute vente ou location immobilière. Une mauvaise note peut impacter la capacité de louer ou le prix de vente, incitant à des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien. Pour cela, envisager une rénovation énergétique est souvent nécessaire. Optez pour Loc’Isol, expert certifié dans ce domaine.
Le Diagnostic de risque d’exposition au plomb (DREP)
Le diagnostic plomb est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Il vise à détecter la présence de plomb dans la peinture ou les enduits de votre maison ou appartement.
Un diagnostiqueur certifié viendra réaliser des prélèvements et des analyses pour vérifier la concentration en plomb. Si elle dépasse un certain seuil, des travaux seront nécessaires pour garantir la sécurité des occupants. Il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié. Voici quelques courtiers en travaux de confiance qui peuvent vous orienter vers le meilleur spécialiste près de chez vous.
Pour obtenir un résultat positif au diagnostic plomb, veillez à ce que votre logement soit propre et dégagé afin d’aider le diagnostiqueur dans son travail. Nettoyer les surfaces avec un chiffon humide peut aussi contribuer à réduire la quantité de poussières contenant du plomb.
Le gouvernement indique la présence ou l’absence d’amiante
Le diagnostic amiante sert à repérer la présence d’amiante dans les matériaux de construction d’une maison. L’amiante est une substance dangereuse pour la santé qui était souvent utilisée avant son interdiction en 1997. Les fibres d’amiante peuvent être inhalées et causer des maladies graves comme le cancer du poumon.
Ce contrôle est obligatoire pour les maisons construites avant le 1er juillet 1997. Il doit être effectué par un professionnel certifié et comprendre un examen visuel des parties accessibles de la maison, ainsi que des prélèvements éventuels pour analyse en laboratoire.
Un résultat positif indique la présence d’amiante. Selon l’étendue de la contamination, il peut être nécessaire d’enlever l’amiante. Pour cela, vous pouvez consulter notre liste de courtiers en travaux afin qu’ils puissent vous mettre en relation avec un spécialiste du désamiantage près de chez vous.
L’état de l’installation électrique intérieure
Le diagnostic électrique, ou l’état de l’installation électrique, est obligatoire en France pour les logements de plus de 15 ans. Il vise à contrôler la conformité et la sécurité des installations.
Si des problèmes sont détectés, le diagnostiqueur donnera des conseils précis pour les corriger : remplacement du matériel obsolète, amélioration de l’isolation des câbles et installation d’interrupteurs différentiels.
Il est recommandé de faire appel à un électricien professionnel pour réaliser ces travaux. Vous pouvez contacter l’un des courtiers en travaux présent dans notre comparatif.
L’état de l’installation intérieure du gaz
Le diagnostic gaz est obligatoire pour les logements de plus de 15 ans afin de vérifier la conformité et la sécurité de l’installation. Il est recommandé de réaliser des travaux pour améliorer ces aspects, comme remplacer les équipements vétustes, vérifier l’étanchéité des canalisations et installer des détecteurs de gaz. Faites appel à un professionnel qualifié pour ces travaux.
Le statut de l’installation d’assainissement non collectif
Le diagnostic ANC est nécessaire pour vendre un bien immobilier hors zone d’assainissement collectif. Il vise à vérifier la conformité et le bon fonctionnement de l’installation individuelle.
Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il contrôle la fosse septique, le traitement des eaux usées et l’évacuation.
Une installation non conforme peut présenter des risques pour l’environnement et la santé publique. En cas de défaut :
– Vidange régulière de la fosse ou micro-station,
– Travaux de réhabilitation ou remplacement,
– Ajout de dispositifs complémentaires,
– Réparation ou remplacement des canalisations défectueuses.
Pour trouver un professionnel qualifié, consultez notre comparatif des courtiers en travaux.
Le statut concernant la présence de termites
Le diagnostic termites est obligatoire pour vendre un bien immobilier dans une zone à risque. Il vise à vérifier l’absence de ces insectes destructeurs et les dégâts qu’ils ont causés. Leur présence peut compromettre la solidité du bâtiment et mettre en danger ses occupants.
Pour repérer les termites, le diagnostiqueur inspecte visuellement le bien à la recherche de signes d’infestation (galeries, bois endommagé, traces). En cas de problème, il est conseillé de contacter une entreprise spécialisée pour éliminer les termites. Des travaux préventifs ou curatifs peuvent être nécessaires, voire le remplacement de parties abîmées comme la charpente.
Le titre « État des risques et pollutions (ERP) » doit être réécrit en français comme suit : « Évaluation des risques et pollutions (ERP)
Le diagnostic immobilier informe l’acheteur (ou le locataire) sur les risques et pollutions présents dans la région du bien.
Il se base sur les données des autorités locales et peut révéler divers types de risques : naturels (inondations, séismes), technologiques (industries à risque, stockages dangereux) ou liés à la qualité de l’air ou de l’eau.
En tant que propriétaire, on ne peut pas changer la situation par rapport aux risques identifiés. Cependant, on peut mettre en avant les mesures prises pour réduire ces risques, comme l’installation de dispositifs de sécurité ou une assurance spécifique.
Le diagnostic acoustique
Le diagnostic acoustique est nécessaire pour les logements situés près d’un aéroport. Vérifiez si votre logement est concerné en consultant le Plan d’Exposition au Bruit (PEB) du Ministère de l’Environnement.
Vous pouvez remplir vous-même ce diagnostic à l’aide du PEB, sans avoir besoin de faire appel à un diagnostiqueur.
Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative pour les futurs acheteurs ou locataires, et il n’est malheureusement pas possible de l’améliorer.
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Le Carnet d’information du logement est nécessaire pour les logements ayant été rénovés pour améliorer leur performance énergétique depuis le 1er janvier 2023.
Ce n’est pas vraiment un diagnostic, mais plutôt une source d’informations pour le futur acheteur. C’est un peu comme un historique de santé qui retrace les événements importants de la vie du bien immobilier (travaux effectués, matériaux utilisés, etc.). Ce carnet facilitera la réalisation des futurs diagnostics de performance énergétique. Une bonne manière de conserver l’historique à travers les différents propriétaires !
Il est également obligatoire pour les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023.
Quelle est la durée de validité des divers diagnostics immobiliers ?
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité et elle change avec les lois.
Diagnostic | Vente | Location
DPE | 10 ans (depuis 2021) / avant 2025 (avant 2021)
Plomb | 1 an si présence / illimité si absence
Amiante | Illimité si absence (désamiantage obligatoire si présence)
Electricité | 3 ans / 6 ans
Gaz | 3 ans / 6 ans
ANC | Non requis
Termites | 6 mois / Non requis
ERP, Bruit| 6 mois
Surface privative (loi Carrez) | Illimité tant qu’il n’y a pas de modification de pièce
Surface privative (loi Boutin) | Non applicable / Illimité tant qu’il n’y a pas de modification de pièce
Mérule| Pas d’expiration/Non requis.