On parle beaucoup de location LMNP. C’est un investissement locatif apprécié par les propriétaires immobiliers qui veulent rentabiliser leur bien en bénéficiant d’avantages fiscaux. Il est essentiel de bien sélectionner le bon régime fiscal car une mauvaise décision peut fortement impacter la rentabilité de votre investissement.
Quelques conseils pour réussir votre investissement locatif en LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) est différente de la location meublée professionnelle (LMP) sur le plan financier, et de la location non meublée (LNM) en termes d’engagements contractuels et d’équipements.
Comment accéder à la location en LMNP ?
Un gain financier optimal
Si vous gagnez plus de 23 000 € par an avec les loyers après déduction des charges, ou si ces revenus sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal, vous n’aurez plus le statut LMNP. Vous serez alors considéré comme Location Meublée Professionnelle (LMP).
Les règles juridiques
La location meublée a ses propres règles contractuelles :
– La durée du bail est d’un an, renouvelable.
– Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer.
– Le propriétaire doit donner un préavis de 3 mois minimum.
– Le locataire doit donner un préavis d’un mois seulement.
L’aménagement en mobilier
Pour louer en meublé, il faut équiper le logement avec literie, volets ou rideaux, étagères, luminaires, matériel d’entretien, table et chaises, plaques de cuisson, four ou micro-onde, réfrigérateur avec compartiment congélation ou congélateur et vaisselle. Pour réussir son investissement en LMNP, il faut respecter certaines règles simples.
Optez pour un logement de qualité
Il est essentiel de choisir un logement avec potentiel dans une zone attractive pour réussir son investissement locatif en LMNP. Qui voudrait acheter un appartement dans un immeuble qui risque de s’effondrer ? Ou dans un village désert ? La recherche du bien immobilier est cruciale pour la réussite de votre location LMNP.
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Évaluez votre rentabilité avant d’investir
Les deux premiers conseils peuvent sembler évidents, mais ils sont essentiels pour estimer la rentabilité de votre investissement locatif. Personne ne souhaite investir dans l’immobilier locatif s’il y a une perte financière.
Pour calculer cette rentabilité, il faut prendre en compte : le prix d’achat du bien (frais inclus), les travaux nécessaires pour le louer convenablement, les meubles obligatoires, les intérêts du prêt, les assurances, la gestion locative, les charges de copropriété, la fiscalité, etc.
Il est aussi important de considérer les loyers perçus et éventuellement une plus-value à la revente si vous visez une rentabilité à long terme. Le régime fiscal LMNP permet de déduire certaines charges du bénéfice imposable.
Optez pour le régime fiscal adapté
Le statut LMNP vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux : forfaitaire (micro-BIC) ou réel, tant que vos loyers annuels n’excèdent pas 77 700 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire.
Il est crucial de bien réfléchir au meilleur régime fiscal lorsque vous avez le choix.
En LMNP au régime réel, vous pouvez déduire les charges locatives des loyers encaissés, contrairement au micro-BIC qui applique un abattement automatique de 50 %.
Si vous venez d’acquérir un appartement à louer, le régime réel peut être avantageux pour diminuer vos impôts sur les loyers grâce aux charges déductibles et à l’amortissement du bien.
Les charges éligibles incluent notamment les intérêts d’emprunt, frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété, assurances PNO et GLI, travaux, consommations du locataire si contrats à votre nom et frais d’entretien.
Pour réussir en LMNP au réel, l’aide d’un expert-comptable spécialisé est souvent recommandée. Un suivi comptable conforme aux normes est essential dans ce cas.
Choisir le régime réel peut être plus avantageux si vos charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Vous pouvez changer de régime si nécessaire mais pour une durée minimale de 2 ans.
