Bonjour Albert, merci de me recevoir. Merci, tout à fait. Merci de me recevoir, merci à tout le monde qui assiste en live aujourd’hui. Avant de parler de l’Everage Club, pour me présenter rapidement, je m’appelle Bastian Puccini, je suis conseiller en gestion de patrimoine, j’ai passé un master en gestion de patrimoine. J’ai étudié en France, aux États-Unis, la gestion de patrimoine, la partie banque, la partie investissement, marché financier, finance d’entreprise, et j’ai donc créé mon propre cabinet en gestion de patrimoine, après avoir fait mon master dans ce domaine-là, et avoir rejoint le M.B.O.N. pour incuber mon projet. Dans cette école, ça m’a permis d’être bénéficier d’un très bon réseau et de propulser vraiment nos activités. À l’heure actuelle, je suis CIF, conseiller en investissement financier, IOBSP, IAS, CIP, conseiller en investissement participatif, qui est une des accréditations importantes, notamment pour la structuration de Club Deal. L’Everage Club, que je dirige et que j’ai fondé avec trois autres personnes, c’est une aventure qu’on a commencé à quatre, et c’est un club privé d’investisseurs qu’on a ouvert il y a un petit peu plus d’un an, et avec lequel on a accompagné jusqu’à aujourd’hui, on approche des 100 investisseurs accompagnés. Globalement, l’offre de valeur qu’on propose, c’est de mettre à disposition de tous les investisseurs qu’on accompagne, d’une part notre réseau, donc une partie de mon métier c’est de connaître un maximum de personnes compétentes dans ce qu’elles font, tout simplement pour résoudre tous les problèmes financiers, juridiques, patrimoniaux d’un investisseur, et d’autre part, l’autre partie de notre proposition de valeur, c’est de pouvoir structurer de la performance pour nos investisseurs de manière cohérente avec leur profil. Quand je dis de manière cohérente, c’est-à-dire que des fois on va avoir des personnes qui veulent créer 3 millions de patrimoine à l’échelle d’une vie, et partir à la retraite avec 3 millions d’euros de patrimoine, et d’autres personnes qui, elles, en revanche, veulent plutôt créer du cashflow, et donc on va être plus sur des problématiques de créer de l’argent plus rapidement, potentiellement en prenant plus de risques, et nous c’est un petit peu la promesse de valeur qu’on fait. Nos grandes missions, donc du coup il y en a quatre, aujourd’hui on va surtout s’attarder sur la quatrième, donc la structuration de Club Deal, on travaille avec les investisseurs avec lesquels on collabore, sur du coup de l’élaboration de stratégies patrimoniales, du mentoring, la mise à disposition de notre réseau, et puis comme je le disais, la structuration de Club Deal off market. Alors pourquoi off market ? Parce qu’en fait tout simplement c’est notre réseau et nous-mêmes qui allons partir à la pêche aux investissements rentables en France et à l’étranger pour pouvoir les proposer aux investisseurs qui nous font confiance. Si tu peux penser sur la question de la très distinctivité. Voilà, sur ton actualité. Oui effectivement, donc du coup au niveau des actualités qu’on a avec le club, je vais surtout m’attarder du coup sur les Club Deal aujourd’hui, on développe trois branches sur nos Club Deal. Donc à l’heure actuelle, celle qu’on a lancée, c’est la partie marchande bien, donc je pense que au niveau de ta communauté, tout le monde voit ce que c’est un marchande bien, mais voilà, globalement, achat, travaux, revente, l’objectif, moi souvent je le compare un petit peu au trading vers, enfin au trading version immobilier, le marchande bien. C’est vraiment acheter, prendre une plus-value sur une période de temps assez courte. Et donc voilà, ça c’est vraiment la partie Club Deal qu’on a développée à l’heure actuelle. On a également dans l’équipe un portfolio manager qui développe une partie trading, où là l’objectif c’est d’aller chercher encore plus de rendement, de manière plus agressive et encore plus spéculative. C’est pas encore lancé, en tout cas pas encore à nos investisseurs, puisque là pour l’instant on est en train de créer notre historique de rendement. La troisième branche qu’on va développer également plutôt fin 2024, début 2025, c’est une branche du coût private écoutier, et donc le private écoutier pour information du coup qui est vraiment le marché du non-côté, et où là l’idée qu’on a, c’est de pouvoir rassembler nos investisseurs dans des holdings d’investissement, mutualiser un investissement qui va être quand même assez conséquent, que vous entendez 300, 500 000 euros, et en fait tout simplement prendre des participations dans des business non-côtés. Donc cette partie là, private écoutier, on va vraiment bien se régaler dessus, puisqu’en fait on pourra faire un petit peu ce qu’on veut, ouvrir un restaurant en Suisse, ouvrir une franchise basic fit, ouvrir une chaîne de grande distribution aux émirats. Sur la partie private écoutier, on a vraiment le champ des possibles qui s’offre à nous, et ça c’est super intéressant pour nous. Donc pour la petite anecdote, là je vais rencontrer prochainement sur Lyon, quelqu’un qui travaille notamment sur des voitures de collection et des voitures de prestige, et un des projets qu’on va avoir si le courant passe bien, ce sera justement de développer une holding d’investissement pour rassembler des capitaux, et investir dans des voitures de collection par son intermédiaire. Donc ça voilà, c’est vraiment la partie club-deal qu’on développe en ce moment. On développe également une conciergerie, donc pour l’instant vraiment sur la Côte d’Azur, mais on va l’étendre à Lyon et à Paris, et puis on développe également des activités à l’international, je reviens de Dubaï récemment, on a également des investisseurs au Luxembourg et en Suisse, et voilà, on développe aussi bien nos activités, notre clientèle et nos partenariats en France et à l’étranger. Donc le projet actuel sur lequel on travaille en ce moment, comme je le disais aujourd’hui, la partie qu’on a vraiment lancée, c’est la partie immobilière, et quand je dis immobilier, c’est surtout marchand de biens. L’objectif qu’on a, donc là actuellement on travaille sur un projet à 1,2 million d’euros à Cannes, donc c’est un projet rentrée de gamme luxe, donc ce n’est pas un projet à 10 millions, ce n’est pas non plus un projet à 200 millions, donc on est sur un projet quand même maison bourgeoise à Cannes, et donc on a rencontré du coup un marchand de biens avec lequel on a décidé d’entamer une collaboration, et donc du coup c’est ce qu’on disait Albert effectivement, une des grandes problématiques d’un marchand de biens, et en fait il y en a deux, c’est trouver des biens rentables, avoir un deal flow de biens qui sont rentables, et une fois qu’on les a, ce n’est pas tout d’avoir le bien, mais tout l’intérêt c’est d’avoir le financement et le cash à apporter pour avoir son financement bonquin. C’est vraiment les deux grandes problématiques en tant que marchand de biens, trouver les biens, trouver le financement. Le partenaire qu’on a rencontré du coup sur Cannes, avec lequel on a entamé une collaboration, c’est un marchand de biens très prolifique, donc lui il a fait une centaine d’opérations depuis ces dix dernières années, et il est également formateur, il a à l’heure actuelle autour de 4500-5000 personnes dans sa communauté qui font exactement pareil que lui, c’est-à-dire trouver des biens, les acheter, les rénover, les revendre avec plus de valeurs. Un des grands problèmes qu’il a, c’est pas tant son deal flow, c’est surtout sa capacité à financer des biens, puisque au bout d’un moment, si la banque demande, ce qu’on disait tout à l’heure, globalement le chiffre que j’ai, c’est 25-30% d’apport sur un projet, de ton côté Albert, je ne sais pas si toi en moyenne, tu as des chiffres sur toi, combien tu apportes à la banque à chaque fois ?
Pour la plupart, oui c’est obligatoire. Je suis obligé de passer par la banque.
25-30% Nous, c’est 25-30% d’apport, notre partenaire qui est spécialisé sur des prestations au standing, travaille la plupart du temps sur des projets supérieurs à 1 million, voire même 2 millions, 3 millions, vous comprenez très vite que si on a 10 projets à 4 millions à financer dans l’année, qu’on doit apporter 10 fois 30% sur chacun des projets, ça commence à faire une somme assez conséquente, que tout le monde n’a pas forcément à disposition. C’est là que nous, on entre en jeu. C’est là que nous, on entre en jeu dans la collaboration, ce qu’on a décidé de faire, et donc ça, c’est un modèle de structuration auquel on est habitué avec mon équipe, ce qu’on a déjà fait en 2020 avec Yann Darwin sur un projet d’investissement aux États-Unis, c’est donc la création d’un SPV, donc un Special Purpose Vehicle. Donc, ce n’est pas un type de société, c’est vraiment une appellation. Globalement, c’est une holding d’investissement. Et donc, cet holding d’investissement-là permet de rassembler, je vais mettre des guillemets, des petits investisseurs, c’est-à-dire des investisseurs à moins de 100 000 euros, dans une seule et même structure, tout ça pour quoi ? Pour prendre des participations dans un projet de grande taille, mais n’avoir à traiter qu’avec une seule personne morale. Et ça, c’est tout l’intérêt d’une holding d’investissement. Si là, aujourd’hui, nous, sur le projet qu’on a actuellement, on a mis un ticket d’entrée à 10 000 euros, et bien en fait, on peut avoir 35 investisseurs qui rentrent à 10 000 euros, et au lieu de collaborer avec notre marchande bien, avec 35 personnes, ce qui est un petit peu pénible, on va dire, là, on ne communique avec notre interlocuteur qu’avec une seule personne morale qui représente les intérêts de 35 investisseurs. Et donc, ça permet de simplifier énormément la gestion, les collaborations et les partenariats, avec du coup, en l’occurrence, des marchands bien. Donc, le modèle qu’on a, c’est que via notre club, donc l’Everage Club, et puis également via notre réseau d’investisseurs, on donne la possibilité à nos investisseurs de mutualiser leurs tickets dans un seul et même véhicule d’investissement, donc la holding d’investissement, le SPV. On prend des participations dans le projet du marchande bien partenaire, on lève la dette auprès de la banque, sachant qu’on a déjà 30% d’apport, on investit dans le projet à 1,2 million d’euros, on ressort à 9 mois, donc là, pour ce projet-là, de manière concrète, on sort à 9 mois avec notre plus-value, on partage les profits et on redistribue à nos investisseurs au pro rata de leur participation dans la holding d’investissement. Voilà, ça, du coup, c’est le projet qu’on a actuellement, et on va commencer, du coup, la levée de fond d’ici une semaine. L’idée, c’est de l’avoir finie pour la fin du mois, 350 000 euros, ça reste un ticket qui est conséquent, mais qui ne prend pas non plus des mois structurés. Donc voilà, ça, c’est vraiment le projet sur lequel on travaille en ce moment.
D’accord, donc c’est là où on va voir comment tu en es arrivé là, jeune et s’attaquer à un projet avec un marchand de 1,2 million d’euros, ça ne tombe pas du ciel, et comment tu y es arrivé et comment tu as fait pour être, aujourd’hui, apodyle malgré ton jeune âge.
Oui, tout à fait, tout à fait. Effectivement, c’est vrai qu’en dehors de l’âge, et ça, du coup, on pourra en parler juste après, parce qu’effectivement, ça fait un petit peu moins d’un an, du coup, je suis terminé mes études, ce qui est surtout important de regarder, c’est l’expérience acquise dans un domaine. C’est-à-dire que tu peux avoir des personnes de 21 ans qui sont beaucoup plus expérimentées que, par exemple, une personne de 40 ans, parce qu’elles se sont formées pendant 5 ans sur un domaine, alors que la personne de 40 ans vient de découvrir un domaine en particulier. Là, moi, à l’heure actuelle, j’ai 24 ans, et donc, ce qui est intéressant de regarder sur mon parcours, c’est effectivement à quel âge j’ai commencé à investir, à m’intéresser à ce sujet-là, puisque à l’heure actuelle, je capitalise un petit peu plus de 6 années d’expérience, du coup, dans le domaine de l’investissement, et donc notamment par le biais des formations que j’ai pu faire, mais puis surtout ma confrontation au marché, parce que j’estime que la meilleure formation, c’est d’investir, de se prendre des bâches, d’échouer, et puis ensuite de tirer des leçons de ces échecs-là. Donc, en 2017-2019, j’ai commencé effectivement une formation banque-finance à l’IAE de Lyon. Je suis parti terminer ma licence aux États-Unis, donc là, j’ai pu vraiment approfondir les parties finance de marché et finance d’entreprise. Dans le même temps, j’avais pris la direction d’une association que j’avais fondée sur le business et sur l’investissement, et donc ça, c’est une association qui m’a permis quand même relativement tôt, je l’ai créée en 2018, mais j’en ai pris la présidence qu’en 2020, qui m’a permis de rencontrer des traders, des experts comptables, des notaires, des agents immobiliers, des conseillers en gestion de patrimoine. Ça, c’est vraiment quelque chose qui a été extrêmement formateur pour moi. Et du coup, à la fin de ma licence, j’ai donc fait un préétudiant pour acheter un appartement, tout simplement sur recommandation d’un des conseillers en gestion de patrimoine que j’avais rencontrés. Et donc, j’ai acheté un appartement à Saint-Etienne avec ce préétudiant que je détient toujours aujourd’hui, d’ailleurs, qui a été une super opération. Et voilà, donc ça, ça m’a permis. J’avais 20 ans, 19 ans, 20 ans à l’époque, lorsque j’ai acheté du coup ce premier bien. Et au final, il s’est avéré super rentable. Par la suite, j’ai décidé d’approfondir. J’ai fait un master en gestion de patrimoine, en alternance pendant le Covid. Je me suis dit que ça me formerait bien. Donc là, pour le coup, ça m’a vraiment bien formé. Et ensuite, l’étape d’après, pour vraiment propulser le business, une fois que j’ai terminé mon master en gestion de patrimoine, c’était de rejoindre une école de commerce. Là, en l’occurrence, ça a été le Anglion. À ce même moment, j’ai créé mon activité, donc mon cabinet, qui détient le club, du coup les vrais du club, avec justement tous mes associés. Et on a pu incuber le projet dans l’école. Et là, je reviens sur cette notion d’entourage. On a eu l’énorme chance de pouvoir s’entourer de très, très, très bonnes personnes. J’en veux pour preuve. Aujourd’hui, personnellement, j’ai deux mentors. Donc un banquier d’affaires à Londres et un banquier privé à Zurich. C’est des personnes avec qui je suis en échange assez fréquemment
sur la manière de gérer le business, la manière de gérer nos investissements.
T’es demandé que tu les as rencontrés à l’EM Lyon, c’est ça ?
Exactement, exactement. Ils sont rencontrés à l’EM Lyon. Et donc, du coup, comment dire, de fil en aiguille avec toutes ces expériences, etc. Alors là, je ne l’ai pas forcément noté non plus, mais en 2020, je suis devenu actionnaire de GreenBull avec un autre de mes associés. Et donc GreenBull, c’est l’entreprise que Yanda Nguyen, notamment Do Yanda Nguyen, est un petit peu l’étendard, puisque c’est la personne la plus connue qui est vraiment VP marketing de GreenBull. Et on a pu, à la fin de l’année, on a pu commencer à s’intéresser au club deal qui est structuré avec MyClubDeal. Et c’est là que j’ai pris la direction d’une holding d’investissement sur le projet. C’est pour ça, en 2020, j’ai eu vraiment ma première expérience avec le club deal de l’intérieur, mais également en tant qu’investisseur, puisque j’avais posé des capitaux dedans, dans ce club deal-là. Donc mon expérience par rapport à ça, tu vois, au final, à l’heure actuelle, j’ai trois années pleines, voire un peu plus, sur les club deals. Par contre, par rapport à l’investissement, c’est 6 à 7 ans que je cumule à l’heure actuelle. Et donc, un des points clés là-dedans, ça a vraiment été le réseau. C’est-à-dire d’aller rencontrer un maximum de personnes. À l’heure actuelle, ce réseau-là, je le monétise, je l’utilise notamment pour structurer nos club deals avec toute l’expérience qu’on a acquise, et le réseau d’investisseurs et de créateurs de projets également qu’on a.
D’accord, donc maintenant, on est au Leverage Club. Vous êtes quatre associés.
C’est ça. Tout à fait. Donc du coup, au niveau des associés, donc du coup, Samuel et moi-même, on dirige la société qui détient Leverage Club. On a également, du coup, Théviny, qui est la personne qui gère la partie portfolio management en interne chez nous, et Adrien, qui lui, va plutôt gérer la partie marketing et IT digital. Au niveau de l’équipe, si tu veux, on s’est rencontré tous pendant nos études, pendant la partie licence, au sein de l’association justement qu’on a créée. Donc ça, tu vois encore un exemple de plus qui nous a fait vraiment réaliser que la partie network, réseau, productive, a vraiment été utile puisqu’on s’est tous rencontré dans cette association-là. Et qu’est-ce que je voulais dire ? Donc voilà, le premier projet sur lequel on a bossé sur la partie club deal, donc c’était avec Samuel, avec Green Bull, sur le projet du co-adjuvateur aux États-Unis. Et après, voilà, entre temps, on a regardé, on a vu qu’on a apprécié bien bosser ensemble au niveau de l’association, au niveau du club deal. De coup, on est resté extrêmement proche et en contact. En fait, de fil en aigu, on s’est rendu compte qu’on avait vraiment la même vision sur le business, sur l’investissement, et on a décidé de créer ensemble du coup une entreprise de tous les quatre. Donc c’est un petit peu comme ça qu’on en arrivait à se rencontrer, à structurer du coup Leverage Club et notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Qu’est-ce que je voulais dire ? Au niveau d’un point qui a été extrêmement important pour nous, en fait, il y en a deux, puisqu’on pourrait se demander pourquoi est-ce qu’on ne s’est pas associé par exemple avec un avocat, pourquoi est-ce qu’on ne s’est pas associé avec un investisseur fortuné ou autre. On a fait le choix de s’associer tous les quatre pour deux raisons, parce qu’au fait, pour nous, il y a deux qualités qui sont primordiales dans une association. Je veux dire, dans une association professionnelle, c’est la confiance qu’on peut avoir les uns envers les autres, ça qu’on a pu créer en fait au fil des années, parce que ça fait plusieurs années qu’on se connaît. Et la deuxième qualité qui a été extrêmement importante dans le choix d’association ensemble, parce qu’à la base on était un petit peu plus que quatre, c’est surtout la qualité de résilience. Et la qualité de résilience, c’est-à-dire que ce qui a été important pour nous, ce n’était pas non plus de choisir la personne la plus avancée ou la plus riche, la personne qui connaissait le plus de choses, c’était surtout de trouver l’équipe, qui quand ça va bien, quand tout tourne bien, OK, on est là, on travaille bien, mais surtout quand ça ne va pas bien, on est capable de se regarder tous les quatre dans les œufs, de se dire OK les gars, là il y a tel point, tel point, tel point qui ne va pas, et de se mettre au boulot et d’être résilients. Et pour nous, c’est vraiment une des compétences qui a été hyper importante au niveau du travail d’équipe, qu’on a fait tous les quatre ensemble jusqu’à maintenant. OK, donc voilà, si tu peux passer à la slide suivante. Oui, justement. OK, super.
En équipe. Le projet que vous…
Pardon, je n’étais pas bien entendu, c’est un petit peu coupé.
Tu veux échanger sur celle-ci ou la prochaine ?
Oui, on peut échanger sur la slide d’après, comme ça au moins on verra. Donc au niveau de la roadmap, là j’avais juste rajouté les chiffres sur le projet précédent. Donc le projet précédent, donc la slide d’avant, c’est le projet actuel qu’on est en train de développer. Là où c’est intéressant pour les investisseurs avec lesquels on travaille, tout simplement c’est qu’on met un ticket d’entrée du coup à 10 000 €, on va lever 350 000 € d’equity, donc de fonds propres qu’on va apporter dans le projet marchand de biens, et on lève du coup 850 000 € de dette. Donc en fait, on arrive à structurer comme ça nos 1,2 millions sur le projet. On lève 350 000 en fonds propres, et donc en réalité la rentabilité nette du projet, on va la calculer sur ces 350 000 € de fonds propres qui ont été apportés par les investisseurs. Là où c’est intéressant, c’est qu’on a un leverage à un petit peu plus de x3, puisqu’en réalité on apporte 30 % de fonds propres, mais on récupère les profits sur 100 % de l’opération. Et donc là en fait, on voit tout l’intérêt du levier bancaire qui est vrai sur une partie location long terme, qui est plus dure d’aller générer du cash flow, là on voit vraiment l’intérêt du levier bancaire sur des périodes de temps qui sont assez courtes. Puisque, je te prends l’exemple, le projet là qu’on a du coup, si tu vois sur la roadmap décembre, tac ici, structuration juridique, financement des deux projets SPV, et bien en fait, donc ça c’est les projets qu’on va faire actuellement, on est sur une rentabilité cible à 9 mois, donc on va faire un exit à 9 mois, donc le projet va être financé, on a la laptop authentique qui est signé le 15 janvier. Globalement, au 15 septembre, on a revendu le bien dans la projection. Là où c’est intéressant, c’est que le scénario pessimiste, on est à 27 % d’estimation de plus-value à la revente au bout de 9 mois. Alors là où c’est intéressant, quand on regarde les chiffres, c’est qu’on achète 1,2 million. Si on revend à 27 % de plus-value, globalement on va chercher 1,530,000 € à la revente. Donc on fait 330,000 € de plus-value. Si on retire les intérêts d’emprunt, les différentes charges, la commission qu’on va redistribuer aux marchands de biens, on est sur 330,000 € de plus-value. Imaginons qu’on prenne 100K qu’on retire, on est quand même à 230,000 € de plus-value. Mais nous, en réalité, c’est 230,000 € de plus-value. On ne va pas les chercher sur 1,2 million. Il faut les comparer par rapport à l’apport que nous, on a apporté. Et nous, on a apporté 350,000 €. Donc là, en fait, on voit que sur 350,000 € d’apport, on récupère 230,000 €. Alors après, bien évidemment, il y a de l’impôt sur les sociétés qui s’appliquent. Mais côté investisseur, on a un rendement. Alors 230 sur 350, je n’ai pas le chiffre exact, mais on doit être aux alentours des 60 % de rendement brut sur 9 mois. Et ça, c’est exceptionnel parce que côté investisseur, c’est un investissement qui est 100 % passif. Nous, dessus, on se rémunère à la surperformance. C’est-à-dire qu’on va appliquer 3 % de frais à l’entrée parce que pour structurer la holding d’investissement, on ne peut pas le faire à perte, donc on facture ça. Mais ce n’est pas là-dessus qu’on mange. Mais en fait, notre vision et notre philosophie sur les placements qu’on structure nous-mêmes, c’est de manger si on fait manger l’investissement. Et donc, sur ce type de projet-là, on ne va facturer des frais que à la surperformance. Et notre seuil de surperformance, il est fixé à 16 %. Et au-delà de ce seuil-là, en fait, on va prendre une partie de la performance pour la prendre nous dans notre poche et redistribuer l’autre partie à l’investisseur. Et donc voilà, tu vois, au final, là où c’est intéressant, c’est que chaque point de pourcentage, tu vas pouvoir le multiplier, donc chaque point de pourcentage sur le projet global. Donc là, on va chercher 27 % sur les 1,2 million. En réalité, la performance, tu vas la multiplier par un facteur de 3,3, puisque nous, en réalité, en fond propre, on n’a porté que 30 %. Et là, on peut vraiment voir la puissance du marchand de biens et l’intérêt pour nous, en fait, de le rendre sous format participatif, puisque l’intérêt de faire ça, c’est qu’on a aujourd’hui des personnes qui n’ont pas forcément le cash pour faire un rapport à 1 million, ou là, en l’occurrence, pour parler de ce projet à 350 000. Et de la même manière, on a des personnes qui n’ont pas forcément le savoir-faire pour gérer un projet, sourcer le projet, revendre le projet. Donc voilà, c’est aujourd’hui, il y a des gens qui n’ont ni le cash, ni le savoir-faire, ni le temps de gérer tout ça. Et nous, justement, on propose ça et on propose de le faire pour nos investisseurs. Les prochaines échéances, pardon ?
Oui, oui, non, c’est pouvoir faire rentabiliser son argent sans… … les rentabilités qu’offre l’immobilier.
Tout à fait, exactement. En fait, l’idée, c’est de pouvoir apporter de manière presque de… de développer ça sous forme de placement financier, puisque pour l’investisseur, c’est des titres de participation dans une holding d’investissement, mais où on va être indexé sur de l’immobilier de luxe, en l’occurrence à Cannes, et de manière complètement passive. Et donc là, en termes de rendement, nous, ce qu’on regarde, bien évidemment, c’est les rendements nets d’inflation. Parce que voilà, enfin, t’as beaucoup de… Après, tout mon amour pour les banquiers, il y a peut-être des banquiers ce soir, mais beaucoup de banquiers ou beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine vont parfois vendre que 6 à 7 % c’est des bons rendements. En réalité, quand on regarde nets d’inflation, ça permet juste d’éviter de perdre de l’argent. Mais voilà, aujourd’hui, 7 %, c’est pas suffisant. Il faut pas se contenter de ça. Aujourd’hui, il faut aller chercher 10, 15 %, on rentre dans un nouveau marché, dans une nouvelle situation, les taux sont hauts, l’argent coûte cher. Et voilà, il faut aller chercher plus de 10 %, plus de 15 % par an de rendement. N’en déplaise beaucoup de personnes qui vont essayer de vendre des placements à 6, 7, 8 % par an. En réalité, ce qu’il faut absolument regarder, c’est le rendement net d’inflation. Et nous voilà, c’est notre combat aujourd’hui, c’est de pouvoir proposer à nos investisseurs et aux personnes qui décident de nous faire confiance des rendements en nets d’inflation et qui soient quand même sécurisants et en plus de ça, 100 % passifs. Nous, les KPI qu’on regarde sur cet investissement-là, donc il y en a trois, il y a la liquidité du produit. On est sur un produit où là, sur ce projet-là, on fait un exit à 9 mois. Le premier point, c’est la liquidité, on n’est pas bloqué pendant x années. Le deuxième point, c’est le risque et le troisième point, c’est le rendement. Ce ratio risque-rendement, on a essayé de l’optimiser à fond. On est sur une classe d’actifs immobiliers, donc ce n’est pas la classe d’actifs la plus volatile, même si à l’heure actuelle, elle est en crise. Ça, je vais revenir dessus juste après. On n’est pas sur du trading, où là le trading, clairement, on peut doubler son capital dans la journée, mais on peut aussi perdre 100 % en cinq minutes avec les jeux d’effet de levier, etc. Donc là, nous, je pense qu’on a trouvé d’une certaine manière la martingale où on arrive à avoir ce bon ratio, liquidité, risque-rendement et le proposer de manière 100 % passive à nos investisseurs. Un petit point sur la partie immobilière, parce qu’il y a pas mal de gens justement qui aujourd’hui me posent la question de dire, voilà, mais on achète en immobilier, quel est le risque finalement d’acheter trop cher et de ne pas réussir à vendre au prix dans neuf mois ? Parce qu’effectivement, c’est la grande question. Tout l’intérêt du marché immobilier, contrairement par exemple au marché financier, le marché immobilier, c’est un marché de gré à gré. Et ça, je pense qu’en tant que marchande bien, tu peux en attester. La plus-value finalement, elle se fait à l’achat. C’est-à-dire que si tu négocies bien ton achat, tu as déjà une grande partie du projet qui est sécurisé. Je ne sais pas si tu veux peut-être rebondir dessus, mais du coup, toi Albert, qui a aussi cette expérience-là en marchande bien, je pense que tu peux en attester.
Effectivement, normalement, l’opération se fait puisque le marché de l’immobilier évolue doucement. C’est très bien. On sait qu’on peut pratiquement le revendre correctement dans quelques mois, puisque le marché est par deux en six mois.
Et au contraire,
il y a des gens qui ont besoin de liquidités et c’est là où on peut encore mieux négocier que d’habitude.
Exactement. Et nous, justement, c’est tout l’intérêt des projets qu’on a. En fait, c’est qu’on achète un business is business, mais on achète à des personnes qui sont en besoin de trésorerie rapidement pour faire des achats très agressifs et très bien négociés. Donc l’objectif là, typiquement, sur les 1,2 million d’achats, on achète une surface de 215 m². Mais les 1,2 million englobe les frais de notaire et les travaux. C’est-à-dire qu’en moyenne, frais de notaire et travaux inclus, on est à 5 600 du mètre. Alors que le marché déjà à Cannes, hors notaire et hors travaux, on est à 6000 du mètre. Donc on sait qu’on a déjà une marge où on achète quand même bien en dessous du prix de marché, ce qui fait que même si demain on a une baisse du prix du marché de 10%, bon, nous, déjà, on sait qu’avec les prestations de high standing qu’on réalise, on va se mettre dans la moyenne haute du marché. Donc on va revendre, même si le marché a baissé, on va revendre légèrement au-dessus du prix de marché. Et il y a un deuxième point à prendre en compte, c’est à qui est-ce qu’on revend ? Parce qu’à qui on achète des personnes qui ont besoin de trésor pour réaliser des négociations agressives ? Par contre, on revend à qui ? Ça, c’est tout l’autre sujet. Et c’est encore une fois l’intérêt d’être sur un marché de gré à gré. Si demain je revends à un investisseur émirati, à un chef d’entreprise parisien qui revend sa boîte, qui part à la retraite, un chef d’entreprise de Bordeaux, de Lyon, de n’importe où, ou un entrepreneur américain ou japonais qui a un coup de cœur pour sa vie là à Cannes et qui n’a pas les mêmes problématiques de financement qu’un foyer médian par exemple en France, qui va devoir aller se financer en banque. Si la personne à qui on revend, elle a le cash, elle a les capitaux et elle a le coup de cœur, et qu’elle achète au coup de cœur, nous derrière en fait on fait une très belle OP puisqu’on peut se permettre du coup de négocier à l’achat et de revendre au coup de cœur. Donc on a un double avantage, et donc en fait ça nous permet d’être très bien à l’achat, très bien à la revente. Et en plus de ça, l’objectif encore une fois, nous avec le club et pas seulement sur l’immobilier, on a une approche par la valeur, c’est-à-dire qu’on priorise le value investi, aussi bien en bourse qu’en immobilier. Si on achète un bien de qualité ou une action de qualité et qu’on en prend soin et qu’on sait qu’on achète parce que fondamentalement on est sur quelque chose de qualité, et bien dans le cas de notre immobilier, si jamais on n’arrive pas à revendre au prix dans 9 mois, c’est pas comme si on avait acheté un bien complètement nul dans une région dont personne ne veut. On sait qu’on est à Cannes, on sait qu’on a les JO qui arrivent en 2024 et que la France c’est quand même bien visible au niveau de Paris, au niveau de Cannes, au festival de Cannes, etc. Donc on sait qu’on est quand même dans une région qui est tendue, surtout en Côte d’Azur, on sait que c’est très tendu au niveau des logements, qu’il y a une grosse demande sur la location saisonnière. Si on n’arrive pas à revendre au prix, on sait qu’on peut toujours mettre en location saisonnière en courte durée, générer du cashflow, et au moment de revente, peut-être qu’on aura perdu 3 mois à la revente. En revanche, derrière, on a accumulé du cashflow pendant ces 3 mois, et au final, le temps qu’on a perdu, on a quand même été rémunéré dessus. Donc déjà, ce risque-là, on arrive à plutôt bien le contrer, justement en achetant de la valeur dans une zone qu’on maîtrise et dans une zone où il y a une demande qui est quand même très forte. Ça, c’est quand même un gros point. Et le deuxième point également, et c’est là tout l’intérêt pour nous de s’être associé à un marchand de bien qui connaît bien sa zone et qui fait ce qu’il fait depuis plusieurs années, c’est qu’au niveau du réseau d’artisans, il a travaillé avec eux sur, comme je le disais, quasiment une centaine d’opérations. À l’heure actuelle, il les connaît très bien, il bosse avec eux depuis un bon moment, et on sait que les prestations vont être de qualité. C’est vraiment tous ces éléments-là, mis bout à bout, qui nous donnent la conviction que le boulot va être bien fait, les délais vont être respectés, et qu’en termes de… Encore une fois, quand je reviens sur mes trois KPI, donc liquidité, risque, rendement, on est super intéressants. L’objectif, du coup, pour revenir sur le point de la roadmap, là, on a deux projets qu’on finance d’ici la fin de l’année, et l’objectif l’année prochaine, c’est d’en financer cinq, donc deux d’ici le mois de mars, un en juin, un en septembre, un en décembre, et ensuite d’enchaîner comme ça d’année en année. Et on a des contacts chez certains assureurs, donc on espère par la suite faire référencer notre fonds immobilier, créer un fonds immobilier, le faire référencer, et pourquoi pas l’avoir en unité de compte dans des assurances vivres. On a ce petit projet dans un point de la tête, alors à voir si ce sera en 2027, en 2028 ou plus tard, mais en tout cas, c’est sur le plan à grande échelle.
Ça, c’est une belle ambition. Du coup, sur l’ensemble, vous avez plus de six ans maintenant que t’étais dans, investisseur, etc. Qu’est-ce que tu le retiens ?
Oui, alors est-ce que tu peux juste répéter la question s’il te plaît ? Encore une fois, c’est un petit peu boudier. Pas de soucis. Quel est le conseil le plus précieux que tu as reçu
qui a vraiment transformé ta vie ?
Oui, alors, du coup, par rapport à ça, plusieurs choses. Déjà, un gros tournant pour nous au niveau des activités, ça a été notamment un échange que j’ai eu avec plutôt mon mentor côté suisse, donc à Zurich, où si tu veux, moi, j’étais très focus, développement du club, facture et des honoraires, etc. Et lui, avec vraiment la vision banquier privé, lui, il travaille dans une très grande banque française à Zurich. Il m’a dit, tu sais, je pense que tu te trompes de KPI, donc d’indicateur clé de performance. Il m’a dit, ton KPI, ça doit pas être le nombre d’investisseurs avec lequel tu travailles, le nombre d’honoraires que tu factures, mais plutôt l’actif sous-gestion que tu gères. Et donc, tu vois, ça, par rapport à ça, ça nous a permis de débloquer un paquet de choses, notamment, en fait, initialement, nous, on ne voulait travailler qu’avec des gens dans notre club d’investisseurs. Ce qui nous limitait pas mal, finalement, en termes de collaboration possible. Aujourd’hui, nous, ce qui drive vraiment nos activités, c’est de pouvoir créer des projets, un maximum de projets, et donner accès à ces projets, à un maximum d’investisseurs. Et donc ça, ça nous a vraiment permis de voir d’une autre manière le business et de se dire, OK, si on fait un produit de qualité, l’objectif, c’est de le rendre accessible à un maximum de personnes et donner la priorité aux gens de notre club parce qu’ils nous font confiance, qu’ils travaillent avec nous de manière vraiment très proche. Mais pour autant, voilà, de viser non plus le nombre de personnes à qui on facture des zones ouvertes comme indicateurs de performance, mais surtout le nombre de projets qu’on arrive à structurer, le nombre de projets qu’on arrive à financer. Donc ça, c’est vraiment ce changement de vision-là qui nous a permis de voir les choses en plus grand et de développer plus de projets, d’aller chercher plus de partenariats, plus d’associations et tout simplement de pouvoir proposer nos investissements à encore plus de personnes. À l’heure actuelle, par exemple, on va faire un live la semaine prochaine pour présenter notre projet, dès qu’on a tous les chiffres, les photos, les vidéos. D’ailleurs, comme on en a parlé, je t’ai dit, on allait faire une visite la semaine prochaine des biens, donc on pourra relayer sur nos réseaux à quoi est-ce qu’ils ressemblent. Voilà, on travaille avec les clients et les investisseurs de nos partenaires, juristes, avocats, notaires, experts comptables. On leur met à disposition aussi nos investissements, alors qu’avant, c’est quelque chose qu’on ne faisait pas. Donc ça, c’est vraiment la première chose. Maintenant, en termes vraiment plus de conseils général, les deux grands points en tant qu’entrepreneur, je ne parle vraiment pas en termes de propre à l’industrie de la gestion de patrimoine, je parle vraiment en tant qu’entrepreneur, les deux plus gros conseils que je pourrais donner à quelqu’un, ce serait de se confronter au marché. Souvent, un entrepreneur, il peut avoir le risque de souffrir de ce qu’on appelle la myopie de l’entrepreneur, c’est-à-dire d’être dans sa chambre et de voir vraiment en vision tunnel et d’essayer de penser à la place d’un client et de se dire, voilà, je crée un produit, je suis amoureux de mon produit, tout le monde aime mon produit, alors qu’en réalité, il ne sert à rien le produit et que tout le monde s’en fout. Ça, malheureusement, c’est mieux se confronter au marché, prendre du feedback et se prendre des claques. C’est-à-dire que mon produit, il est aligné. J’ai un produit market fit parce que j’ai un feedback, j’ai des retours et que je réponds à un besoin. Ça, c’est vraiment quelque chose par le passé, où moi, pendant un certain moment, en tout cas, l’offre qu’on avait développé, l’offre que je développais, n’était pas du tout alignée parce que je ne la confrontais pas suffisamment au marché. Et le deuxième point qui m’a vraiment aidé aussi, c’est la standardisation. Là-dessus, tu as une formation d’Ousama Amar qui s’appelle Anyone Can Scale et qui l’a fait avec The Family il y a quelques années et qui est super intéressante justement sur la partie de scalabilité d’un business. Et vraiment, là, pareil, deuxième claque, standardiser des process. Il y a beaucoup de personnes aussi qui perdent énormément de temps à faire des choses répétitives, alors qu’en réalité, on peut standardiser, automatiser beaucoup de choses. Encore une fois, d’ailleurs, ça peut être intéressant. Dans tes process de recherche, il y a peut-être des choses à l’heure actuelle qui sont répétitives. Je prends un exemple, l’envoi de dossier bancaire, je suis à peu près sûr que c’est un process qui peut se standardiser pour financer un projet. L’idée, c’est vraiment d’aller chercher à gagner du temps et à nous, entrepreneurs, investisseurs, chefs d’entreprise, d’impliquer notre temps, qui est notre ressource la plus importante, que là où on peut avoir un levier qui est énorme, typiquement négocier un bien. Ça, c’est quelque chose qu’on ne peut pas forcément standardiser. Excuse-moi, ta question, c’était ? Oui, non, je disais du coup, par rapport à la standardisation, je disais, typiquement dans l’industrie marchande bien, je suis à peu près sûr que l’envoi de dossier bancaire ou alors certains process de recherche d’un bien rentable, je suis à peu près sûr qu’il y a des choses qui peuvent être standardisées. Et ça, moi, c’est vrai que la standardisation de l’envoi de dossier bancaire de mes process de travail, c’était quelque chose qui m’a fait gagner un temps monstrueux et qui m’a permis de rassembler ma capacité de focus, ma bande passante sur les choses à forte valeur ajoutée. Alors que par le passé, je peux te donner un exemple, je pouvais passer dix rendez-vous dans la semaine et dix fois trois heures à établir un bilan patrimonial. Donc aujourd’hui, c’est tout standardisé dans des logiciels. Et voilà, on rentre les infos une fois, il y a des questionnaires et des choses. Et c’est des choses qu’il nous faut gagner un temps monstrueux. Voilà un petit peu sur les conseils que moi, en tout cas, personnellement, je trouve pertinents et que j’ai pu, voilà, des choses que j’ai pu me rendre compte au fur et à mesure des années.
Merci beaucoup. Alors maintenant, on va passer au moment. Le premier, c’est tous ceux qui vont, dans ceux qui vont commenter dans les commandes de la prise immobilière 2023. Il y en aura un qui sera sélectionné pour recevoir une carte cadeau de 50 euros. Et donc le concours prend fin le dimanche 5 novembre. 3 heures 59. Voilà, donc celui qui commente, enfin dans. On n’a pas de questions actuellement, mais on y reviendra au cas où. Pour ceux qui viennent pour cette vidéo sur le club deal. Donc, si vous souhaitez faire du marchand de biens tout en patrimoine de manière gratuite, sur vivreimmo.fr, vous avez la formation, le biais. Et le club, comment tu peux les accompagner?
Oui, alors.
Je ne sais pas très bien la fin de ta phrase, mais bon, en tout cas, oui, effectivement, sur le sur la partie du coup, les clubs. Donc, alors il me semble que je t’ai envoyé un lien de prise de rendez-vous. Ce sera sûrement le plus simple. Nous, en fait, on comment dire? Maintenant, comme je te disais, la vision collaboration, on l’a pas mal élargie. On ne travaille plus qu’exclusivement avec les gens du club. Alors, on a un rapport privilégié avec les gens qui sont dans notre club. Maintenant, on travaille avec tout type d’investisseurs in club et hors club. Et donc, à mon sens, le plus intéressant, si jamais ce type de club deal vous intéresse, si jamais l’idée d’investir sur des projets marchand de biens immobiliers ou alors même la vision que je parlais de privates et de trading à l’avenir. L’idée d’aller chercher des projets de luxe avec une équipe solide, ça vous intéresse d’aller chercher de la performance vraiment intéressante tout en ayant un gros acte sécurité. Moi, ce que je vous invite, c’est pas forcément à rejoindre le club directement, mais peut être plus à prendre un rendez-vous soit directement avec moi, soit avec quelqu’un de l’équipe pour qu’on puisse échanger sur votre projet d’investissement, si vous en avez un, sur votre situation. Moi, ce que je recommande habituellement, c’est toujours de… Là, il y a pas mal d’investisseurs qu’on a rencontrés récemment. Avant de leur dire de rejoindre le club directement, ce que je leur recommande, c’est déjà de nous tester sur un ticket d’entrée à 10 000, à 15 000 €, à 20 000 €, voir un peu comment ça se passe sur l’investissement, voir au niveau du suivi. Et une fois que la confiance est créée, dire OK, à ce moment-là, on va travailler ensemble de manière plus proactive et plus proche. Donc, normalement, je crois que je t’avais envoyé un lien de prise de rendez-vous. Donc voilà, moi, ce que je peux vous inviter à faire, c’est de prendre rendez-vous avec quelqu’un de l’équipe. On discute ensemble de votre projet. Si vous voulez rentrer dans le club directement, c’est possible. Il y a pas mal d’avantages, il y a plus de proximité, plus de suivi. Maintenant, ce que je recommande toujours, c’est d’abord de nous tester sur un projet, voir comment ça se passe. Et puis, si la confiance et la satisfaction sont là, les choses se font naturellement, on travaille en bonne intelligence. Après, on pourra tout à fait vous faire intégrer le club sans souci.
Merci. Effectivement, il y a une prise de rendez-vous directe avec Bastien.
Semaine prochaine,
Semaine prochaine, 9 novembre, je reçois Frédérico dans le sud de l’Espagne. Et donc, il va vous expliquer tout ça. Merci énormément, Bastien, pour ton temps.
Merci à toi.
Bonne soirée.
Merci à toi, très bonne soirée à tout le monde.
Au revoir.