Catégorieactualité immobilière

Comment réussir son premier investissement locatif en 2024 ?

Vous voulez investir dans la location immobilière pour la première fois mais vous êtes un peu perdu ? Pas de souci, on va vous aider !

Est-ce que mon investissement sera rentable ? Vais-je faire une plus-value à la revente ? Où est-il préférable d’investir ? Comment trouver une bonne affaire ? Est-ce qu’il faudra rénover le bien que j’achète ? Comment trouver un locataire fiable ? Comment gérer au quotidien si je ne suis pas sur place? Quels sont les risques financiers et juridiques à considérer ? Ai-je les moyens financiers nécessaires pour investir ?

Ne paniquez pas ! Dans ce guide sur l’investissement locatif, nous répondons à toutes ces questions de manière simple.

Une astuce : Si vous sentez que vous n’aurez pas le temps de gérer votre projet correctement, sachez qu’il existe des solutions « clé en main » proposées par des agences spécialisées. Elles s’occupent de tout moyennant une légère baisse de rentabilité. C’est un excellent moyen de sécuriser votre projet sans avoir à vous en occuper.

Félicitations si vous êtes toujours là ! Vous souhaitez peut-être investir seul pour maximiser vos gains ou parce que c’est plus simple selon certains avis. Ces arguments tiennent si vous avez déjà de l’expérience en tant qu’investisseur.

Chez Nevatony, nous privilégions généralement les solutions simples quand elles servent nos intérêts. Nous étions novices en matière d’investissement locatif avant d’étudier ce domaine. On évaluera donc ensemble les avantages et inconvénients d’être accompagné par des professionnels tout au long du processus afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées.

Au programme :

– Quel type d’investissement locatif est fait pour vous ?
– Les 7 étapes essentielles pour un investissement locatif
– Quel bien choisir pour votre investissement ?
– Calculer votre capacité d’emprunt
– Les meilleurs endroits où investir dans l’immobilier locatif
– Le choix du type de bien à acheter
– Évaluer la rentabilité potentielle
– Location courte ou longue durée ?
– Choisir le bon régime fiscal
– Fixer le loyer adéquat
– Simulation d’un investissement locatif
Ensuite :
– La mise en location du bien
– Travaux recommandés
– Gestion directe ou déléguée

On abordera également :
– Les risques associés à l’investissement immobilier
– Les alternatives « clé en main »
Et enfin, on répondra aux questions fréquentes sur ce sujet.

Quel type d’investissement locatif vous convient le mieux ?

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Il n’y a pas un seul investissement locatif à envisager, mais plusieurs. En fait, il existe de nombreuses options peu connues lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier.

Pour faire le meilleur choix, posez-vous simplement cinq questions.

Vérifiez si vous êtes éligible à un prêt pour l’immobilier

Vous pouvez obtenir un prêt pour investir dans l’immobilier locatif ? Cela peut sembler simple, mais les banques peuvent rendre la tâche difficile si vous ne correspondez pas à leurs critères.

Êtes-vous en CDI ?

Êtes-vous en bonne santé ?

Êtes-vous de nationalité française ?

N’êtes-vous pas trop âgé ?

Êtes-vous poli ? (Non, je plaisante, quoique)

Il est important de vérifier votre éligibilité auprès d’un courtier en ligne. C’est rapide et efficace.

Conseil d’Anthony : Si vous pensez ne pas être éligible, ne paniquez pas ! Il existe d’autres moyens d’investir dans l’immobilier locatif. Les SCPI ou l’immobilier fractionné peuvent vous permettre de toucher des loyers et de réaliser une plus-value avec seulement 10 € investis. Bien sûr, avec 10 €, vos gains seront minimes, mais le principe est là : pas besoin d’un prêt pour ce type d’investissement locatif.

Vous recherchez un courtier crédit fiable pour votre projet immobilier ? Laissez-nous vous aider en remplissant ce formulaire.

Êtes-vous prêt à vous engager sur le long terme ?

Investir dans un bien immobilier pour le louer, c’est un projet à long terme qui nécessite de bloquer une partie de son épargne et de s’engager sur plusieurs années avec la banque. Il est essentiel de vérifier si vous aurez les moyens de rembourser le prêt en cas de vacance locative ou d’impayés. Il faut donc être sûr que ce projet correspond à vos besoins futurs : avez-vous besoin de cet argent pour d’autres projets ? Est-ce que cet investissement ne retardera pas l’achat de votre résidence principale ? Pouvez-vous garantir que vous pourrez continuer à rembourser le prêt même en cas d’aléas professionnels ? En effet, revendre un bien immobilier peut s’avérer compliqué et coûteux, surtout si le marché n’est pas favorable. Il faut parfois plusieurs mois pour trouver un acheteur, selon l’emplacement du bien.

Quel est le niveau d’effort d’épargne que vous souhaitez atteindre ?

Rembourser l’emprunt avec les loyers perçus de la location est rare, surtout avec des taux élevés en 2024. Il faudra probablement épargner régulièrement pour réussir votre investissement locatif.

Si vous ne voulez pas trop vous serrer la ceinture financièrement, optez pour un bien simple comme un studio ou un T2 dans une ville de province où les prix au mètre carré sont abordables et la demande locative est forte. Ainsi, le coût total sera plus bas (entre 80 000 et 250 000 euros) et les risques seront limités.

Si vous avez des revenus confortables et que la banque est prête à vous accorder un gros prêt, envisagez l’achat d’immeubles de rapport ou la transformation d’appartements en studios. Dans ce cas, vos gains proviendront principalement de l’appréciation des biens à long terme, mais cela nécessitera généralement un effort financier plus important au début.

Quel est votre niveau d’implication souhaité dans l’opération ?

Investir dans l’immobilier peut être un projet de vie ou simplement une façon intelligente d’utiliser l’argent de la banque. Il existe des solutions clés en main où des agences s’occupent de tout, du choix du bien à la gestion locative, moyennant environ 7 % du coût total. Les SCPI permettent aussi d’investir sans souci : vous achetez des parts de sociétés qui possèdent des biens immobiliers et touchez des dividendes proportionnels à vos parts. Malgré ces alternatives pratiques, il est important de noter qu’un investissement locatif traditionnel demande beaucoup d’implication et n’est pas aussi passif qu’on le croit souvent.

Avez-vous des problèmes fiscaux ?

Investir dans l’immobilier pour défiscaliser est populaire en France. Cependant, cela ne garantit pas forcément une bonne rentabilité.

Il existe de nombreuses lois complexes (Scellier, Pinel, Denormandie, Malraux, Girardin, etc.) que les conseillers financiers recommandent souvent. Mais ces dispositifs ne sont pas toujours avantageux et peuvent même diminuer le rendement de l’investissement.

Chez Nevatony, nous privilégions les investissements immobiliers rentables plutôt que les solutions de défiscalisation. Même si vous cherchez à réduire vos impôts, il est important de choisir un bien immobilier avec soin pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux proposés par certaines lois.

Parfois, dans des cas spécifiques et rares, des investissements locatifs comme le dispositif Pinel ou Denormandie peuvent être intéressants. Il faut cependant faire attention aux calculs nécessaires pour éviter les mauvaises surprises. Pour minimiser la fiscalité liée aux loyers perçus, il est recommandé d’opter pour le régime LMNP (location meublée non professionnelle) lors d’un investissement dans l’ancien.

Les 7 étapes essentielles pour réussir votre premier investissement locatif

Vous pouvez obtenir un prêt immobilier,
Vous êtes prêt à vous engager sur la durée,
Vous êtes prêt à épargner,
Si vous souhaitez investir dans un bien, le rénover et le louer,
Si les aspects fiscaux ne vous préoccupent pas.

Voici 7 étapes pour réussir votre premier investissement locatif :

Étape 1 : Estimez combien vous pouvez emprunter et quel apport est nécessaire pour mieux cibler le type de bien.

Étape 2 : Choisissez où investir, que ce soit dans une grande ville comme Paris, une ville étudiante ou une ville périphérique abordable.

Étape 3 : Trouvez le bien idéal en décidant de sa taille et en choisissant entre rénovation et sans travaux.

Étape 4 : Optez pour un régime fiscal pour les loyers perçus, meublé (LMNP) ou non meublé.

Étape 5 : Calculez la rentabilité estimée en fonction des premiers éléments du projet.

Étape 6 : Effectuez les travaux nécessaires ou l’ameublement si requis, seul ou avec l’aide d’une agence spécialisée. Pour une location meublée complète, pensez à l’ameublement total du bien.

Etape 7 : Trouvez un locataire fiable et/ou souscrivez à une assurance contre les loyers impayés.
Ces étapes sont détaillées dans les chapitres suivants.

Quel type de bien choisir pour son premier investissement locatif en 2024 ?

Estimer sa capacité d’emprunt pour un projet d’investissement locatif

Un investissement locatif nécessite au moins 80 000 euros de départ, à moins d’avoir un héritage. Il est souvent nécessaire d’emprunter pour financer ce projet.

Avant de chercher un bien immobilier, il est conseillé de se renseigner sur le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre apport. Des outils en ligne comme le simulateur du courtier Pretto peuvent vous aider à avoir une idée du montant que vous pourrez investir. Vous pouvez aussi consulter les banques ou des courtiers pour comparer les taux d’emprunt proposés.

Lorsque vous souhaitez faire une offre pour un bien immobilier, la plupart des vendeurs ou agences immobilières demanderont un justificatif de votre capacité d’emprunt fourni par la banque ou le courtier. Cela leur permettra d’évaluer votre dossier et le comparer avec ceux des autres acheteurs potentiels.

Connaître votre capacité d’emprunt vous aidera à cibler les biens sur lesquels investir : peut-on acheter dans une grande ville comme Paris, Bordeaux ou Lyon ? Est-il préférable d’investir dans une petite ville où les prix sont plus abordables ? Pouvez-vous acquérir un grand appartement ou plutôt un petit studio / T2 ?

Si vous envisagez également l’achat de votre résidence principale mais n’en êtes pas encore propriétaire, sachez qu’emprunter pour un investissement locatif peut réduire vos chances d’obtenir un prêt ultérieurement.

Quel est le meilleur endroit pour investir dans l’immobilier locatif ?

Quelle est la ville la plus rentable pour investir en location ? Où trouver les bonnes affaires ? Est-ce avantageux d’acheter en prévision du Grand Paris ? Mulhouse offre-t-elle réellement un fort rendement ? Des questions complexes avec des réponses souvent incertaines ! Tout d’abord, c’est votre capacité à emprunter qui détermine vos possibilités. Investir dans l’immobilier locatif à Paris, où le prix moyen au mètre carré est de 10 000 à 11 000€ selon le quartier, est plus compliqué que dans des villes comme Roubaix, où il varie entre 1 200 et 2 700€. En général, les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) n’offrent pas les meilleures rentabilités car les prix sont élevés et les loyers plafonnent (encadrement des loyers). Cependant, la demande locative y est forte, limitant ainsi les risques d’impayés ou de vacance. De plus, historiquement, l’immobilier y perd moins de valeur et a tendance à s’apprécier avec le temps. En conclusion : rentabilité moyenne mais risque modéré dans les grandes villes. Les petites villes souvent recommandées pour investir peuvent parfois offrir des rendements élevés. Mais il faut trouver un locataire et veiller à ce que la valeur du bien ne diminue pas si la zone urbaine perd en attractivité. Acheter à Saint-Étienne peut être abordable mais rien ne garantit une valorisation future ni une demande locative constante. Pour choisir où investir : Bevouac et Beanstock fournissent des données sur diverses villes françaises (pression locative, rentabilité attendue…). Un conseil : optez pour une ville où vous pourriez vivre et un quartier qui vous plaît si vous envisagez d’y habiter ou loger un proche ultérieurement. Privilégiez un lieu facilement accessible pour pouvoir visiter régulièrement le bien et saisir rapidement une bonne opportunité immobilière qui ne reste jamais longtemps sur le marché ! Si vous souhaitez gérer la location ou effectuer des travaux vous-même, choisissez donc un endroit proche de votre domicile actuel afin de faciliter vos déplacements sur place.

Quel genre de propriété choisir pour un investissement locatif ?

Le choix du bien immobilier à acheter dépendra de votre capacité à emprunter de l’argent. Une fois cette contrainte passée, il faudra prendre une décision stratégique pour maximiser vos chances de réussite dans votre investissement locatif.

Appartement neuf ou d’occasion ?

Si vous voulez payer moins d’impôts, vous pouvez investir dans un logement neuf avec la loi Pinel. Mais attention, les biens éligibles sont limités et il y a des contraintes sur l’emplacement et le loyer. Une autre option est d’acheter un appartement à rénover, ce qui permet de déduire les frais de rénovation (surtout si vous pouvez les financer par un prêt !).

Acheter un bien nécessitant des travaux a ses avantages : prix d’achat souvent bas, possibilité d’accord avec la banque pour différer le remboursement jusqu’à la fin des travaux. Cependant, gérer les travaux peut être long et complexe !

Les investisseurs immobiliers expérimentés préfèrent parfois acheter des appartements à rénover complètement pour réaliser une plus-value rapide. C’est le jackpot… mais trouver ces opportunités est difficile en raison de la forte concurrence ! Certaines agences spécialisées comme Imavenir à Paris ont développé cette expertise.

Petit studio ou grand appartement ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être une décision importante. Si vous visez les étudiants, optez pour des studios ou des grands logements en colocation. Prévoyez des travaux entre chaque location, car les étudiants changent souvent.

Pour louer à long terme aux familles, choisissez de grands appartements familiaux ou des maisons.

Notez que le loyer n’augmente pas proportionnellement avec la taille du logement. Par exemple, à Paris, un studio de 20m2 peut se louer 900 € tandis qu’un 45m2 peut être à 1450 €. Il peut donc être intéressant d’investir dans de petits logements en ville.

Certaines agences offrent des solutions clés en main pour gérer votre projet d’investissement locatif, y compris la recherche du bien immobilier.

Notre conseil : Visitez toujours le bien avant de faire une offre, même si vous déléguez la gestion de votre investissement locatif. Investissez dans un bien qui vous plaît afin de faciliter sa mise en valeur auprès des locataires ou futurs acheteurs. Vous pouvez également envisager d’y habiter plus tard ou d’y loger un membre de votre famille.

Comment évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

Vous savez déjà combien investir et peut-être même où et quel type de bien acheter. C’est un bon début pour évaluer la rentabilité de votre investissement locatif ! Mais ce n’est que le début. Beaucoup de choses entrent en jeu pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier à louer, comme le type de location, la fiscalité et le loyer.

Quelle est la meilleure option : location à court ou à long terme ?

Vous avez le choix entre louer votre bien sur de longues durées (meublé ou vide) ou opter pour des locations à court terme destinées aux vacanciers, que ce soit à la semaine ou à la nuitée (comme AirBnb).

La location à court terme présente deux avantages importants : si votre bien est occupé régulièrement, les loyers que vous pouvez en tirer seront bien plus élevés qu’en location longue durée. De plus, cela vous offre une plus grande flexibilité car vous pouvez réserver votre bien pour vous-même ou un proche quand bon vous semble.

Cependant, il y a aussi deux inconvénients majeurs à considérer. La location courte durée est soumise à de nombreuses restrictions qui peuvent évoluer avec le temps. Par exemple, dans les villes de plus de 200 000 habitants où le marché immobilier est tendu, vous ne pourrez proposer des locations temporaires que si le bien était auparavant un local commercial ou votre résidence principale. Sinon, il faudra obtenir l’autorisation de la mairie pour changer l’usage du logement en location saisonnière. De plus, la copropriété doit également autoriser ce type de location meublée.

La gestion d’une location temporaire demande nécessairement plus de temps qu’une location longue durée car il faut entièrement meubler le bien et s’occuper de son entretien entre chaque locataire. Il faut également gérer les annonces en ligne et les réservations.
Même si une location longue durée peut être moins rentable, elle offre davantage de stabilité. Si votre public cible sont les familles, attendez-vous à une occupation sur plusieurs années. En revanche, avec des étudiants comme locataires, préparez-vous à un changement annuel voire biannuel.

L’avis d’Anthony: il est difficile d’estimer la rentabilité d’une location courte durée en raison des réglementations et autres imprévus pouvant impacter fortement le secteur touristique (comme la crise du COVID). La location longue durée semble donc garantir davantage de régularité. Si toutefois vous envisagez la location temporaire, sachez que ces dernières années ont vu fleurir bon nombre de conciergeries Airbnb spécialisées dans ce domaine. Vous pouvez leur confier la gestion complète – réservations et nettoyage entre deux locataires – afin de faciliter vos démarches.
Pour plus d’informations sur ces services spécialisés Airbnb n’hésitez pas consulter notre comparatif détaillé.

Trouver le bon régime fiscal

Investir dans la location immobilière implique de bien anticiper sa fiscalité pour éviter les erreurs. Il existe différents régimes fiscaux pour générer des revenus locatifs : la location nue (régime micro-foncier, au réel ou déficit foncier), la location meublée (régime micro BIC ou réel), Denormandie (dans l’ancien) et Pinel (dans le neuf). En général, les locations nues ou meublées offrent les meilleurs rendements. Ainsi, nous allons nous concentrer sur ces deux derniers types d’investissement sans entrer dans les détails des autres régimes fiscaux.

Impôts liés à un investissement locatif dans l’ancien non meublé (location nue)

Il y a trois options ici :

Option 1 : Le régime micro-foncier : si vos revenus locatifs annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez bénéficier de cet abattement. Vous pourrez déduire 30 % de vos revenus bruts pour obtenir un revenu locatif net. Ce montant sera ajouté à vos autres revenus imposables et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Par exemple, avec un loyer annuel brut de 8 400 € et un TMI de 30 % + prélèvements sociaux, votre rendement net d’imposition serait de 5 625 € par an.

Option 2 : Le régime au réel : si vous n’êtes pas éligible au micro-foncier ou si vos charges annuelles dépassent l’abattement de 30 %, vous pouvez choisir ce régime. Vous devrez alors soustraire vos charges réelles des revenus bruts pour calculer votre revenu locatif net. Comme dans le cas précédent, ce montant sera ajouté à vos autres revenus imposables et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Par exemple, avec un loyer annuel brut de 8 400 € et des charges réelles estimées à 5 600 €, votre rendement net d’imposition serait de 7 078 € par an.

Option 3 : Le déficit foncier : lorsque vos charges réelles excèdent les revenus bruts. Le déficit ainsi créé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Si le bien est loué jusqu’au dernier jour de la troisième année suivante, jusqu’à -10 700 € peuvent même être déduits de vos autres revenus imposables la première année. Par exemple, avec un loyer annuel brut de
3 000 € et des charges réelles estimées à
20 000 € (dont des intérêts), un déficit totalisable sur dix ans pourrait se monter à -17 000 € ou -10 700€ la première année avec l’obligation maintenue du bail pendant trois ans puis -6 300 € pendant les neuf années restantes.

Comment optimiser la fiscalité de votre investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

Nous allons discuter ici de la LMNP, qui signifie location meublée non professionnelle. Il est important de savoir que si vos revenus dépassent 23 000 € (loyers moins charges) ou si ces recettes sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal, vous serez automatiquement soumis au régime de la location meublée professionnelle (LMP).

En LMNP, on parle de revenus commerciaux plutôt que de revenus fonciers sur le plan fiscal. C’est pourquoi nous sommes imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il existe deux options fiscales en location LMNP :

– Le régime LMNP au micro BIC : pour être éligible, il ne faut pas dépasser les 70 000 € de loyers bruts par an. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (minimum de 305 €). Par exemple, avec un loyer annuel brut de 8 400 € (700 € par mois), le revenu imposable selon ce régime serait de 4 200 €. Avec un TMI de 30 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, cela représenterait un rendement annuel net d’imposition de 6 418 € pour votre investissement locatif.

– Le régime LMNP au réel : fonctionnant sur le même principe que pour une location non meublée, ce régime s’applique lorsque vous n’êtes pas éligible au micro BIC ou si vos charges réelles dépassent l’abattement de 50 %. La particularité des revenus industriels et commerciaux est que vous pouvez inclure dans vos charges l’amortissement des achats mobiliers et immobiliers. Ainsi, sur la durée du prêt, vous avez la possibilité d’amortir votre investissement initial et soustraire l’amortissement annuel aux revenus générés. Il est toutefois essentiel d’avoir une gestion comptable conforme au code du commerce et au plan comptable général, ce qui nécessitera probablement l’intervention d’un expert-comptable.

Quel régime fiscal pour un investissement locatif : comment choisir ?

Il est difficile de comprendre tout cela, n’est-ce pas ? Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité pour être bien accompagné.

Il est préférable de rencontrer un spécialiste de l’investissement locatif. Celui-ci pourra vous orienter vers le meilleur régime fiscal adapté à votre situation personnelle.

En conclusion sur la fiscalité de l’investissement locatif :

Bien qu’il existe d’autres options que la location vide et la location meublée (LMNP), le choix se fera souvent entre ces deux régimes.

La LMNP au réel est généralement le régime fiscal le plus avantageux (0 € d’impôt possible !) dans le cadre d’un investissement locatif. Cependant, elle rend vos déclarations fiscales et vos obligations comptables beaucoup plus complexes.

La location nue peut être intéressante si vous avez déjà amorti l’achat de votre bien mais que des travaux importants sont à prévoir et/ou si vous avez encore des intérêts à rembourser.

Lorsque les charges liées aux intérêts ou aux travaux diminuent, le régime LMNP au micro BIC devient alors plus avantageux.

Les contraintes de la location vide et du LMNP

Louer en meublé implique de fournir du mobilier au locataire, avec des règles spécifiques à respecter. Le bail est d’une durée d’un an et le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer. En revanche, la location non meublée offre un loyer légèrement moins élevé, mais sur une durée de bail plus longue (trois ans). Les préavis pour résilier le contrat sont également différents : six mois pour le propriétaire en location non meublée contre trois mois en location meublée. Pour la déclaration des impôts, les revenus fonciers sont à prendre en compte pour la location non meublée tandis que les revenus locatifs doivent être déclarés pour la location meublée. Il est possible de confier la gestion locative à une agence immobilière, avec des frais pouvant être inclus dans vos charges déductibles selon votre régime fiscal.

Quel montant de loyer pouvez-vous demander ?

Commencez par vérifier le prix moyen au m² dans la région pour fixer votre loyer. Publiez une annonce fictive avec le loyer souhaité et observez les réactions des potentiels locataires. Consultez les annonces similaires sur les grands sites de location pour avoir une idée du prix. D’autres critères importants comme meublé, état, ascenseur, rangement et luminosité influent sur le loyer. Pour une estimation précise, envisagez une agence spécialisée en investissement locatif ou en location.

Évaluer sa rentabilité

Type de location, fiscalité, loyer demandé… ces trois éléments sont importants pour calculer combien vous gagnez avec votre investissement locatif. Il y a aussi des imprévus qui peuvent affecter vos gains.

On parle de « rendement » et de « rentabilité » pour une bonne raison.

Le rendement locatif représente la performance financière de votre investissement initial en fonction des loyers que vous percevez chaque mois.

Exemple : J’ai acheté un bien à 187 300 euros (frais notariés inclus) sans emprunt. Je le loue à 670 € par mois. Sans charges supplémentaires, mon rendement brut est de 4,29 % par an.

La rentabilité locative est plus complexe car on ne peut la calculer qu’à la fin de l’investissement. Pour un investissement immobilier, il faut tenir compte du prix auquel vous revendez le bien pour connaître sa rentabilité totale.

Exemple : J’ai acheté un bien à 187 300 euros (frais notariés inclus) sans emprunt. Je le loue à 670 € par mois et je le revends dix ans plus tard pour 250 000 euros. Si je n’ai eu aucune charge pendant cette période, ma rentabilité brute est de 7,69 % (calculée grâce au taux interne de retour).

La rentabilité est importante car elle reflète la réalité financière globale de l’investissement sur toute sa durée (travaux, impôts fonciers, vacances locatives, impayés). Elle permet donc de comparer différents investissements immobiliers ou dans d’autres domaines comme l’assurance-vie.

Avis d’Anthony : Faites attention aux professionnels qui promettent des rendements très élevés ! Ils excluent souvent les charges et les taxes dans leurs calculs en se basant sur des hypothèses optimistes sur le marché immobilier.

Comment réussir son premier investissement locatif en 2024 ?

Une fois que vous avez choisi le bien dans lequel investir, il faut estimer les coûts et les gains. Calculez le rendement net en incluant : l’achat du bien (frais de notaire et d’agence), travaux, meubles pour location meublée, charges (copropriété, électricité…), fiscalité, impôts fonciers, remboursement du prêt immobilier avec intérêts, assurances emprunteur/PNO/loyers impayés, frais de gestion si besoin. Ne pas oublier les loyers à percevoir et les défiscalisations possibles. Certains investissements locatifs clés en main calculent ce taux de rendement pour vous. Ensuite, simulez la rentabilité comme avec un bien de 27m2 acheté 133900 € (frais inclus) avec des frais annexes. Trouvez un locataire payant 700 € par mois avec rotations annuelles et vacance estimée à 15 jours/an. Louez en meublé (LMNP) sous régime fiscal micro BIC à TMI de 30 %. Ajoutez taxe foncière, charges copro mensuelles et gestion locative par agence immobilière traditionnelle prenant 6 % des loyers. Prévoyez aussi une dépense exceptionnelle comme un ravalement après quelques années.

Comment augmenter la rentabilité de son investissement locatif ?

Avec cette simulation, on aurait fait des erreurs. On a payé trop cher au mètre carré et dépensé beaucoup en travaux et ameublement. Le prêt était coûteux car les taux ont augmenté depuis 2022. On n’avait pas prévu le ravalement ni anticipé les frais de gestion locative élevés. Choisir le régime micro-BIC n’était pas avantageux comparé à la location meublée non professionnelle (LMNP) au réel pour éviter l’imposition sur plusieurs années.

Il est essentiel de se faire accompagner par des professionnels pour réussir un investissement locatif sans risque d’erreur impactant votre vie. Pour choisir les meilleurs experts en la matière, nous avons comparé et listé les solutions d’investissement locatif clés en main disponibles actuellement.

Louer son bien immobilier en tant que location

Les étapes à suivre avant de mettre en location

Quels travaux réaliser ?

Vous devrez probablement faire des travaux de rénovation ou de rafraîchissement selon le bien que vous achetez. Avant de le louer, assurez-vous qu’il soit en bon état en repeignant les pièces, nettoyant les joints, vérifiant les prises électriques et l’électricité. Privilégiez la peinture blanche pour faciliter l’imagination des futurs locataires. Selon la performance énergétique de votre bien, une rénovation énergétique pourrait être nécessaire. Les biens notés F ne pourront plus être loués à partir de 2025, et ceux notés F et E seront progressivement retirés du marché d’ici 2034.

Effectuer les rénovations soi-même ou faire appel à une agence : quel est le meilleur choix ?

Si vous n’êtes pas doué en bricolage, vous pouvez faire appel à un artisan ou à une entreprise spécialisée pour réaliser les travaux de rénovation. Les sociétés d’investissement locatif proposent des services clés en main incluant la rénovation, avec le choix entre des travaux économiques ou haut de gamme selon votre budget. Cela garantit une finition dans les délais et conforme à vos attentes, sans que vous ayez besoin de suivre le chantier sur place. Si vous cherchez un bon professionnel pour vos travaux, consultez notre liste des meilleurs courtiers en travaux en France.

Louer soi-même ou passer par une agence immobilière pour la location: quel choix faire ?

Pour louer votre bien immobilier, il faut suivre ces étapes :

– Refaire les travaux nécessaires
– Choisir le type de bail
– Fixer le loyer
– Faire les diagnostics obligatoires
– Publier une annonce en ligne
– Organiser et réaliser des visites
– Étudier les dossiers des locataires potentiels et en choisir un
– Demander une caution
– Souscrire à une assurance loyers impayés (si besoin)
– Rédiger le bail
– Faire l’état des lieux d’entrée et de sortie

Il est recommandé de vivre près de votre propriété pour faciliter la gestion. Si ce n’est pas possible, faire appel à une agence immobilière peut être une bonne solution.

Anthony conseille de déléguer la gestion aux locataires pour éviter les appels fréquents pour des problèmes mineurs.

Quels dangers peut-on rencontrer lors d’un premier investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif comporte des risques qu’il faut anticiper pour les réduire au maximum.

Pour réussir votre premier investissement, choisissez un secteur où la valeur immobilière a tendance à augmenter. Évitez les zones peu attractives où il est difficile de trouver des locataires.

Optez pour un emplacement attractif avec des projets de développement qui garantissent une revente facile à l’avenir.

Vérifiez régulièrement l’état de votre immeuble et anticipez les travaux nécessaires en consultant les comptes-rendus d’assemblée générale.

Calculez soigneusement la rentabilité de votre projet en prenant en compte tous les frais liés à la location, tels que les travaux, les impôts et les assurances.

Assurez-vous de sélectionner des locataires fiables pour éviter les loyers impayés et demandez éventuellement une garantie supplémentaire.

Anticipez d’éventuelles dégradations dans le logement en exigeant une caution avant la location.

Renseignez-vous sur la législation en vigueur concernant la location afin d’être conforme aux normes en vigueur et éviter toute sanction éventuelle.

Si vous souhaitez minimiser ces risques, envisagez de vous faire accompagner par des professionnels spécialisés dans l’investissement immobilier locatif.

Les investissements locatifs prêts à l’emploi

Investir dans la location immobilière, de la recherche du bien à la gestion locative, peut être complexe et prendre beaucoup de temps. Il est essentiel d’être réactif lors des offres d’achat pour les biens recherchés et disponible pour les travaux et la gestion locative (visites, relation avec les locataires, petits dépannages…).

Il est crucial de bien se renseigner sur le bien à acquérir, d’avoir les bonnes informations pour garantir que l’investissement soit rentable. Une connaissance approfondie du marché immobilier est indispensable.

De nos jours, de nombreuses entreprises offrent des solutions « clés en main » qui accompagnent les investisseurs dans leur projet locatif de A à Z. Ces solutions permettent un gain de temps et sécurisent la rentabilité.

En plus des conseils et actions qu’elles réalisent pour vous, ces solutions élargissent vos possibilités en vous permettant d’investir facilement hors de votre zone géographique. Ainsi, vous pouvez accéder aux investissements locatifs les plus profitables en France.

Nous identifions ici deux des meilleures solutions « clés en main » pour l’investissement locatif. Pour plus de détails, consultez notre comparatif des agences spécialisées dans ce domaine.

Anéva commente : L’investissement locatif attire bon nombre de personnes qui ne savent pas toujours par où commencer, hésitent ou manquent simplement de temps. Environ un tiers des individus envisagent l’investissement locatif mais seule une personne sur 20 saute le pas. Les principales craintes sont liées à la difficulté à trouver des locataires solvables, à tomber sur des mauvais payeurs ou encore à s’embarquer dans des travaux sans fin.
Les entreprises proposant une offre « clé en main » facilitent grandement cette démarche !

#1 ImAvenir : expert du Grand Paris

ImAvenir est une petite entreprise spécialisée dans l’investissement locatif dans l’ancien à Paris et en Île-de-France depuis 2013. Elle recherche des biens à rénover complètement pour optimiser le rendement et la rentabilité à long terme pour ses clients. Ses services représentent 7,2% du coût total de l’opération (prix d’achat, frais de notaire, travaux, mobilier) mais garantissent la possession d’un bien idéal pour la location et la génération de revenus locatifs.

Il est agréable de pouvoir échanger directement avec les fondateurs dès le début du projet. Si vous souhaitez prendre rendez-vous avec eux, cliquez ici !

#2 Ouiker : pour des profits attractifs dans des villes de taille moyenne

Ouiker est une entreprise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main à Rennes. Elle se concentre principalement sur les villes de taille moyenne, offrant ainsi des rendements bruts atteignant les deux chiffres !

Avec Ouiker, il est possible d’investir dans la location immobilière avec un budget de 80 000 €, ce qui n’est pas toujours faisable avec d’autres professionnels du secteur. De plus, Ouiker propose les frais les plus bas du marché : seulement 6 % du prix d’achat du bien, y compris les frais d’agence immobilière. C’est idéal pour bénéficier d’un accompagnement tout en préservant sa rentabilité !

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un des fondateurs de Ouiker pour en savoir plus.

D’autres sociétés proposant des services similaires sont également disponibles :

– Cash Flow Positif
– Lokey (Normandie)
– Cataneo (à Lyon et ses environs).

Les questions les plus courantes sur l’investissement locatif

On peut investir sans apport personnel, mais il faut quand même prévoir des fonds avant d’obtenir le prêt. Il est généralement demandé un apport personnel d’environ 10 % par les banques pour valider le prêt immobilier locatif. Certaines banques peuvent prêter la totalité de la somme sans apport. Cependant, lors de l’achat immobilier, le notaire peut réclamer un séquestre de 5 à 10 % au moment de signer le compromis de vente. Ce séquestre doit être payé avant d’obtenir le prêt, donc on ne peut pas utiliser l’argent du prêt pour cela. Dans certaines villes de France comme Rouen ou Le Havre, ce séquestre n’est pas obligatoire.

Par ailleurs, des frais de garantie pour le prêt immobilier sont requis et peuvent aller jusqu’à 5 000 € en fonction du montant emprunté. Pour réussir son premier investissement locatif en 2024 sans apport personnel, il est conseillé d’avoir des fonds disponibles avant d’obtenir le prêt.

Il n’y a pas de limite après votre premier investissement locatif. Tant que vous pouvez emprunter auprès de la banque pour investir dans un nouveau bien, vous pouvez multiplier les investissements locatifs. Si vos loyers couvrent entièrement vos mensualités après votre premier investissement locatif et que vous pouvez en fournir la preuve à votre banque, celle-ci sera probablement disposée à financer un deuxième projet puis un troisième… Certains investisseurs se retrouvent ainsi avec une dizaine voire plusieurs dizaines de logements ou même un immeuble !

Publié par albert.satre

Albert Satre, un passionné de l’immobilier avec plus de 20 ans d’expérience, VivreImmobilier.com est né d’une vision simple : rendre l’immobilier accessible à tous. Albert, auteur du livre à succès « Vivre de l’Immobilier », a parcouru un chemin exceptionnel, passant d’un investisseur novice à un expert reconnu dans le domaine.