Bonsoir mon cher Jean-Jacques Ponsard, qui est marchand de bien de son état, à Saint-Etienne. Ce soir, nous avons le plaisir de recevoir Jean-Jacques Ponsard, qui est marchand de bien sur Saint Etienne, qui est un ami de Lyon. Et il va nous expliquer son parcours et ce qu’il fait aujourd’hui. Donc on va commencer justement, tout de suite, par ton parcours. Que faisais-tu avant d’être marchand de bien ?
C’est très très bien choisi l’image. Avant d’être marchand de biens, est-ce que tu m’autorises à commencer avant le salariat aussi ? Bien sûr. Donc si vous voulez, moi déjà, à la base, j’ai un profil, j’ai toujours été médiocre en classe, j’avais des moyens, mais l’école m’a toujours, je dirais, ennuyé pour rester un petit peu cordial, poli plutôt. Et donc, j’avais la moyenne. En gros, pour vous citer un petit peu, pour vous donner un petit peu le profil, je me suis toujours démerdé pour avoir la moyenne, on en fout tellement possible. Et puis, je ne savais pas trop quoi faire en arrivant au bac, et mes parents m’ont dit, bon bah écoute, si tu ne sais pas quoi faire, on va te mettre dans un truc un petit peu généraliste, tu pourras faire ce que tu veux, tu vas faire une école d’ingé. Fort bien, moi je ne savais pas ce que c’était, j’y connaissais rien, école d’ingé, pourquoi pas. Donc, je fais ma TSP, je retappe l’ASP, bref, ça ne se passe pas trop mal, et je rentre dans la vie active. Et là effectivement, la vie active, donc j’avais un diplôme d’ingénieur généraliste où je faisais plutôt avec une légère spécialité, enfin c’est pas une spécialité d’ailleurs, une légère orientation en développement, ce genre de choses, et donc je rentre dans une société de service en ingénierie et en informatique, une SS2I qu’on appelle maintenant ESN, entreprise de services numériques. Et là, grosse claque, je me rends compte de ce que c’est que le salariat, je me rends compte où la vache, mais ce n’est pas du tout fait pour moi, ce n’est pas du tout ce à quoi je m’attendais, et la plupart des youtubeurs, ils disent que ils ont viré leurs patrons, non non, c’est bien mes patrons qui m’ont viré, ça s’est passé plusieurs fois pour l’affaire courte en 4-5 ans, on va dire 6 ans pour être un petit peu large, j’ai dû faire 1, 2, 3, 4, allez 4, 4 CDI en fait, donc pour l’affaire un petit peu en abrégé, le premier, mon patron a arrêté la période d’essai, le deuxième, c’était quoi, c’était, oui, l’essentiellement pour faute grave au bout d’un an, au bout d’un an d’activité, ce qui s’est passé, j’étais sur un projet informatique, et le projet n’était pas si rentable que ça, donc il cherchait un petit peu des moyens pour écrémer, dirais-je, larguer un petit peu du l’est de la montgolfière, comme dirait dans les inconnus, et à un moment j’ai fait une boulette, qui a été réparée en 20 minutes, mais la boulette, ça a été l’occasion parfaite pour me faire un licenciement pour faute grave, bon, j’ai pas voulu aller plus loin, j’ai pas voulu aller au prud’homme pour la raison, la simple et bonne raison, c’est que les managers sur Lyon, ils se connaissent un petit peu tout, ils se connaissent un petit peu tout, c’est un petit monde en fait, donc je me suis dit, on va rassurer la suite et je vais pas aller au prud’homme, et je suis rentré dans une autre boîte, une très grosse boîte canadienne, là je suis resté trois ans, et ce qui s’est passé, c’est qu’à la fin effectivement, les projets c’était inintéressant au possible, j’avais un diplôme d’ingénieur et je me retrouvais en train de faire des, en train de rédiger des fichiers Word, des contrats Word, pour une banque très célèbre qui bosse pour les paysans, je reprenais ces contrats là, qui étaient sous PharmaWord et je les refaisais en format PDF en fait. Voilà, donc ce qui est absolument passionnant, c’est vrai que mais exactement, quand tu fais de la méca-cu, de la théorie du signal, des trucs comme ça toute la journée, c’est fantastique de faire un boulot de secrétaire, c’est absolument génial, et du coup, j’ai dit fuck, là votre truc, je vais pas les faire, et donc ils se sont rendu compte, ils m’ont mis en intercontrat, et puis il y a 12 jours, 3 semaines, ils trouvent rien, il y a un moment, j’ai la RH qui m’appelle, tiens viens voir toi, on va te faire signer un document remis en main propre, convocation en entretien de prélicenciement, alors ça, ce refrain là, je le connais par cœur maintenant, et puis voilà, donc j’ai signé le truc obligatoirement, j’ai eu mon entretien et après, ce qui s’est passé, c’est qu’entre temps, moi j’avais un site dans l’immobilier, j’avais déjà 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9 biens, j’avais 9 biens, donc 4 en perso, je sais que j’avais le temps au chômage, donc, excuse-moi.
Juste une partie salariat, donc t’es parti au chômage, t’as accepté ?
Alors entre temps, chose importante, j’avais fait l’immobilier, donc j’avais déjà des rentes qui tombaient.
Ok, mais avant tes rentes, les 3 ans, ça a été comment en fait le fait d’être salarié ? À part les régions où tu faisais chier et concrètement ? Alors comment c’était ? Alors moi,
j’ai un profil où j’aime bien bouger, je pense, enfin c’est ce qu’on me dit en tout cas, j’ai un relationnel qui est plutôt bon et j’aime bien apprendre, je suis vraiment dans l’apprentissage et l’évolution de ce côté-là, j’ai besoin d’être stimulé en fait. Ma copine qui est médecin m’a diagnostiqué d’ailleurs en TDAH, je crois que c’est trouble dissociatif de l’attention et de l’hyperactivité, j’ai besoin vraiment d’être stimulé Et donc ce qui se passe pour reprendre à ta question, quand j’arrive sur un poste, au début c’est tout bien, c’est tout parfait parce que j’apprends des choses, je monte en compétences et puis à un moment, je commence à avoir une productivité à peu près, comment dirais-je ? Prévisible, une productivité à peu près prévisible, le problème c’est que c’est à ce moment-là que je commence à m’emmerder en fait. Donc moi c’est plutôt ça qui m’a fait et qui m’a joué des tours en fait. Donc pour répondre à ta question, au début c’est comme le mariage, c’est tout bien, c’est tout beau et puis c’est dans la durée que ça devient compliqué.
Ok, donc c’est surtout le fait que ce soit tous les jours la même chose, le même emploi, les mêmes projets, ok.
Le fait de rester aussi derrière un bureau toute la journée, à parler à mon écran, alors tu bosse, t’es en entreprise, donc tu bosse toujours en équipe, mais t’as pas de relations clients, tu ne bouges pas, enfin c’est très la vitesse autochtone je dirais. C’est comme ce genre de métier.
Et donc qui t’a parlé de l’immobilier au tout début ?
Ah, au tout début, très bonne question. Alors ça a été la deuxième fois en fait. La deuxième fois, la première fois j’ai donc je n’ai pas fait la période d’essai, j’ai dû faire trois mois sur sept et donc une fois ça peut arriver. La deuxième fois je suis rentré, donc j’ai fait les un an et la bise répétita. Et là c’est quelqu’un qui a dit ok, il y a un petit problème visiblement, t’as pas compris comment se passe le salariat ou alors c’est pas fait pour toi, je vais te montrer ce que c’est que l’immobilier. Donc c’est une personne, une personne de ma famille qui, elle, avait fait beaucoup d’immobilier et une profession libérale, c’est pas entrepreneuse, c’est pas tout à fait de l’entrepreneuriat quand on est libéral, c’est pas tout à fait la même chose, je veux pas approfondir, mais elle avait déjà cette fibre entrepreneuriale. Et je pense qu’elle a vu ça un petit peu chez moi et elle m’a dit, bon écoute, ça se passe pas très bien, là on va commencer à regarder dans l’immobilier, moi je vais t’apprendre dans une petite ville à Saint-Étienne, il n’y a pas que Saint-Étienne, mais dans ce coin là, et effectivement on va t’apprendre quoi. Pourquoi Saint-Étienne ? Alors parce que c’était là où les prix étaient les moins chers, étaient les moins chers. Ça a bien évolué.
Ok. Donc concrètement, en fait, vu que tu la connaissais déjà, cette personne, de ta famille, en fait tu avais déjà l’exemple que ça fonctionnait. Oui. Et donc, par rapport à d’autres salariés qui peuvent avoir des blocages, toi tu n’avais pas trop de blocages, pas trop d’appréhension, est-ce que la première opération, tu t’es lancé tout feu tout flamme directement ?
Alors moi à la base, j’ai pas une éducation financière de dingue en fait. Quand j’ai commencé, j’avais un parcours scolaire à peu près normal, j’avais une école d’ingé à peu près normal. Et comme tout élève ou étudiant qui sort du système scolaire, tu connais le livret A, tu sais vaguement ce que c’est qu’une assurance vie, l’immobilier, acheter des appartres, taper tout ça, mais qu’est-ce que c’est que ça quoi ? Donc j’ai entièrement fait confiance à la personne, à mon proche. Pour être honnête, au début, je ne savais pas trop ce que je faisais, elle m’a conseillé sur des trucs. Sur le long terme, je trouvais que c’était très bien, sur le court terme, j’ai un peu regretté, typiquement sur les durées d’emprunt et les apports. Mais pour répondre à ta question, je n’y connaissais pas grand-chose.
Ok, mais t’as fait confiance, tu t’es lancé en disant je vais faire ce qu’elle me dit, en faire, ça fonctionnait pour elle, ça devrait fonctionner pour moi, c’est ça ?
Tout à fait.
Donc première investissement, c’était ?
Alors ça a été deux appartements, cash, pistache, les gens qui commencent par des parkings, des studios, non moi, deux appartes. Non, c’était deux appartes dotés de deux de 50 mètres carrés. Il y en a un qui était à rafraîchir, enfin un peu plus qu’à rafraîchir d’ailleurs. Et l’autre, c’était un appartement que j’avais pas visité à l’époque, que j’avais acheté, mais je l’avais acheté 30 000 balles, donc je me dis que je ne prenais pas beaucoup de risque. Et puis après, ma proche m’a aidé en me disant, bon là, tu es à peu près sur 50 mètres carrés, tu comptes à peu près sur ce ratio-là, tu devrais avoir ce prix-là de rénovation, donc j’étais pas mal guidé aussi de ce côté-là.
Et si je comprends bien, les deux avaient des travaux, c’est ça ?
Les deux avaient des travaux,
il y en a un qui était le bricoleur ou pas ? Alors, à l’époque, j’en savais rien. Maintenant, je sais que pas du tout.
Et ça t’a pas fait peur,
tu t’es dit, allez, je fais des travaux.
C’est ça. C’est ça, exactement. Et du coup, l’artisan, comment ça s’est passé, la gestion des travaux de ton premier investissement, tu t’en souviens ?
Oui, j’en souviens très bien. Alors, comme tout débutant, au début, j’ai voulu faire une grosse partie moi-même, donc tout ce qui est plâtre, réparture, c’est Bibi, tout ce qui est les sols, c’était Bibi. Voilà. Et ce qui se passait, c’est que comme j’étais déjà salarié, tu vois, donc j’étais en même temps sur mon CDI. Oui, j’ai pensé les parquets, oui.
Ah, ok.
Oui, oui. Et donc, j’étais en même temps sur mon CDI. Du coup, c’est le week-end que j’y allais, en fait. J’y allais le week-end, donc ça m’a pris, j’aurais pas à dire de bêtises, mais entre 4 et 6 mois,
quoi.
Là où un appartement du même macchaby, maintenant, ça me prend un an et demi, enfin, un mois et demi, ou un mois et demi, deux mois, quoi, avec des artisans.
Oui, donc, au lieu de le faire en un mois, t’as mis 6 mois.
Je dirais, mais c’était il y a 10 ans déjà, donc entre 4 et 6 mois, je dirais, on est à peu près.
Ok. Donc, du coup, ça t’a coûté certainement plus cher en loyer perdu que les artisans.
Alors, il y a plusieurs choses. Il y a plusieurs choses. Ça m’a coûté cher en artisan. Oui, effectivement, pour ça. Et parce que la salle de bain, tout ça, c’est des trucs que je ne maîtrisais pas. Il y en a pris un gars qui nous a pris une fortune juste pour la salle de bain. Donc, c’est un petit peu le coût de la méconnaissance et de la paresse parce que j’aurais pu faire plusieurs devises aussi. Ça, je n’avais pas pensé à l’époque. Et puis, il y a le coût aussi de passer tout le weekend, quoi. Si tu veux, j’étais en couple. Je passais mes samedis, mes dimanches à faire ça. Donc, ça veut dire poussière, ça veut dire du boucan. Ça veut dire, moi, je ne suis pas du tout manuel et même si je ne le savais pas à l’époque, je faisais les trucs. C’était nouveau, je découvrais, mais maintenant, c’est un truc que je dis, jamais tu refais ça. Jamais tu refais ça. Tu prends des gars, quoi.
Ok. Donc, le bon conseil pour tout le monde, même si c’est le démarrage, prévoyez,
si ce n’est pas vogue,
si vous n’adorez pas faire des travaux et si vous n’avez pas le temps, surtout ça, parce que quand on est salarié, on n’a pas forcément le temps, il faut mieux prendre des artisans.
Sur les choses, au moins complexes. Au moins, tout ce qui est électricité, plomberie, tout ça, c’est clair, parce que quand on est débutant, on ne sait pas souvent ce qu’on fait. Et en cas de pépin, il peut y avoir des décennales. Donc, ça veut dire que si c’est un artisan qui le fait, on peut le faire revenir. Si c’est toi-même, ça veut dire qu’il va falloir démontrer des trucs. Laisse tomber, quoi. Et ça veut dire, surtout en travail, c’est un truc de dingue. Donc, ouais, voilà.
Et plusieurs devis ?
Plusieurs devis, oui.
Ok, donc ça, c’est les deux premiers, enfin, premiers investissements, ces deux appartements. Tu les as loués comment ?
Le bon coin. Le bon coin. Mais en nu, en long. Ce qui s’est passé justement, c’est qu’à l’époque, je commençais déjà à regarder un petit peu les opportunités et je me disais, le marché stéphanois était plutôt standard. Il y avait beaucoup d’appartements qui étaient les mieux, étaient peints blancs, donc rafraîchis, avec des cuisines, des espèces de petites blocs kitchenettes, comme les promoteurs dans le temps faisaient. Donc, ça veut dire, tu avais une plaque en inox avec les goûtoires et les gaies, puis dessous, tu avais deux planches, ce genre de trucs, et je me suis dit, la vache, ça me donne pas envie. Moi, je pense que je vais faire un petit peu, je vais faire un petit peu, mon but, ça va être de loyer plus cher et plus rapidement. Et j’ai commencé effectivement à m’intéresser à tout ce qui est location meublée, mais sans le savoir. Donc, je commençais à mettre des meubles, et c’est un peu plus tard, au moment de la déclaration, que je me suis dit, mais la fiscalité, c’est ce que je fais, du meublé, donc ça tombe bien, nickel. Donc là, j’ai eu un gros coup de chance. Mais pour répondre à ta question, à l’époque, le meublé, c’était pas du tout développé, très peu de personnes le faisaient, c’était plus l’immobilier à la papa-maman, où tu mets le moins d’argent possible, et tu essaies de louer ça, comme ça, un prix marché standard, sans viser la rentabilité, sans viser l’apport de valeur.
Et du coup, après, tu as enchaîné les investissements ?
Alors, enchaîné, pas forcément, parce que j’étais en même temps en CDI, donc c’est compliqué. Moi, j’habitais à Lyon, c’est à une heure Saint-Etienne, donc tu peux faire ça sur les week-ends, mais en même temps, les week-ends, t’as des choses de prévu, donc j’ai enchaîné, je dirais pas ça comme ça, je dirais, deux ans après, j’ai répété l’opération sur deux autres appartements.
Ok. Cécile, tout à l’heure, tu disais, quand tu as été viré, tu en avais neuf, ça veut dire que tu les as achetés deux par deux à chaque fois ?
Alors, la première fois, j’ai acheté par deux. La deuxième, j’ai acheté par deux aussi. Ensuite, comme j’ai vu que j’ai arrivé au plafond du LMP, et que si je voulais me développer, si je voulais continuer, ça allait pas être gérable de rester comme ça, donc je suis passé en SAILIS. Et là, effectivement, après, pour les trois premières opérations, j’ai fait appel au même marchand de biens qui était un gars qui en avait régulièrement de stock, le mec qui était vraiment marchand biens de profession, il faisait ça tous les jours en fait. Donc, j’ai pas eu besoin de beaucoup prospecter parce que j’avais des coups de fil des agents immobiliers en fait. Donc, il savait que j’étais en CDI, il connaissait un petit peu mon profil, il savait que, comme j’étais associé avec le proche de ma famille, qui m’avait aidé précédemment, donc j’étais déjà bien financeable, donc il n’y avait pas trop de problèmes de ce côté-là.
Ok. Quand on a fait une ou deux opérations réussies, les agents immobiliers qui ont envie de gagner de l’argent appellent facilement. Une fois qu’on a fait les deux premières, pratiquement 80% du succès est fait parce que les affaires viennent rapidement.
C’est ça. Après, l’agent immobilier, c’est un entrepreneur aussi, c’est une forme d’entreprenariat. Il est indépendant et ce qu’il veut, c’est que la rentabilité perde le moins de temps possible. Donc s’il a déjà un portefeuille client de gens qui sont solvables et qui cherchent des biens, c’est clair qu’il va les appeler en premier, avant de mettre son bon point.
Tout à fait. Donc là, si on reprend un peu ton histoire, tu viens de te faire virer, mais tu as déjà neuf biens qui tournent, pratiquement tes rentiers, non ?
Alors, à cette époque-là, pas tout à fait. J’avais quatre appartements, je les avais faits sur des durées très courtes, avec des grosses mensualités et beaucoup d’apports pour Contre-Carré. Je n’étais pas tout à fait rentier, le truc, c’est que j’avais le chômage à côté. J’avais trois ans de chômage, donc je me suis dit, en trois ans, tu as un moyen de te bouger le derrière et de faire quelque chose. Toujours dans une optique de rentabilité, sachant que cette fois, j’avais un maximum de temps, je me suis dit, tu vas faire de l’allocation courte durée. Et ça, c’est pareil, à Saint-Etienne, je n’aurais pas la prétention de dire que j’étais le premier, mais je n’étais vraiment pas l’un de l’être. À l’époque, j’avais développé ce que j’appelais le cocon stéphano. Donc c’était des appartements, j’en avais un, deux, trois, quatre, cinq. J’avais cinq appartements, au sein d’un même immeuble. Et c’est comme ça que j’ai fait mes premières armes dans l’entrepreneuriat.
Ok, donc là, et du coup, ça a excédé ton… Pardon ? Au niveau du revenu, ta question ? Non, mais ça a excédé ton chômage ou tu étais mieux qu’avant ?
Au chômage, je devais être 1 400, et je devais être à 800 de loyer en cash lo positif. Pour 1 400, ça fait 2 200 euros.
Ok. Et de là, on va passer jusqu’à devenir marchand de bien, excuse-moi.
C’est plutôt flatteur, j’aime beaucoup. Ça va arriver.
Ça va arriver bientôt, mon cher ami. Donc du coup, qu’est-ce qui t’a fait des clics en te disant, maintenant j’ai envie d’être marchand de bien, pourquoi ? Ça, ça fait en plusieurs étapes. Pourquoi ? Parce que tu avais des biens immobiliers qui te payaient en une méthode, des biens immobiliers qui te payaient en manière régulière, un cash flow, donc t’aurais pu dire, j’éditionne encore quelques appartements, et du coup, je peux être rentier.
Yes. Alors, ce qui s’est passé, c’est qu’à un moment, quand tu commences à prospecter de manière relative, effectivement, tu commences à enclencher les machines, les agents immobiliers t’appellent, et tu te rends compte qu’à un moment, je l’achète à ce prix-là, mais je sais que trois mois de rénovation, je peux déjà faire un billet. Donc, ça, tu le fais, et puis tu te rends compte qu’à un moment, ça devient moins d’effort de faire du marchand de bien plutôt que de proposer 250 dossiers aux banques parce que tu commences à être endetté à mort, et que ça devient de plus en plus compliqué. Alors que le projet de marchand, t’achète, tu retapes, tu revends. Alors, sur Saint-Etienne, ça se passe pas comme ça, parce que la rénovation, tu bouffes la feuille quand tu fais de la rénovation. Mais grosso modo, le principe, c’est ça, c’est qu’à un moment, t’as beaucoup de bien, t’as beaucoup d’endettement, et les affaires arrivent, et tu peux pas… les affaires arrivent, les gens t’appellent, et si tu les prends pas, c’est de l’argent dans la nature qui est perdu, en fait. Donc, à ce moment-là, effectivement, j’ai commencé à me poser la question de faire du marchand de bien.
Ok. Là, tu dis, à Saint-Etienne, tu achètes, tu fais des travaux, et si tu fais des travaux, c’est pas bon. Tu peux nous expliquer ce que tu fais, alors, comme marchand ?
Alors, ce qui se passe à Saint-Etienne, c’est toujours le cas maintenant, effectivement, le prix du foncier, alors, il est plus élevé qu’avant, mais c’est compliqué d’acheter un bien, de faire les travaux, et de s’en retirer avec une marche confortable. Ça peut se faire sur des petits pieds de 5 ou 10 000, si on sert bien les prix, si on comprend bien les trucs, mais déjà, quand on est là-dedans, on a déjà une expérience, donc il y a des meilleurs moyens de la valoriser, mais pour en revenir au truc, sur Saint-Etienne, si on mélange prix d’acquisition et travaux, c’est compliqué d’être rentable en marchand de bien. Si on ajoute avec ça, je dirais pas la complexité des travaux, mais on va pas sentir, quand on est marchand de bien, on a responsabilité de professionnel, et si on revend derrière, il peut y avoir des pépins, on peut pas tout contrôler. Pour une petite marche, ça vaut pas forcément le coup. Ce qui se passe, le marché de Saint-Etienne, si on va avoir des marches de négociation qui sont intéressantes, il faut acheter des biens, soit des biens qui ont des gros problèmes, ça peut être des problèmes de structure, ça peut être des problèmes d’humidité, ça peut être tout un tas de problèmes, soit on part sur la piste du lot, on achète en lot. Et là, quand on achète du lot, les vendeurs comprennent beaucoup plus facilement le fait que le monsieur fait du volume, c’est comme un grossiste. Quand tu revends un grossiste, pour qu’il fasse sa marche, il faut accepter qu’il puisse acheter un prix plus bas. En contrepartie,
il fait
sans financement, enfin c’est sûr, il fait pas sans financement, mais c’est sûr, comme il est marchand, les agents immobiliers, il a une réputation, etc. Et du coup, les affaires se font très rapidement. D’accord.
Et donc là, tu t’es dit, j’ai la capacité, j’y vais, je vais chercher une première opération.
C’est ça. Effectivement, à ce moment-là, c’était en 2020, je me suis dit, je ne vais pas tout de suite créer ma boîte de marchands, parce qu’on ne sait jamais, des fois, s’il y a un bien, je peux le prendre un investisseur. Donc, je vais commencer à rechercher des opportunités de marchands, je vais commencer à me faire reconnaître. Et effectivement, je crois que c’est au bout de trois mois, j’ai une petite opé qui est tombée, une petite maison, une petite maison de ville d’une valeur de 60 000 euros, entièrement retappée, tout encombrée. Et l’agent immobilier m’a appelé parce que, parce que pareil, quand t’es agent immobiliers, tu fais des estimations. Si le vendeur l’accepte, directement derrière, t’appelles le marchand de bien, il fait la hésite.
Terminé.
De mon côté, vas-y. De mon côté, les problèmes qu’il y avait sur le bien, c’était un bien… Alors, je vous parlais du bien, mais le bien, quand on est marchand de bien, il y a toujours un dossier qui va avec. C’est une des manières de sélectionner les affaires quand on est marchand de bien. Grosso modo, il y a trois manières de faire. On sélectionne par le bien. Donc, c’est des biens qui sont très chers et on n’a pas beaucoup de concurrents dessus. Ça peut être des biens avec des gros problèmes. Et pareil, les investisseurs, ils vont pas. Soit ça va être des vendeurs pressés, soit ça va être une combinaison des deux. Donc, concrètement, ce qui s’était passé sur ce dossier-là, la petite maison de ville, c’était un petit papy qui avait fait des travaux des travaux de… Il avait fait poser des panneaux solaires et il avait payé une fortune, en fait. C’était un commercial qu’il avait à un accueil et il s’était endetté à mort. Et ce qui s’est passé avec le temps, le petit papy, c’est pas pareil quand t’as 60 ans que quand t’en as 30. Quand t’en as 30, tu peux avoir un boulot à côté, gérer plusieurs choses. Là, quand t’en as 60, 60 verges, c’est compliqué. Et donc, petit à petit, ils sombraient. Et il y a un moment, il y a un moment, la maison, il faut la revendre. Donc, ce qui s’est passé, il avait une certaine dette. L’agent immobilier a fait une estimation. Je sais pas, mais je pense que l’estimation était supérieure à la valorisation de sa dette. Il s’est dit, ok, je prends même un peu de cash, donc je vends ça rapidement, je sale la dette et je vais faire autre chose. Donc, ça, c’était le dossier côté vendeur, côté bien immobilier. Le bien immobilier était entièrement encombré. J’ai dû passer, je crois, un ou deux mois à visiter parce que ça faisait 70 mètres carrés, donc c’est pas très grand. Mais la mission à l’extérieur, le gars, il a fait une espèce de dépôt de bois immense. Ah non, mais un truc, d’ailleurs, j’ai utilisé ça. J’ai utilisé ça comme carotte pour que des gars viennent m’aider à débarrasser la maison. Et puis, voilà, donc l’agent immobilier s’est dit, au lieu de filer ça à un investisseur, je vais faire 30 visites. Les gens, ils vont pas pouvoir se projeter, ça va être galère. Le DPE, c’est un Z. Il s’est dit que je vais filer ça à un marchand bien, le gars, c’est son truc, il a l’habitude. Un petit dossier, un petit marchand, c’est parfait. On sale le truc et basta. Voilà, voilà.
Donc là, pour reprendre, en fait, à vider ce qu’il y avait dans la maison, c’est ça ? Alors, la maison était plein de merde. T’as tout, tu as juste enlevé la merde.
J’ai, ouais, au niveau de ça, ouais. Alors après, il y avait effectivement, il y avait ce côté là où j’ai fait un gros débarrassage. Maintenant, ce qui s’est passé aussi, il y a eu une certaine prise de risque. Parce que le bien immobilier avait un gros problème de FANDA en fait. Donc, potentiellement problème de structure. Donc les problèmes de structure, c’est des problèmes en marchandin qui peuvent coûter très cher en fait, parce que derrière, il y a de la maçonnerie, il y a beaucoup de boulot. Maintenant, ce qui se passe c’était sur une espèce de petit lotissement et sur Saint-Etienne, beaucoup de biens. En fait, Saint-Etienne, il y a des galeries dessous. Et donc, naturellement, ça bouge. Et ce petit lotissement là, j’ai appris plus tard qu’en fait, il y a cette maison là que j’ai acheté où il y avait des problèmes de structure. Mais en fait, tout le lotissement était potentiellement concerné en fait. Donc, il y avait, pour revenir à la question, il y avait une prise de risque sur le problème de structure et un peu de boulot sur le débarrassage en fait.
Le débarrassage et sur la structure. Donc là, t’as fait quoi sur cette
fissure ? Alors, le problème de structure, moi, j’ai levé le risque en faisant appel à un bureau d’études. J’ai payé 2000 euros à un bureau d’études qui m’a envoyé un rapport, qui m’a dit il faut faire ça, ça, ça, ça, ça. Et moi, entre temps, dès le début, j’ai commencé à faire parler un petit peu de moi à des copains agents immobiliers. Et il y a un agent immobilier, il y a un investisseur que ça a intéressé. Donc, il prenait le bien avec le rapport sur le problème de structure. Je passe régulièrement devant la maison, mais d’ailleurs, elle n’a pas bougé. Mais ce qui s’est passé, je pense, c’est que dans sa tête, il a voulu aussi diviser avec le terrain en fait. Parce qu’il y avait 600 mètres carrés de terrain. Donc, son opération, c’était sûrement de découper le terrain et de retaper la maison.
OK. Mais pour la leçon, quand même, c’est en fait, tu as fait faire une étude pour montrer ce qu’il fallait faire pour que la maison soit sûre. Et t’as nettoyé. Et t’as revendu. Tu n’as pas eu à faire des gros travaux, faire des trucs de ouf. Non.
C’est juste la maison de bronze.
C’était ce que j’avais fait aussi. J’avais enlevé les vieilles moquettes des années 60 qui étaient énormes, peints en blanc. Et j’ai revendu un autre marchand qui allait en faire des appartements. Ouais, c’est parfait ça. Et je l’ai fait tout seul. Il y a des fois pas besoin de mettre des millions dans la rénovation et d’en faire de la maison neuve.
Non, marchands de biens. Il faut bien voir un truc, c’est qu’il y a des marchands de biens, il y a de toutes les échelles dans les marchands de biens. Et les très gros marchands de biens qui font des projets, que je dirais, de promotion sur du bâti, donc c’est pas du neuf. Ces mecs là, des petites opé comme ça, ils les prennent pas en fait, ça les intéresse pas. Donc, techniquement, il y a de la place pour tout le monde en fait.
Donc là, cette opération de marchands, vu que c’était ta première, tu l’as financé comment ? Fonds propres. Cache. J’ai voulu faire sa cache
parce que c’était plus simple pour moi. J’ai pas voulu grignoter de la marge avec un opérateur financier, avec une banque. Et plus tard, j’ai appris en prenant rendez-vous avec les banques, que effectivement, les banques sur des projets en dessous de 100 000, ils font pas quoi.
Ok, mais au moins comme ça, t’as fait ta première opération. C’est ça. Et du coup, t’as enchaîné d’autres opérations par la suite ?
Alors enchaîner, c’est pas vraiment le terme. D’autres opérations ? Oui, je suis reparti sur une autre opération. Je suis reparti sur une autre opération avec un très bon emplacement. C’était un 46 mètres carrés, un local professionnel qui était en rez-chaussée. Qu’on pouvait diviser en deux. Donc là, c’est typiquement le genre produit. Quand tu rentres dans le truc, le potentiel, tu le veux tout de suite. Le local professionnel, tu fais un changement de destination et tu transformes ça en deux studios. Donc là, la prise de risque. Il y a eu une petite prise de risque parce que effectivement, il fallait faire un changement de destination. Donc l’urbanisme pouvait très bien refuser. Maintenant, entre-temps, moi, je m’étais renseigné. J’avais vu le PLU et j’ai vu qu’on était bon. Et non même pas ça, je l’ai vu après. J’étais déjà titré quand je l’ai vu. Et je sais que le prix était tellement attractif que même si ça foirait, j’avais déjà un plan B et je pouvais monter un autre business à côté. Je pensais être typiquement à une laverie. Je montais une laverie automatique.
Et du coup, t’as revendu deux studios ou t’as revendu deux plateaux ?
Non, j’ai revendu en l’état.
Zéro travaux. Zéro travaux, ok. Donc ça, c’est magnifique. Très bien. Et du coup, tout à l’heure, tu me parlais de le fait que t’avais besoin d’être stimulé, de changer sans arrêt de projet. Est-ce que maintenant, marchant de bien, ça répond à cette envie de voir du monde ? C’est la façon que vous êtes, ton caractère ?
Ah ben t’façon, j’ai envie de te dire, si tu te fais chier dans ton boulot, si t’aimes bien avoir un petit peu de piment dans ta vie. Alors le piment, c’est bien quand c’est à la hausse, mais le piment, ça arrive aussi quand c’est à la baisse. Donc des fois, il peut y avoir des moments de stress. Donc c’est pour ça, le marchant de bien, c’est bien. Mais moi, je recommande de toujours avoir du locatif à côté pour pas être dépendant du marchant de bien. Donc pour répondre à ta question, oui, moi, j’ai le profil. C’est clair, tu m’éclates. T’es tout le temps en train de bouger, t’es tout le temps en train de voir des gens discuter, de sonder un petit peu le marché. Et puis il y a une grosse notion de psychologie aussi. Il y a une notion de psychologie parce que tu te rends compte que marchant de bien, les affaires, des affaires en marchant de bien, quand tu les prends, tu te rends compte qu’effectivement, c’est pas toutes les affaires. Et il y a certaines affaires qui sont en investisseurs que tu peux faire en marchant de bien, mais il y a certaines affaires qu’on te propose en investissement, mais c’est pas intéressant. Il y a trop de boulot. C’est d’immobilier actif, après, S. Donc ça laisse plus de place au marchant de bien. Et oui, après, pour répondre rapidement à ta question, oui, moi, je m’éclate là-dedans. C’est clair.
Effectivement, sur l’élément que tu as donné et Véredic, c’est côté marchant de bien, ça peut être complémentaire. C’est un des métiers. C’est pas obligé de le faire à plein de temps et de faire des tonnes d’opérations. Et ça peut être soit en démarrage pour avoir du cash pour investir, soit si t’as déjà des investissements immobiliers qui te rapporte de quoi vivre et d’être entier. Effectivement, tu es beaucoup plus serein parce que tu fais les opérations que tu veux. Et tu as plus le luxe de choisir tes opérations. Et du coup, qu’est-ce qui… Aujourd’hui, c’est quoi un peu ta vie de M.
Ponsard ? Ah, et bien ma vie aujourd’hui de M. Ponsard, là, c’est de l’investissement. En ce moment, je suis reparti sur de l’investissement locatif parce que l’opération dont je viens de parler, le plateau, c’est une opération que je n’ai pas super bien gérée parce que, en fait, l’acquérant m’a l’acheté à un très bon prix, mais c’est un artisan. Et les artisans, ils sont overbookés, en fait. Et il s’est passé, c’est que à la base, je pensais qu’il était, j’ai employé un mot, un minimum professionnel, le problème, c’est que comme il a 36 choses à zérer, il le permet de construire, il ne l’a pas posé tout de suite, en fait. Et évidemment, parce que, chose que je n’ai pas dite, quand il m’a racheté le bien, dans le son compromis, il a mis je rachète le bien de ce ponçard, par contre, je vais poser le permis de construire et je veux qu’il soit validé, ce qui est normal. Ça, il y a un problème là-dessus. Seulement le permis de construire, on a signé le compromis en novembre. Au mois de mars, il n’était toujours pas posé. Donc, à un moment, je me suis dit, bon, ça n’avance pas. Pour un petit produit comme ça, une petite marge, je ne veux peut-être pas non plus que ça dure 10 ans. Donc, le permis de construire, je vais le poser moi-même. J’ai fait appel à un architecte, j’ai perdu un peu de marge, mais au moins, j’ai accéléré le truc. Et donc là, ça, c’était en mai, en mars, avril 2023. Là, on arrive fin novembre et la vente devrait signer dans deux semaines, à peu près. Donc là, je devrais pouvoir repartir sur des open marchands.
C’était sympa, normalement, pour déposer le permis de construire. C’est comme une offre de prêt, il a un délai. S’il dépasse les délais et que ça ne tombe pas dans les délais, la condition suspensive est caduque. Donc, il doit acheter.
Ah, tu vois, ça, j’étais même pas au courant, ça. Notre erreur d’éclodir. Ah, d’accord.
Ah oui, si jamais tu mets une condition, quelle qu’elle soit, et que tu ne respectes pas, toi, ta condition, du coup, tu ne peux plus t’en prévaloir.
D’accord. Tu ne peux pas imposer au propriétaire de ton vendeur
de d’être non profet, pas respecter ta parole.
Et bien, ça, tu vois, effectivement. Oui, effectivement, ça, c’est une manière de faire. Et si je faisais du marchand, du marchand bien sur Lyon ou des villes un petit peu plus un petit peu plus, je dirais, pas professionnelles, mais en fait, on va pas se mentir, le professionnalisme, il augmente aussi avec les montants. Là, c’est un petit projet que j’ai acheté à 34 000 balles avec les frais de notaire. Bon, oui, j’aurais pu. Maintenant, ce qui se passe, c’est que j’avais aussi le vendeur, j’avais aussi l’acquereur avec un très bon prix. Et j’ai aussi dit, bon, tu vas attendre. Ça peut toujours valoir le coup. Ça peut toujours valoir le coup. Je l’avais appelé. Il était toujours très intéressé. Il était toujours très chaud. Du coup, j’aurais pu faire ça. Mais lui, il aurait dit, bon, on arrête là. Le dépôt de garantie, je te le laisse. Ce qui aurait fait 3000 balles, mais j’aurais perdu la marge à côté. Pour finalement remettre le bien en vente et le revendre à un prix qui n’aurait pas été celui auquel j’aurais eu. voilà.
Ok. Effectivement, toute l’histoire de négociation, d’opportunités, etc. et d’avoir tant d’attente ou pas. C’est ça.
C’est ça, c’est ça. Effectivement.
Donc là, maintenant que l’opération va se finaliser bientôt. Qu’est ce que tu vas faire par la suite? Quelles sont tes perspectives?
Alors, il y a plusieurs perspectives. Déjà, la première continue sur du marchand. Ensuite, ce qui va se passer, c’est que je suis en train de développer d’autres trucs à côté. Typiquement, j’ai une chaîne YouTube The Business Project où je commence un petit peu à prendre la température sur YouTube pour voir quelles sont les opportunités à ce niveau là. Je ne pense pas faire de la vente de formation parce que je ne pense pas. Je verrai déjà. Je n’ai pas testé le marché. S’il y a de la demande, il y a de la demande. Maintenant, maintenant, je voudrais faire, je voudrais me différencier un petit peu parce que maintenant la formation sur l’investissement immobilier, c’est le truc de base. Donc, YouTube, c’est une première piste. Il se trouve qu’aussi, le marchand bien permet de générer du cash pour moi assez facilement parce que je pense avoir le type de profil. Et à terme, ça peut être intéressant de racheter une boîte de rénovation. De racheter une boîte de rénovation pour faire mes rénovations moi-même, avoir des clients à côté et me diversifier. Alors après, il va falloir gérer aussi l’emploi du temps parce qu’une boîte de rénovation, c’est un emploi du temps à gérer et si on fait le temps qu’on passe en rénovation, c’est du temps qu’on ne passe pas en marchant bien. Donc, il y a plusieurs pistes que je suis en train de travailler actuellement. Mais je pense qu’on va avoir une manne de cash à faire travailler. Donc, le plus intelligent pour moi, c’est de repartir sur du marchand.
Ok. Parfait. Une autre question. Vu qu’on a balayé l’ensemble de ton parcours un peu, ça t’a remémoré quelques idées. Quel est le meilleur conseil qu’on t’ait donné ?
Le meilleur conseil qu’on m’ait donné ? Alors, on ne m’a pas donné beaucoup de conseils en fait parce que même la l’une des choses que j’ai apprises, il y a plusieurs choses. Il y a plusieurs choses. Ne pas attendre les autres en fait. Ne pas attendre que les opportunités ne pas attendre que les choses arrivent parce qu’elles n’arriveront pas en fait. C’est à vous de générer les opportunités. Et c’est aussi comme ça qu’on reconnaît les entrepreneurs ou les hommes d’affaires. C’est parce qu’ils sont eux-mêmes des opportunités en fait. Donc, il faut n’attendre rien. Bougez-vous le derrière. Maintenant, là. Maintenant, tout de suite. Parce que il faut faire avancer le train. Il faut faire avancer les choses. Il y a un proverbe que j’aime beaucoup dans l’immobilier. Il y a beaucoup de personnes qui pensent qu’il faut attendre avant d’acheter. Alors, c’est marrant parce que je dis ça mais je fais autre chose. Moi, je pense que quand on commence dans l’immobilier, il ne faut pas attendre l’affaire du siècle. L’affaire du siècle, elle viendra avec l’expérience. Elle viendra après. Donc, quand on commence dans l’immobilier, la première chose c’est de faire une affaire. Apprendre. Donc, c’est faire l’affaire. Donc, ça veut dire prospecter, trouver une affaire rentable, passer chaîne notaire, gérer la rénovation, mettre un locataire, faire de la gestion. Alors, ça peut paraître beaucoup de choses, mais c’est bidon en fait. C’est pas grand-chose en final. Je pense qu’il faut y aller. Il faut y aller. Un très bon proverbe que l’on consiste souvent, c’est que l’entrepreneur, c’est celui qui se jette de la falaise et qui construit son parachute dans la chute.
Il faut avoir
une vision long-terme, mais le court-terme, ça se décide au jour le jour. Et ne pas trop anticiper les problèmes parce qu’ils vont arriver tout seuls. D’accord. Il y a plusieurs choses que j’ai apprises.
Et si on n’a pas peu de moyens, à ton avis, on fait comment pour démarrer dans l’immobilier ?
Alors ça, c’est une très bonne question. C’est un des problèmes qu’il va falloir résoudre. Donc, comment est-ce qu’on peut faire ? Soit, je dirais, on nivele par le bas, donc on cherche dans des coins ou on est sur des tarifs dans l’immobilier qui ne seront pas extraordinaires. Donc, typiquement, rechercher une stratégie que j’aime bien, moi, c’est rechercher des petites villes qui sont aux alentours des grandes villes. Parce que les grandes villes génèrent de l’attractivité, en fait. Et en général, ce qui se passe, c’est que sur ce genre de ville-là, on va être sur des investissements patrimoniaux avec une grosse tension locative. Donc, on a énormément de demandes de locatifs et beaucoup de personnes vont se rabattre sur des villes de taille plus petites parce qu’ils n’arrivent pas à trouver dans les grandes villes ou alors ils cherchent dans des coins qui sont plus calmes, en fait. Donc, pour répondre à ta question, on peut toujours essayer de se rabattre sur des coins où l’immobilier est moins cher. Ça, c’est une piste. On a la piste de l’association. Après, on a toujours la piste de monter une boîte. Clairement, quand on est salarié, ce n’est pas du tout la piste que je recommande. Parce que passer du salariat au business, c’est passer du froid polaire au volcan. Donc, voilà. Les trois pistes, pour moi, c’est ça.
Sur la troisième piste qu’on peut parler, c’est le côté ce qu’on appelle aujourd’hui slide business. C’est d’avoir, par exemple, un site internet qui rapporte de l’argent ou un truc comme ça qui ne prend que quelques heures par semaine pour développer et qui te ramène un petit complément de revenu qui te permet d’être finançable.
Tout à fait. Et justement, après, c’est l’affaire de chacun. C’est l’affaire de chacun, effectivement.
Donc là, c’est justement ta chaîne YouTube Business Project, The Business Project. Et dans cette… Qu’est-ce qu’on trouve sur cette magnifique chaîne YouTube ?
Cette chaîne, je l’ai voulu à mon image. Moi, je suis un mec qui suis passionné par l’argent, l’entreprenariat et les moyens de faire de l’argent. Moi, de l’immobilier, c’est dans mon ADN. Je ne vais pas vous mentir, le principal du temps, ce sera d’immobilier, ce soit sur l’investissement, du marchand de biens.
Effectivement,
si je veux y passer du temps, c’est normal aussi d’espérer une rémunération. si je fais de l’investissement du marchand de biens, pour moi, c’est des niches qui sont déjà un petit peu à mon sens, qui sont déjà carrément surpeuplées, en fait. On est dans des océans en rouge. Moi, je suis plus en recherche d’opportunités à ce niveau-là. Une des opportunités que j’avais, une des idées que j’avais, c’était pourquoi pas de développer la chaîne et de proposer de placer aux personnes qui me font confiance, de placer de l’argent sur des projets immobiliers. Ils me confient leur argent et moi, je le place dans des projets immobiliers parce que l’investissement et le marchand, c’est des trucs que je connais, donc en général, je m’en sors très bien. Donc ça, c’est une piste. Sinon, après, les pistes, il y en a un paquet. Le principe qu’il faut comprendre sur YouTube, c’est qu’une vitrine, la vitrine, tu mets ce que tu veux derrière.
Et si je peux donner un conseil, ce qu’il y a aussi sur ta chaîne, ce que tu es en train de faire, ce qui est très important, quand on construit, on ne voit pas forcément l’image de la cathédrale qui est en train d’être construite, quand on met pierre par pierre. Ce que tu fais qui est très intéressant, c’est que tu es en train de documenter ton parcours d’investisseur, de marchand, etc. Et donc, tu montres à tout le monde quand tu as des difficultés, quand tu as des moments plus sympas, etc. Et donc, tout ça va faire que je suis certain que tu vas être un grand acteur de l’immobilier dans quelques années parce que tu vas voir au fur et à mesure des gens qui vont te suivre et que tu auras documenté ce que par exemple, moi, je n’ai jamais fait de ma vie ou d’autres aussi, beaucoup, tous ceux dont on part souvent entre nous quand on est sur Lyon, en fait, n’ont jamais documenté leur vie. Donc, on n’a pas nos exemples, on n’a plus nos chiffres ou des choses comme ça. On peut suivre en fait ton parcours de vie au fur et à mesure. Et ça, c’est vraiment exceptionnel sur ta chaîne.
Merci, merci, merci. J’essaie, oui, parce que effectivement, c’est vraiment un des trucs, un truc que je reproche souvent aux autres chaînes YouTube. Pas toutes, mais quelques unes. C’est qu’effectivement, il y a beaucoup de marketing, il y a beaucoup de c’est on vend du rêve, mais c’est très bien, il faut vendre. Mais le problème, c’est que derrière, il y a une réalité, en fait. Alors, je ne doute pas du tout que beaucoup de personnes, je pense à un gars, notamment, qui fait des, qui bosse avec un très gros formateur dans l’e-commerce. Mais quand tu regardes les vidéos, tu as l’impression, il n’y a pas de concret, en fait. Il y a très peu de concret. Et il t’envoie des trucs comme ça en plein dans la face. Et c’est très bien. Mais moi, je suis plus un gars du terre à terre. J’aime bien le terrain, en fait. J’aime bien le terre à terre. Voilà. Et effectivement, documenter des rénovations ou des choix qu’on a pu faire ou ce genre de choses, ou même des galères. Je pense dernièrement, justement, un squatter que j’ai eu dans mon appartement. Alors, Dieu merci, ça s’est très bien réglé. Ça, c’est des emmerdes. Beaucoup de personnes qui font de l’immobilier marketing ne vous le vendent pas, mais c’est une réalité.
Du coup, un petit cadeau pour ceux qui nous ont suivi jusqu’à maintenant. C’est sur www.vivrimo.fr/youtube. Vous pouvez accéder à ma formation sur comment devenir marchand de biens. C’est gratuit. Et en plus, je vous dévoile dans cette formation l’opportunité du siècle. Mais c’est vraiment la plus belle opportunité. C’est maintenant qu’il faut devenir marchand de biens parce que les 10 à 15 prochaines années vont être exceptionnelles.
Pour avoir vu la vidéo, je peux confirmer que de ce côté là, il y a une sacrée opportunité. Je pense qu’il y a beaucoup de monde qui vont en profiter. Il y a de la place pour tout le monde.
C’est maintenant qu’il faut se démarrer. Semaine prochaine, je ne l’ai plus en tête, c’est bien ça. Semaine prochaine, on est le 7 décembre et ce sera Eric Weiss qui sera présent avec nous. Eric Weiss est le président et fondateur de la Fédération des Marchands de Bien. Il a fait plus de 400 opérations, donc il va venir nous expliquer son parcours de marchands de bien et qu’est-ce qu’il propose aux marchands de bien aujourd’hui. Je te laisse le mot de la fin, Jean-Jacques.
Promotion, ce sera le mot de la fin.
Promotion, bientôt.
La prochaine interview
on la fait sur la promotion.
Merci à tous.
Merci à tous et à bientôt. À plus.