Louer un logement avec une installation électrique non conforme est-il possible ?
La loi exige que les logements mis en location respectent des normes de décence, notamment pour assurer la sécurité du locataire. Si l’installation électrique a plus de 15 ans, un diagnostic électricité est obligatoire avant toute location. Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié et permet d’évaluer la conformité de l’installation (tableau électrique, mise à la terre, disjoncteurs) ainsi que les risques potentiels en termes de sécurité.
En se basant sur ce rapport, le propriétaire peut décider s’il doit rénover son installation électrique pour garantir la sécurité du locataire ou si le logement peut être loué tel quel. Le diagnostic électricité est valable pendant six ans et représente un coût d’environ cent euros. Il fait partie des documents techniques remis au locataire lors de la signature du bail.
Quelles normes s’appliquent à la rénovation électrique d’une habitation actuellement ?
La norme actuelle pour la réfection électrique d’un logement est la NFC 15-100. Celle-ci s’applique à tous les bâtiments d’habitation en France, qu’il s’agisse de logements collectifs ou de maisons individuelles. La dernière version de cette norme date de 2015 et comprend plusieurs exigences telles que la présence d’une mise à la terre, d’interrupteurs différentiels 30mA, ainsi qu’un nombre minimal d’équipements par pièce. Par exemple, il doit y avoir un certain nombre de points lumineux, prises de courant, une prise RJ45 dans le séjour et chaque chambre, une prise TV dans le séjour et des circuits dédiés pour les appareils électroménagers en cuisine avec un ampérage adapté.
Cette norme définit également une liste d’appareils nécessitant un circuit spécialisé tels que les radiateurs électriques, VMC, électroménager, chaudière, pompe à chaleur ou encore une alarme. En ce qui concerne les salles de bains considérées comme des pièces plus exposées aux risques électriques, il est obligatoire de mettre en place une liaison équipotentielle supplémentaire afin de relier toutes les canalisations, masses et éclairages à la terre.
Comment remplacer un tableau électrique ?
Le tableau électrique doit être facilement accessible et installé près du disjoncteur général s’il ne l’est pas déjà. En général, il se trouve sous le disjoncteur principal. Il ne doit y avoir aucune source de chaleur à proximité immédiate.
La hauteur maximum des composants est fixée par la norme et est plus basse pour les logements adaptés aux personnes à mobilité réduite. Le tableau électrique regroupe tous les circuits électriques de la maison, répartis sur plusieurs rangées où chaque rangée possède un disjoncteur différentiel 30 mA en tête pour protéger les habitants d’une éventuelle fuite de courant.
Chaque rangée est alimentée par ce disjoncteur principal et comporte plusieurs autres disjoncteurs, chacun étant relié à l’appareil ou aux appareils qu’ils protègent avec un ampérage spécifique en fonction du type d’appareil (20 ampères pour les appareils de cuisine tels que four, réfrigérateur ; 10 ampères pour une lampe dans la salle de bain…). Les fils utilisés dépendent de cet ampérage et des appareils connectés. Les disjoncteurs sont identifiés grâce à des schémas clairs représentant l’appareil protégé. Le nombre de rangées dépend de la taille du logement, avec généralement quelques emplacements libres à la fin pour des connexions futures (au moins 6 dans un immeuble collectif, sinon 20%).
Quel est le budget nécessaire pour mettre en conformité l’installation électrique d’un logement ?
Le coût des travaux pour mettre aux normes l’électricité d’un logement dépend de divers éléments tels que la taille du logement, l’état actuel de l’installation et les tarifs des professionnels. En général, cela varie entre 150 et 200 € par mètre carré pour une maison standard, mais les prix peuvent différer d’un électricien à un autre.
Il est possible de réduire les coûts en optant pour une mise en sécurité plutôt qu’une remise aux normes complète. Cela peut diviser le coût par deux ou par trois. Changer uniquement certains éléments comme le tableau électrique ou les disjoncteurs peut également diminuer les dépenses.
Pour les propriétaires occupants, il existe des aides financières de l’ANAH appelées Habiter Mieux ou Habiter Serein, selon leurs revenus. Ces subventions peuvent couvrir jusqu’à la moitié du montant total des travaux (hors taxes), avec un plafond variant selon les ressources : 10 000 € maximum pour les ménages modestes et 25 000 € pour les très modestes.
Les propriétaires bailleurs peuvent aussi bénéficier d’une aide de l’ANAH représentant jusqu’à 35% du coût total des travaux de remise en état électrique dans le cadre du dispositif Loc’Avantages. Cependant, cette subvention est soumise à des conditions telles qu’un plafond sur le loyer et une exigence de performance énergétique minimale après travaux (étiquette D). En respectant ces critères, le bailleur peut obtenir une réduction d’impôt grâce à ce dispositif mis en place en 2022.
Nos recommandations pour vous :
La division immobilière, une option rentable pour investir dans la location ->
Kaliz : l’association de l’humain et de la technologie pour gérer les locations
->
Pourquoi les SCPI sont le choix numéro un en matière d’investissement locatif
TEXT.
