Le fonctionnement d’une SCPI
Une SCPI est un investissement immobilier collectif. Elle rassemble de l’argent auprès de personnes physiques ou morales, puis le place dans divers bâtiments. Ensuite, elle reverse des revenus aux investisseurs sous forme de dividendes.
Les SCPI investissent dans des locaux commerciaux, des entrepôts, des magasins, des établissements touristiques voire des logements. Ces placements sont principalement effectués en France même s’il existe quelques SCPI européennes.
Les dividendes sont généralement distribués tous les trimestres et parfois chaque mois. Le rendement moyen d’une SCPI était d’environ 4% en 2020 selon un article des Echos datant de janvier 2021. Ce pourcentage a légèrement baissé par rapport à 2019 (4,40%) malgré la crise du Covid-19.
Il faut également savoir qu’il existe des SCPI dites « fiscales » telles que la SCPI Pinel, la SCPI Denormandie, la SCPI Malraux ou encore la SCPI de déficit foncier. Elles fonctionnent comme les SCPI classiques mais offrent en plus des avantages fiscaux. Cependant, leur rendement est généralement moins élevé que celui d’une SCPI classique de rendement.
Faut-il investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI pour l’immobilier présente de nombreux avantages. Tout d’abord, cela permet d’augmenter ses revenus et de les diversifier en vue de sa retraite.
La SCPI rend l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre grâce à la possibilité d’investir par part, selon les moyens de chacun. Par exemple, avec des parts à 1000 euros, un investisseur disposant de 20 000 euros peut acheter 20 parts sans avoir besoin d’un crédit immobilier.
Ce type d’investissement minimise les risques grâce à une diversification des actifs et des investisseurs. En effet, une SCPI investit dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements…) ce qui assure un rendement même si un bien ne performe pas bien. De plus, le risque est réparti entre tous les investisseurs.
Enfin, investir dans une SCPI évite la gestion des biens puisque c’est la société de gestion qui s’en charge : achat des immeubles, entretien et gestion locative.
Comment investir dans une SCPI ?
Il est possible d’acheter des parts dans une SCPI en les achetant directement auprès de la SCPI ou en passant par une assurance-vie. La principale différence réside dans la fiscalité. Les loyers sont imposés lors d’un investissement direct, tandis que le choix entre l’achat direct et l’achat via une assurance-vie dépend du profil de l’investisseur.
Quatre types d’intermédiaires peuvent aider un investisseur à acheter des parts dans une SCPI : un conseiller en investissements financiers, une banque, une compagnie d’assurance (assurance-vie) ou une mutuelle (assurance-vie). Peu importe l’intermédiaire choisi, il doit respecter la réglementation et fournir des conseils adaptés en prenant en compte la situation financière de l’investisseur et ses préférences pour proposer le meilleur investissement immobilier. Il doit également remettre le document d’information clé pour l’investisseur (DICI) mentionnant tous les coûts et frais liés à ses services ou à l’investissement lui-même.
Quelle SCPI opter ?
Pour choisir la meilleure SCPI, un investisseur doit vérifier quelques éléments :
– Le nombre minimum de parts à acheter (entre 1 et 10 selon les SCPI)
– Les frais d’entrée (environ 10%) et les frais de gestion annuels (environ 10%)
– Le taux d’occupation financier (TOF) qui doit être aux alentours de 90%
– Les dividendes qu’ont reçus les investisseurs par le passé.
