Investir dans l’immobilier pour gagner de l’argent grâce à la location : les conseils du Plan Immobilier.
Investissement locatif : qu’est-ce que le cash flow positif en immobilier ?
Le cash flow, aussi appelé bilan d’exploitation, est une mesure des entrées et sorties d’argent générées par un investissement locatif. Il correspond au bénéfice mensuel ou annuel de cette opération immobilière, calculé en prenant en compte les revenus fonciers, les charges locatives, les mensualités du crédit, l’assurance emprunteur et les impôts sur une période donnée.
Comment estimer le cash flow immobilier ?
Il existe différents types de cash flow : le brut, le net et le net-net. Ce dernier est considéré comme étant l’indicateur le plus fiable car il prend en compte les impôts à payer sur les revenus locatifs.
À retenir
Formule de calcul : cash flow net-net
Cash flow net-net = loyer – mensualité de prêt – charges – impôts.
Investissement locatif : comment faire du cash flow positif ?
Un cash flow positif, c’est quand les gains d’un investissement immobilier sont supérieurs aux charges comme le crédit, les frais locatifs et la fiscalité. A l’inverse, un cash flow négatif signifie qu’il faut couvrir les charges ou impôts avec d’autres revenus. Découvrez comment bien gérer votre cashflow.
Comment choisir le bon logement
Avant d’investir dans une location, il est important de bien analyser les biens disponibles à l’achat (prix, charges, performances énergétiques…). Les logements très demandés sont souvent en concurrence. Il faut donc agir rapidement pour acheter un bien recherché (studios, T2, balcons, terrasses…).
Comment calculer la durée de votre prêt immobilier
La durée de l’emprunt influence le cash flow généré. Opter pour un prêt immobilier plus court (8, 10 ou 12 ans) rend difficile la réalisation d’un cash flow positif. En revanche, allonger la durée du prêt réduit les mensualités. Si les charges diminuent et que le loyer reste constant, alors les chances d’améliorer le cash flow augmentent. Cependant, cette stratégie comporte des risques : plus l’emprunt est long, plus les frais supplémentaires liés aux intérêts et à l’assurance de prêt augmentent. Il est essentiel de trouver un équilibre entre prolongation du prêt et augmentation du cash flow.
Optimisation de toutes les dépenses liées au prêt immobilier
Négocier le prix du bien avec le vendeur ;
Trouver le meilleur taux d’intérêt auprès de la banque ;
Opter pour un différé de remboursement du crédit ;
Choisir une assurance emprunteur plus avantageuse en passant par un courtier ;
Optimiser sa fiscalité avec l’aide d’un expert-comptable ;
Augmenter la rentabilité en louant des chambres individuelles dans un logement en colocation.
La location saisonnière
Choisir la location de courte durée fait gagner plus d’argent que la location à long terme (les prix par nuit sont plus élevés).
Investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans un seul logement ?
Acheter plusieurs logements dans une résidence est un moyen rentable d’investir dans l’immobilier. Cependant, cela demande de l’expérience.
Les bénéfices d’un cash flow positif
Investir dans l’immobilier pour gagner de l’argent supplémentaire et obtenir des avantages financiers. En montrant qu’on sait investir, on peut plus facilement obtenir un prêt pour d’autres projets immobiliers. Par exemple, si le prix d’un bien est 100 000 € et que le loyer mensuel est de 500 €, avec un taux de rendement brut de 6 %, un taux de crédit de 2 % sur une durée de remboursement de 25 ans, on peut avoir un cash flow positif immobilier de 76 €.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Pour évaluer si un investissement locatif est rentable, il suffit de calculer votre bénéfice net annuel et le loyer que vous allez percevoir. Il faut diviser ce bénéfice par l’argent initial investi pour connaitre le rendement réel de votre investissement locatif. Les spécialistes considèrent qu’un bon rendement se situe entre 5 et 10 %. Pour maximiser votre cash flow, plusieurs leviers peuvent être utilisés. La rentabilité d’un investissement locatif dépend grandement de la capacité du logement à accueillir des locataires.
Investissement locatif : quels avantages à investir dans un logement neuf ?
Investir dans un bien immobilier neuf pour de la location peut être avantageux financièrement. On peut profiter de réduction des frais de notaire, être temporairement exempté de taxe foncière et bénéficier d’une diminution d’impôt grâce au dispositif Pinel +.
Les bénéfices de l’immobilier neuf
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