Investir dans le Grand Paris quartier par quartier
Début 2021, l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a analysé le marché immobilier du Grand Paris en le divisant en 8 zones différentes. Chaque zone a ses propres caractéristiques et opportunités immobilières. Voici les 8 secteurs.
Paris d’exception
Le secteur comprenant les 5e, 6e, 7e, 8e et 16e arrondissements de Paris ainsi que Boulogne-Billancourt, Neuilly-Sur-Seine, Vincennes, Saint Mandé, Versailles et Saint-Germain-en-Laye est connu pour avoir les prix immobiliers les plus élevés du Grand Paris. Ces zones attirent principalement une clientèle aisée ainsi que des touristes.
Acheter un bien immobilier à Paris, où investir ?
Un secteur regroupant Levallois-Perret et une partie des arrondissements exclus du « Paris prime » offre un marché sûr pour les acheteurs, mais avec des perspectives de plus-value limitées selon l’IEIF.
Quartiers populaires de Paris
Un quartier incluant les derniers arrondissements de Paris (10e, 18e, 19e, 20e) et des villes en proche banlieue : Asnières-sur-Seine, Issy-les-Moulineaux, Clichy, Charenton-le-Pont, Clichy, Courbevoie, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Montrouge, Puteaux, Suresnes et Saint Quentin en Yvelines. Les prix y ont le plus augmenté ces 20 dernières années et cette tendance devrait continuer. La construction est très active pour accompagner la croissance démographique.
Paris écologique
Un quartier qui inclut des villes comme Rueil-Malmaison, Clamart, Saint-Maur, Meudon, Sèvres, Antony, Bourg-la-Reine, Chaville, Garches, Le Perreux-sur-Marne. Nogent-sur-Marne, Saint-Cloud. Saint-Maur-des-Fossés. Sceaux. Vaucresson Ville d’Avray et Fontainebleau.
D’après l’IEIF , ce secteur propose de nombreux logements avec espaces extérieurs ou proches de grands parcs. Un critère immobilier devenu important depuis la crise du Covid-19.
Nouveau Faubourg
Le Grand Paris comprend des villes telles que Nanterre, Montreuil, Créteil, Colombes, Bagnolet, Saint-Ouen, Alfortville et plus encore. Dans cette région, les chances de voir la valeur immobilière augmenter sont importantes. Les prix ont déjà commencé à monter et devraient continuer d’augmenter avec le développement des lignes du Grand Paris Express.
Quartier populaire
Un secteur comprenant Epinay-sur-Seine, Le Blanc-Mesnil, Drancy, Sevran, Bobigny, Bondy, Clichy-sous-Bois, La Courneuve, Le Blanc-Mesnil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Sec, Orly, Pierrefitte-sur-Seine,Villepinte et Saint-Denis.
L’investissement immobilier dans ce secteur est jugé risqué par l’IEIF. Même si les prix y sont plus abordables,l’existence de grands ensembles et de quartiers sensibles est un facteur à prendre en compte. Une proportion importante de logements sociaux attire les ménages aux revenus modestes.
Zone urbaine dense
La deuxième couronne de l’Île-de-France comprend des villes telles que Gagny, Argenteuil, Rosny-sous-Bois, Champigny-sur-Marne, Aulnay-sous-Bois, Boissy-Saint-Léger, Fresnes, Juvisy-sur-Orge, Le Bourget, Montfermeil , Noisy-le-Grand, Tremblay-en-France et Viry-Châtillon. Les acheteurs y cherchent des maisons avec jardin ou des logements plus spacieux que dans la première couronne. Cependant, les opportunités d’évolution à court terme sont limitées.
Banlieue citadine
Le secteur inclut les villes en dehors de la Métropole du Grand Paris mais proches de son influence. La plupart des biens sont utilisés comme résidences principales. La location n’est pas très répandue, même pour tous types de logements. Le retour sur investissement est faible.
Les habitants d’Île-de-France vont gagner du temps de trajet, car les déplacements entre banlieues seront plus efficaces en évitant le centre de Paris congestionné. D’ici 2030, l’Institut d’aménagement urbain Paris Région prévoit que 95% des franciliens seront à moins de 2 km d’une station de transports en commun.
Les nouvelles lignes vont ouvrir les territoires et potentiellement équilibrer le marché immobilier francilien. Les villes vont être plus attractives grâce aux nouvelles stations et de nouveaux quartiers verront le jour.
Cette meilleure mobilité pourrait également améliorer la situation économique, notamment dans des départements comme la Seine-Saint-Denis où le chômage est élevé.
Le projet du Grand Paris Express
Le tracé des nouvelles lignes du Grand Paris Express et de la ligne déjà existante prolongée.
Les prochaines lignes du Grand Paris Express
Le Grand Paris Express comprend 4 nouvelles lignes (15, 16, 17, 18) et l’extension de la ligne 14. Quels sont leurs itinéraires et quand seront-elles opérationnelles ?
Ligne 14 : Prolongement existant.
Au nord : De Saint-Lazare à Saint-Denis Pleyel
Au sud : D’Olympiades à l’aéroport d’Orly
Mise en service prévue en 2024.
Ligne 15 : Circulaire autour de Paris pour connecter toutes les lignes du Grand Paris Express.
Sud: Pont-de-Sèvres à Noisy-Champs – Fin des travaux prévue en 2025.
Ouest: Pont-de-Sèvres à Saint-Denis Pleyel – Fin des travaux prévue en 2030.
Est: Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre – Fin des travaux prévue en 2030.
Ligne 16 : Liaison communes est parisien comme Aulnay, Sevran ou Clichy.
Tronçon1: De Saint-Denis Pleyel à Clichy Montfermeil – Fin des travaux prévue en 2026.
Tronçon2: De Clichy Montfermeil à Noisy-Champs – Fin des travaux prévue en 2028.
Ligne17 : Relie Paris aux aéroports du Bourget et de Roissy Charles de Gaulle
Tronçon1: De Saint-Denis Pleyel au Bourget aéroport – Mise en service fin2016
Tronçon2: Du Bourget aéroport au Parc des Expositions – Mise service fin2018
Tronçon3: Des Parc des Expositions au Mesnil-Amelot, Mise service fin2030
Ligne18 :Liaison rapide vers Paris pour habitants communes L’Essone et Yvelines.
Tronçon1 :Messy-Palaiseau and CEA St-Aubin-fin octroi services in late2026
Tronçontwo:Messy-Palaiseau to Orly Airport-fin octroi services in late2027
Très bon trois:FomCAESt.Aubintoversailles Chantiers-fin octroyé les services at the end of2030.
Les dates clés du Grand Paris Express
Le projet du Grand Paris Express est divisé en plusieurs étapes. La première phase se termine en 2024 avec les Jeux Olympiques. Ensuite, la deuxième phase sera complétée en 2026, suivie de la dernière en 2030. Les lignes sont construites et mises en service par tronçons.
Les stations du Grand Paris Express, des endroits de vie
Le Grand Paris Express veut corriger les erreurs passées et éviter de les répéter. Il n’est plus question de construire de grands ensembles résidentiels sans mixité sociale.
Des études ont montré qu’un réseau de transport ne suffit pas à développer une région, même s’il est crucial. Afin de créer des espaces de vie agréables et animés, la Société du Grand Paris Express a associé des artistes et des architectes pour concevoir les gares.
Ces gares, au nombre de 68, seront bien plus que de simples arrêts. Elles serviront de véritables centres dynamiques dans des quartiers nouveaux ou rénovés, comprenant logements, bureaux, services et commerces. Accessibles aux personnes à mobilité réduite, elles encourageront également les modes de déplacement doux.
70 000 LOGEMENTS CONSTRUITS.
Où investir et acheter un logement grâce au Grand Paris Express ?
Le Grand Paris Express a déjà un impact important sur le marché immobilier en Île-de-France. Cela crée des opportunités d’investissement, surtout dans les villes proches des nouvelles stations, ce qui les rend plus attractives et fait monter les prix.
Les meilleurs quartiers pour investir dans l’immobilier sont les suivants :
Les villes près des nouvelles gares des lignes 14 et 15, comme Villejuif, Aubervilliers, Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Saint-Denis, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux ou Noisy-le-Sec. Elles sont bien connectées à Paris en moins de 30 minutes.
Dans le prolongement des lignes 16 et 17 se trouvent Nanterre, Clichy-sous-Bois,Villepinte et Roissy-Charles-de-Gaulle.
Le long des lignes 18 on retrouve Versailles, Saint-Quentin-en-Yvelines ou Orly.
Les prix immobiliers dans ces villes augmentent déjà en prévision du Grand Paris Express.
Pour réussir son investissement il faut choisir un bien de qualité répondant à la demande locative. Il faut aussi garder à l’esprit que le projet du Grand Paris Express est sur le long terme. Les effets ne seront pas immédiats mais se feront sentir au fil des années.
