– Baisse de 0,2% des prix en un an et ralentissement des ventes
Les prix de l’immobilier ont diminué de 0,2% depuis le début de l’année selon MeilleursAgents. Le volume des ventes pourrait baisser de 10% dans l’ancien et de 5% dans le neuf, d’après Xerfi.
Cette baisse s’explique en grande partie par la hausse des taux de crédit qui a réduit le pouvoir d’achat des ménages. Les conditions d’accès plus strictes imposées par le HCSF ont également eu un impact significatif.
Les grandes villes affichent en moyenne une baisse de 0,7%, à l’exception de Nice et Bordeaux qui résistent. Les communes rurales subissent aussi une diminution des prix après avoir connu une hausse post-Covid due au télétravail.
Les biens avec une mauvaise performance énergétique (étiquette G ou F) sont actuellement en surplus, car ils seront interdits à la location respectivement en 2025 et 2028. Cela pousse les propriétaires à les vendre faute de pouvoir les rénover.
Enfin, à partir de 2034, les biens classés « E » seront également interdits à la location.
Dans le marché de l’immobilier neuf, les réservations chutent tandis que les prix continuent d’augmenter
Malgré ses bonnes performances énergétiques, le marché immobilier neuf est également impacté négativement. D’une part, les acheteurs ont du mal à obtenir des prêts en raison du resserrement des conditions de crédit. D’autre part, les prix, déjà plus élevés que dans l’ancien, continuent d’augmenter en raison de la hausse des coûts de construction (normes strictes, pénuries de matériaux…) et des terrains constructibles toujours chers.
Un autre facteur limitant est le durcissement des critères pour bénéficier de la loi Pinel, ce qui décourage les investissements locatifs. Or, ces investisseurs représentent environ la moitié des ventes.
En un an, le nombre de réservations a chuté d’environ 25%. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le taux d’annulation a également explosé : 50% des clients se rétractent contre 15% normalement. Les ventes en gros aux bailleurs sociaux et fonds immobiliers sont en baisse sans compenser ces pertes. Face à ces indicateurs négatifs, il est probable que certaines opérations soient annulées et accusent un retard conséquent.
Le marché immobilier démontre une fois de plus son caractère cyclique : 1982, 1992, 2008, 2013… Environ tous les dix ans une baisse survient due à divers facteurs. L’année 2023 semble être propice à une nouvelle phase de repli.
Il faut cependant garder à l’esprit qu’en trente ans, les prix immobiliers ont presque triplé grâce à des taux de crédit divisés par sept ou huit. À moins qu’une inflation significative et durable ne survienne, les prix resteront bien au-dessus de ceux observés dans les années 2000. Cela s’explique notamment par l’évolution des contextes juridiques et économiques ainsi que par l’introduction de nouvelles normes énergétiques perturbantes pour le secteur immobilier.
Quelle est l’impact du crowdfunding immobilier et des SCPI ?
Le ralentissement du marché immobilier ne réjouit personne. Ni les acheteurs incapables d’obtenir un prêt, ni les vendeurs dont la vente est compromise, ni les professionnels liés au secteur.
Les sociétés immobilières sont parmi les premières à s’inquiéter : agences, promoteurs et entreprises de construction. Les sociétés bien établies avec des réserves financières pourront faire face à une crise prolongée, mais les plus fragiles seront davantage pénalisées.
Les plateformes de financement participatif immobilier devront être plus sélectives dans leurs projets. Avec le risque accru de défauts de paiement, elles pourraient envisager de facturer des frais aux investisseurs pour assurer leur rentabilité. Les investisseurs doivent également être vigilants et n’investir que ce qu’ils peuvent se permettre de perdre.
En revanche, les SCPI et foncières pourraient bénéficier à long terme d’une baisse des prix immobiliers en saisissant l’opportunité d’acquérir de nouveaux biens à moindre coût grâce à leur trésorerie importante.
Quelle que soit la situation, il est crucial pour les particuliers de prendre des décisions financières prudentes dans ce contexte incertain.
