Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers limite les prix maximums fixés par certaines villes en France pour éviter une hausse excessive. Initialement introduit dans la loi ALUR, il a été repensé dans la loi ELAN pour une période d’essai de 5 ans. Il ne doit pas être confondu avec l’encadrement de l’évolution des loyers en vigueur dans 28 agglomérations françaises. Les municipalités volontaires peuvent maintenant instaurer cet encadrement en créant un observatoire local des loyers. Chaque année, cet observatoire analyse le marché locatif pour définir un loyer de référence par secteur et type de logement, exprimé en €/m2 hors charges pour les locations vides. A partir de ce loyer de référence, on peut calculer différents montants : le loyer meublé (loyer de référence + majoration unitaire), le loyer majoré (loyer de référence + 20%), et le loyer minoré (loyer de référence, 30%). Ces montants sont déterminés annuellement par arrêté préfectoral au niveau local.
Est-ce que ma ville est soumise à l’encadrement des loyers ?
Les villes avec l’encadrement des loyers ont des marchés immobiliers serrés. Cette mesure est testée pendant 5 ans dans certaines zones volontaires, comme Paris, Lyon ou Marseille. Pour l’instant, seul Paris applique cette règle depuis juillet 2019.
A noter : les locations Airbnb ne sont pas concernées car elles ne sont pas la résidence principale du locataire.
Encadrement des loyers : Dans quelle catégorie se situe mon logement ?
Le dispositif d’encadrement des loyers selon la loi ELAN classe les logements en différentes catégories basées sur le type (meublé ou non), le nombre de pièces et l’année de construction de l’immeuble.
Comment déterminer le loyer en fonction du loyer de référence ?
Le propriétaire doit d’abord vérifier si l’encadrement des loyers est en vigueur dans la commune où se trouve le logement à louer, en appelant simplement la mairie. Ensuite, il doit déterminer la catégorie de son logement selon les critères établis. Une fois la catégorie identifiée, il peut connaître le loyer de référence par mètre carré ainsi que les montants minimal et maximal. Il doit fixer un loyer au mètre carré entre ces deux montants.
Le bail signé entre le locataire et le propriétaire doit indiquer le loyer de référence pour ce type de logement. Les raisons justifiant un prix supérieur doivent également être précisées.
Chaque observatoire local doit rendre publiques les données. Paris a été la première ville à réinstaurer l’encadrement des loyers. À la fin du mois de mai, l’arrêté préfectoral incluant le loyer de référence ainsi que les montants minimal et maximal a été publié. Toutes ces informations sont disponibles en ligne sur le site internet de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Habitat et du Logement (DRIHL) d’Île-de-France.
Comment éviter les contraintes de l’encadrement des loyers ?
Le prix du loyer par mètre carré sans les charges doit être entre un loyer minimum et un loyer maximum. Dans certains cas, le propriétaire peut demander un supplément de loyer si le logement a des caractéristiques exceptionnelles par rapport à d’autres logements similaires, comme son emplacement ou son niveau de confort. Ces caractéristiques doivent être détaillées dans le contrat de location, y compris le montant du supplément demandé.
Quelles conséquences en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?
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Si le locataire trouve que son loyer n’est pas correct, il doit envoyer une lettre recommandée au propriétaire dans les 30 jours suivant la signature du bail. Le propriétaire a ensuite un mois pour rectifier la situation. Si la lettre n’a aucun effet, le locataire peut alors saisir la justice. Celle-ci décidera d’une amende et d’une réduction du loyer. L’amende peut aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
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