La capacité d’emprunt permet de savoir combien on peut emprunter pour acheter un bien immobilier en fonction de ce que l’on peut rembourser chaque mois et du taux d’intérêt. Cela, ajouté à l’apport personnel, définit le budget total pour l’achat.
Pourquoi fixer une limite au pourcentage d’endettement ?
Les banques limitent le montant des prêts pour s’assurer que les emprunteurs disposent encore de revenus suffisants après avoir remboursé leur crédit immobilier. En général, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%. Avant de chercher un bien immobilier, il est possible de simuler un prêt sur le site de la Banque Postale.
La recommandation du HCSF devrait être reformulée comme suit : Les conseils du HCSF
Le marché immobilier s’est emballé ces dernières années, avec des prix en hausse et des prêts sur une durée plus longue. La Banque de France, via le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), surveille ce secteur. En 2019, le HCSF a recommandé de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 % pour des prêts ne dépassant pas 25 ans. Cette recommandation est devenue une décision contraignante par la suite.
Passer de la recommandation à l’obligation
Le marché immobilier est très actif en ce moment, avec un nombre record de ventes en 2021. Cependant, il y a un risque que les prix augmentent trop rapidement et que les prêts deviennent plus longs. Pour éviter cela, le HCSF a décidé de rendre obligatoires certaines règles pour les banques à partir du 1er janvier 2022 :
– Les personnes qui empruntent ne doivent pas consacrer plus de 35 % de leurs revenus au remboursement du prêt ;
– La durée maximale d’un prêt est de 25 ans, sauf pour l’achat sur plan où il est possible de différer le remboursement pendant deux ans après la livraison du bien.
Les banques doivent respecter ces règles sous peine d’être blâmées ou sanctionnées financièrement.
Des restrictions accompagnées de certaines flexibilités
Les banques peuvent accorder des prêts sur une durée de remboursement allant jusqu’à 2 ans de plus en cas d’achat dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. De plus, elles ont la possibilité de déroger aux règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avec une marge de flexibilité pouvant atteindre 20% des nouveaux crédits accordés chaque trimestre. Cependant, cette souplesse est encadrée : au moins 80% doivent être utilisés pour financer l’achat de résidences principales, dont au moins 30% destinés à des foyers réalisant leur premier achat immobilier. Les 20% restants (soit environ 4% par trimestre) peuvent être utilisés librement.
L’objectif du HCSF est de protéger les consommateurs tout en laissant aux banques une certaine flexibilité. Néanmoins, il est légitime de se demander si cette mesure, adaptée aux années précédentes (2019-2021), sera appropriée face à un marché immobilier en constante évolution en 2022.
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