Investir dans l’immobilier en viager : ce qu’il faut savoir
L’achat en viager consiste à acheter un bien immobilier et en devenir propriétaire seulement après le décès du vendeur. Cette transaction est légale et protège les deux parties, avec des démarches chez un notaire.
Lors d’une vente en viager, l’acquéreur (appelé débirentier) verse régulièrement une rente au vendeur (appelé crédirentier). Le prix de vente est réduit pour compenser la perte de jouissance du bien supportée par l’acquéreur. La rente cesse à la mort du vendeur. Il y a deux types de viagers :
– Viager occupé : Le vendeur garde le droit d’utiliser le bien jusqu’à son décès. Il peut y rester ou le louer.
– Viager libre : L’acheteur peut occuper le bien dès la signature, sans attendre le décès du vendeur.
Une vente en viager repose sur l’aléa : ni le vendeur ni l’acheteur ne connaissent le montant final au moment de la signature, qui dépendra du moment du décès. Ce risque est essentiel dans ce type de transaction. Si le vendeur tombe malade et meurt dans les 20 jours suivant la vente, celle-ci peut être annulée.
En France, environ 5 000 ventes en viager sont conclues chaque année, représentant 0,5 % des transactions immobilières globales. Le viager occupé domine ce marché avec 90 % des ventes réalisées.
Les principaux motifs d’investissement sont : acquérir un bien sans recourir à un prêt bancaire (82 %), réaliser un placement immobilier plus avantageux (78 %) et préparer sa retraite par capitalisation (68 %).
Comment estimer le montant d’une rente viagère ?
Lors d’un achat en viager, le prix de vente est payé en deux parties : un montant initial appelé « bouquet » correspondant généralement à 30% de la valeur totale du bien, et une rente viagère fixée annuellement prenant en compte divers critères tels que la valeur du bien, l’âge des vendeurs, etc. Cette rente peut être révisée chaque année selon un indice déterminé. En cas de décès d’un des vendeurs, la rente peut être reversée intégralement au survivant ou ajustée progressivement.
Les 5 bénéfices de l’investissement en viager
Acheter en viager présente plusieurs avantages :
– Acquérir un bien à prix réduit grâce à la décote d’occupation, dans le cas d’un viager occupé.
– Investir dans l’immobilier sans recourir au crédit immobilier. Le viager permet un achat immobilier sans apport initial. L’acheteur n’a pas de frais bancaires à payer et peut étaler le paiement grâce à une rente.
– Bénéficier d’un cadre fiscal favorable. Les frais de notaire sont calculés sur la base de la valeur décotée du bien. En achetant un viager occupé, on peut déclarer la valeur de la nue-propriété du bien pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), plutôt que celle de la pleine propriété.
– Réaliser un investissement socialement utile. Le viager contribue à améliorer les conditions de vie des personnes âgées. Il est également possible d’opter pour ce type d’achat auprès des parents ou proches.
– Investir souplement. En cas d’impossibilité de payer la rente, l’investisseur peut revendre le bien en viager sans besoin du consentement du crédirentier. Les rentes devront continuer à être versées par le nouvel acquéreur selon les modalités initiales.
