L’immobilier en viager : explication
L’achat en viager, c’est quand quelqu’un achète une maison mais devient propriétaire seulement après la mort du vendeur. Tout est encadré par la loi pour protéger tout le monde. Les démarches se font avec un notaire.
L’acheteur (appelé débirentier) paie au vendeur (crédirentier) une rente régulière (par exemple tous les mois). Le prix de vente est réduit car l’acheteur ne peut pas utiliser la maison tant que le vendeur est vivant. La rente s’arrête quand le vendeur décède. Il y a deux types de viagers :
– Viager occupé : le propriétaire garde le droit d’utiliser ou louer la maison jusqu’à sa mort.
– Viager libre : l’acheteur peut occuper immédiatement la maison après la vente.
Le montant final de la vente varie en fonction de quand le vendeur décède, ce qui crée de l’incertitude et un risque nécessaire pour ce type de transaction.
En France, environ 5 000 ventes en viager sont faites chaque année, représentant 0,5 % des transactions immobilières totales. Le viager occupé est plus courant que le viager libre. Les principaux motifs d’investissement sont : acheter sans crédit bancaire, faire un investissement immobilier avantageux et préparer sa retraite en capitalisant selon une étude récente Effectuée par Proxivia – 2020.
Comment estimer le montant d’une rente viagère ?
Lorsqu’on achète en viager, on ne paye pas tout le prix de vente le jour de la signature chez le notaire. En général, il se divise en deux parties :
– Le bouquet : c’est une somme payée comptant le jour de la signature, correspondant souvent à 30 % du prix total.
– La rente viagère : fixée pour la première année dans l’acte de vente, son calcul prend en compte divers éléments tels que la valeur du bien, l’âge et l’espérance de vie des vendeurs, le montant du bouquet et les éventuels loyers perçus.
Le notaire calcule cette rente selon des barèmes existants et peut être révisée annuellement si prévu dans le contrat. Son montant dépend de la durée de vie du crédirentier et reste inconnu jusqu’à son décès.
Concernant le versement de la rente viagère :
– Si plusieurs vendeurs sont impliqués (époux ou indivisaires), elle est versée à chacun d’eux.
– En cas de décès d’un crédirentier, différentes situations peuvent se présenter :
* Elle est reversée intégralement au survivant sans changement sauf mention contraire dans le contrat.
* Elle peut être réversible : totale (montant initial maintenu) ou partielle (rente réduite).
* Diminution progressive en cas de décès : appelée « rente réductible.
Les 5 points forts de l’investissement en viager
Acheter en viager présente 5 avantages :
1. Acquérir un bien à prix réduit grâce à la décote d’occupation, dans le cas d’un viager occupé.
2. Investir dans l’immobilier sans avoir besoin d’un crédit immobilier. Le viager permet un achat immobilier sans apport initial. L’acheteur ne paie pas d’intérêts bancaires et peut étaler le paiement via une rente.
3. Profiter d’un cadre fiscal avantageux. Les frais de notaire sont calculés sur la base de la valeur décotée du bien. Pour un viager occupé, l’acheteur peut déclarer la valeur de la nue-propriété au lieu de celle de pleine propriété pour l’IFI.
4. Réaliser un investissement socialement utile en améliorant les conditions de vie des seniors grâce au viager. Il est aussi possible d’acheter en viager auprès des membres de sa famille ou proches.
5. Investir avec flexibilité : en cas d’impossibilité à payer la rente, l’investisseur peut revendre le bien en viager sans nécessiter l’accord du vendeur initial (crédirentier). Les conditions initiales restent inchangées pour les versements des rentes par le nouvel acquéreur.
