Comment marche une SCPI ?
Une SCPI est un investissement dans l’immobilier. Elle rassemble de l’argent de personnes privées ou professionnelles, puis le place dans différents immeubles. Ensuite, elle reverse un revenu aux investisseurs : un dividende.
Les SCPI investissent dans des bureaux, des entrepôts, des commerces, des établissements touristiques voire des logements. Ces investissements se font principalement en France même si certaines SCPI sont européennes.
Les dividendes sont généralement versés chaque trimestre et parfois chaque mois. Le rendement moyen d’une SCPI en 2020 était d’environ 4 % selon un article des Echos de janvier 2021. Ce pourcentage a légèrement baissé par rapport à 2019 (4,40 %) malgré la crise du Covid-19.
Il existe aussi ce qu’on appelle les SCPI « fiscales » : SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI Malraux ou SCPI de déficit foncier. Elles fonctionnent comme les SCPi classiques mais offrent en plus une réduction d’impôts spécifique. À noter que le rendement est généralement moins élevé que pour une SCPI classique de rendement.
Investir dans une SCPI : est-ce vraiment intéressant ?
Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages. Tout d’abord, cela permet d’anticiper sa retraite en augmentant ses revenus et en les diversifiant.
La SCPI rend l’investissement immobilier accessible à un large public. Grâce à l’achat de parts, chaque investisseur décide du montant qu’il souhaite investir. Par exemple, dans une SCPI où la part vaut 1000 euros, un investisseur avec 20 000 euros peut acheter 20 parts. Ainsi, il est possible d’investir dans l’immobilier sans recourir à un crédit.
Investir dans une SCPI offre une maîtrise du risque grâce à la diversification des actifs et des investisseurs. La SCPI investit dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements…). Cette variété permet de compenser la défaillance éventuelle d’un bien par les autres actifs du portefeuille. De plus, le risque est réparti entre les différents investisseurs, ce qui explique pourquoi malgré la crise actuelle, les SCPI demeurent attractives et rentables.
Enfin, un autre avantage de l’investissement en SCPI est d’éviter la gestion des biens. C’est la société de gestion qui se charge d’acheter et d’entretenir les immeubles ainsi que de gérer les locations.
Comment acquérir des parts dans une SCPI ?
Pour investir dans une SCPI, on peut acheter des parts directement auprès de la SCPI ou passer par une assurance-vie. La différence principale réside dans la fiscalité. Les loyers sont imposables en cas d’investissement direct, donc le choix entre achat direct et via assurance-vie dépend du profil de l’investisseur.
Il y a 4 types d’intermédiaires pour aider un investisseur à acheter des parts dans une SCPI :
– un conseiller en investissements financiers
– une banque
– une compagnie d’assurance (assurance-vie)
– une mutuelle (assurance-vie)
Peu importe l’intermédiaire choisi, il doit respecter la réglementation et fournir des conseils adaptés à la situation financière et aux souhaits de l’investisseur pour proposer le meilleur investissement immobilier. Il doit également remettre le document d’information clé pour l’investisseur (DICI) indiquant tous les coûts et frais liés à ses services ou à l’investissement lui-même.
Quelle SCPI sélectionner ?
Pour choisir la meilleure SCPI, un investisseur doit regarder ces éléments :
– Le nombre minimum de parts à acheter (entre 1 et 10 selon les SCPI)
– Les frais d’entrée (environ 10%) et les frais de gestion annuels (environ 10%)
– Le taux d’occupation financier (TOF). Il faut qu’il soit proche de 90%.
– Les dividendes perçus par les investisseurs les années passées.
