Les SCPI connaissent une baisse du prix de leurs parts, mais cela ne concerne que 10 % des 215 SCPI répertoriées. L’AMF encadre strictement ce produit, mais cela ne garantit pas une gestion optimale, car seules quelques-unes sont bien gérées. En outre, la collecte a diminué et un retrait de 1,2 milliard d’euros est en attente fin octobre. Si vous êtes investi en SCPI ou envisagez de le faire, il est important de comprendre les implications de ces changements.
Fonctionnement des SCPI : explication simple
La sécurité passive de mon patrimoine
Les SCPI sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier. En achetant des parts, vous devenez associé et touchez des dividendes. C’est idéal pour les personnes âgées en quête de revenus réguliers.
L’objectif est de toucher 2000 € par mois en dividendes de SCPI, soit un capital de 500 000 € à une rentabilité de 5 %. Une partie est financée par les banques à environ 1,5 %.
Cela représente une épargne alternative, proche d’une retraite sans contraintes spécifiques. Même si le rendement pourrait être meilleur ailleurs, c’est une option sécurisée et passive du patrimoine.
Les SCPI offrent une diversification sans gestion directe des biens immobiliers. C’est un investissement immobilier totalement passif.
Financement des parts de SCPI par les banques
Bien sûr, l’achat de parts de SCPI est possible en utilisant des liquidités. Le prix d’une part est souvent abordable, aux alentours de quelques centaines d’euros. Cependant, il peut être plus avantageux de financer l’achat par le biais d’un prêt bancaire pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et générer ainsi des revenus réguliers. Il convient toutefois de tenir compte des taux d’intérêt actuels, car dans certains cas, les rendements peuvent ne pas couvrir les remboursements du prêt.
Les rendements des SCPI sont souvent critiqués pour leur faiblesse, même lorsque les taux d’intérêt sont bas. Ils varient généralement entre 4% et 5%, mais avec la hausse des taux d’intérêt, cette rentabilité peut être affectée négativement.
Il existe différents types de SCPI spécialisées dans divers secteurs tels que les bureaux, la santé, la logistique, les commerces ou encore l’habitation. Certaines SCPI offrent également une diversification géographique en investissant dans plusieurs pays afin de mutualiser les risques locatifs. Par exemple si un locataire ne paie pas son loyer cela impactera seulement une partie limitée du parc immobilier total sans affecter significativement vos revenus.
En outre, certaines SCPI européennes proposent une fiscalité avantageuse par rapport à celles établies en France puisqu’elles appliquent la fiscalité du pays où se situent les biens immobiliers loués.
Les performances des SCPI
Il existe différents types de SCPI, mais la plus intéressante est la SCPI de rendement qui vise à procurer un rendement financier à ses associés. Le taux de distribution annuel se situe généralement entre 5 et 7 % pour les meilleures SCPI, net de tous frais. Actuellement, il y a plus de 215 SCPI en France, mais seulement une centaine d’entre elles sont actives et une dizaine sont considérées comme qualitatives.
Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier, le taux moyen de distribution était de 4,53 % en 2022 pour les SCPI. Cependant, il est important de noter que ces chiffres ne garantissent pas les performances futures.
En ce qui concerne le secteur offrant les meilleurs rendements moyens au premier trimestre 2023, on constate que les SCPI du secteur logistique, multi-secteurs et hôtellerie se démarquent. Bien que certaines SCPI axées sur les commerces et bureaux offrent également des rendements attractifs.
Les SCPI ne sont pas cotées en direct et présentent un amortissement de la valeur des parts par rapport aux SIIC (ou REIT) équivalents boursiers. De plus, la liquidité peut être freinée dans le cas des SCPI à capital fixe.
Calcul de la valeur d’une part en SCPI
La valeur des parts d’investissement peut fluctuer en fonction de différents facteurs, notamment la remontée des taux qui exerce une pression sur le marché immobilier. Cette situation a particulièrement touché les bureaux et les biens immobiliers achetés à un prix élevé. En conséquence, l’Autorité des Marchés Financiers a demandé aux SCPI de ré-estimer la valeur de leur patrimoine plus fréquemment. Normalement effectuée une fois par an, cette demande vise à mieux refléter les fluctuations du marché immobilier et à assurer une gestion plus proactive des investissements.
Pourquoi les SCPI ont dû réévaluer la valeur de leur patrimoine ?
En tant qu’investisseur immobilier, il est fréquent de constater que certaines SCPI achètent des biens et tardent à les rentabiliser en raison de démarches administratives longues. Ces sociétés peuvent aussi accepter d’acheter des bâtiments à un prix plus élevé que celui auquel un investisseur particulier serait disposé à le faire, ce qui peut entraîner des achats impulsifs. L’Autorité des marchés financiers (AMF) a souligné l’importance d’éviter que les parts vendues aux épargnants ne soient surévaluées par rapport à la valeur réelle du patrimoine. En effet, la valeur de reconstitution joue un rôle clé dans ce processus.
Dans le domaine de l’investissement immobilier, il est crucial de comprendre comment fonctionnent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces sociétés peuvent être sous pression pour rentabiliser rapidement les fonds collectés, ce qui peut parfois entraîner des décisions précipitées d’achat ou des retards dans la mise en œuvre de projets immobiliers. L’AMF surveille étroitement ces pratiques afin de protéger les intérêts des investisseurs et veiller à ce que la valorisation des actifs soit justement reflétée dans le prix des parts.
La valeur de reconstitution est un élément clé à prendre en compte lorsqu’on évalue une SCPI. Cette valeur représente le coût estimatif pour reconstruire entièrement le patrimoine détenu par la société. Comprendre ces concepts peut aider les investisseurs à prendre des décisions informées et à mieux appréhender le fonctionnement du marché immobilier au sein des SCPI.
Comprendre la signification de la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution représente la valeur totale du parc immobilier d’une SCPI, incluant la valeur des biens, la valeur nette des autres actifs et les frais de reconstitution. Cette valeur est évaluée par un auditeur externe et doit être communiquée dans le rapport annuel de la SCPI. Elle donne une idée précise de la vraie valeur d’une part à un moment donné.
Lorsque l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription dépasse +10% ou est en dessous de -10%, la SCPI doit ajuster son prix à la hausse ou à la baisse. Si l’écart est négatif, cela signifie que le prix est inférieur à la vraie valeur du patrimoine, ce qui représente une bonne affaire pour les investisseurs. À l’inverse, un écart positif indique que le prix est trop élevé par rapport à la vraie valeur du patrimoine, ce qui signifie qu’on achète trop cher.
Les SCPI utilisent diverses stratégies
Les SCPI sont des investissements immobiliers collectifs qui ont chacun leur propre stratégie. Certaines préfèrent maintenir un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution pour assurer une certaine sécurité en cas de baisse du marché immobilier. D’autres SCPI, quant à elles, préfèrent augmenter régulièrement le prix de leur part pour refléter la hausse de la valeur de leurs biens immobiliers. Cela peut offrir aux associés une plus-value potentielle lors de la revente, mais expose également ces SCPI à un risque accru en cas de retournement du marché.
Un indicateur clé à surveiller est l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription pour les différentes SCPI. Il s’agit d’un matelas de sécurité qui peut être révélateur des tendances du marché immobilier. Actuellement, cet écart est au plus bas depuis cinq ans pour bon nombre des 70 SCPI analysées, indiquant une possible baisse de la valeur globale des parcs immobiliers détenus par ces sociétés.
Il est important d’être conscient que cette situation peut affecter les rendements potentiels des investissements dans les SCPI, car elle reflète directement l’évolution du marché immobilier et l’approche adoptée par chaque société en termes d’évaluation et d’ajustement des prix.
Les industries les plus impactées
La performance des SCPI varie selon les secteurs, avec certaines catégories plus stables que d’autres. Les SCPI de bureaux ont connu une appréciation jusqu’en 2021, mais ont rencontré des difficultés en 2022, tout comme les SCPI du secteur logistique et celles de santé. En revanche, les SCPI résidentielles ont bien résisté malgré une baisse récente. Les SCPI d’hôtellerie sont les plus volatiles mais affichent une hausse en 2022.
Au niveau géographique, il y a eu une baisse généralisée, bien que l’Europe ait mieux résisté que la France. Plusieurs SCPI ont donc dû revoir à la baisse le prix de leur part cet été.
Certains champions de la baisse sont PFO 2 avec -16.30 %, Genepierre avec -17.04 % et Accimmo Pierre avec -17,07 %. Cette baisse signifie cependant un rendement potentiellement plus élevé pour ces SCPI qui deviennent moins chères et peuvent attirer de nouveaux investisseurs.
L’exemple concret d’une baisse de prix illustrant l’augmentation potentielle du rendement met en lumière l’impact financier : si le dividende reste constant tandis que le prix par part diminue, le rendement annuel augmente proportionnellement.
Enfin, certaines SCPI n’ont pas eu besoin de diminuer le prix de leur part car leur patrimoine s’est apprécié puis corrigé récemment sans nécessiter ce changement tarifaire.
Guide pour choisir des SCPI à investir
Lorsque vous cherchez une SCPI dans laquelle investir, il est important de prendre en compte deux critères principaux : le rendement et l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part. L’objectif idéal est d’obtenir un rendement élevé tout en bénéficiant d’un écart se rapprochant des -10 %, ce qui garantira un prix de souscription avantageux par rapport à la valeur réelle du parc immobilier. Ainsi, trouver un équilibre entre ces deux éléments est essentiel pour faire un bon choix d’investissement en SCPI.
Investir dans les SCPI : est-ce une bonne idée ?
Pour les investisseurs, il est important de comprendre que l’investissement dans les SCPI n’est pas axé sur les plus-values à court terme. En effet, l’immobilier et encore moins les SCPI ne sont des produits pour faire de l’argent rapidement. Ces dernières nécessitent un horizon d’investissement à long terme et comportent des frais d’entrée qui doivent être amortis sur environ 8 ans.
Sur le moyen-long terme, les SCPI se montrent résilientes malgré les soubresauts du marché. Les loyers continuent d’être encaissés et versés aux associés, assurant une certaine stabilité. Selon l’institut de l’épargne immobilière et foncière, le taux de rendement interne des SCPI entre 2007 et 2022 est meilleur que pour la plupart des autres supports d’investissement, exception faite de l’or. Cela démontre la capacité des SCPI à traverser différentes crises économiques.
Il est également souligné qu’il existe plus de 200 SCPI en France mais peu parmi elles sont considérées comme étant de qualité. Les nouvelles SCPI dynamiques ainsi que celles gérées prudemment semblent mieux performer sur le marché.
Enfin, il est conseillé aux investisseurs potentiels d’être attentifs aux modalités relatives aux frais d’entrée et frais de gestion proposées par chaque SCPI afin de prendre des décisions éclairées quant à leurs investissements futurs.
