La diminution constante des taux pendant 20 ans a entraîné une hausse des prix
Le marché immobilier pourrait-il changer de direction ? Après des années à augmenter, les prix pourraient maintenant baisser.
Les taux d’emprunt ont une forte influence sur les prix de l’immobilier. En 2001, le taux moyen était d’environ 7% pour un prêt sur 20 ans. Vingt ans plus tard, il n’était plus que de 1,03% selon Crédexia et l’Observatoire Crédit Logement / CSA.
La baisse des taux a considérablement augmenté le pouvoir d’achat. Par exemple, en 2001 un ménage pouvait emprunter 221.000 € sur 20 ans (taux de 7%), contre 371.500 € en 2021 (taux de 1,03%). Cela a entraîné une forte demande et une envolée des prix immobiliers dans plusieurs villes.
En 2022, les taux ont commencé à remonter. En octobre, ils avaient doublé pour atteindre 2,06% par an sur 20 ans. Cette diminution réelle de la capacité d’emprunt ne peut pas être ignorée par le marché immobilier.
Un marché immobilier à deux vitesses
Le nombre de biens vendus en France en 2022 a baissé de près de 8%, mais le prix au mètre carré a augmenté de presque 5%. Cependant, cette tendance s’est inversée en fin d’année. Les prix ont commencé à baisser dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux. Bordeaux affiche la plus forte baisse avec -3,1% sur un an. Certaines villes continuent à voir les prix augmenter fortement, tandis que d’autres se stabilisent ou connaissent une baisse significative.
Un mouvement vers les villes de taille moyenne ?
En 2020, après les confinements, beaucoup de gens ont quitté les villes pour s’installer à la campagne. Les prix des maisons avec jardin ont augmenté, surtout en bordure des villes moyennes. Mais cette tendance ralentit maintenant.
Les prix des maisons augmentent moins vite qu’avant (+5,3% en un an, seulement +0,7% le dernier trimestre). Le retour au travail au bureau quelques jours par semaine, l’augmentation du prix des billets de train et des énergies (essence, gaz, électricité) y sont sûrement pour quelque chose. Certains ménages pourraient même revenir vers les villes moyennes pour réduire leurs dépenses.
Vers une baisse des prix de l’immobilier : vers le point de rupture ?
Le marché immobilier est influencé par les taux d’intérêt et l’économie. La hausse des taux pourrait réduire les ventes, mais on ne sait pas si les prix vont baisser. Certains propriétaires préfèrent peut-être attendre pour vendre à perte. Cela pourrait limiter l’offre et maintenir les prix stables. De plus, la construction de logements en France est insuffisante pour répondre à la demande. Certains changements réglementaires peuvent stimuler la demande pour des biens énergétiquement performants, tandis que d’autres facteurs peuvent pousser certains propriétaires à vendre, ce qui pourrait diviser le marché entre biens valorisés et ceux perdant de la valeur.
Des éléments comme l’augmentation de la taxe foncière peuvent également pousser à la vente et impacter les prix immobiliers. Avec tous ces facteurs en jeu (choc énergétique, hausse des taux, régulation climatique, augmentation des impôts fonciers), le marché immobilier risque de se fragmenter.
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