Première étape: Évaluer son apport financier personnel
Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est vivement recommandé d’avoir de l’argent de côté lorsque vous demandez un prêt immobilier. Cet argent peut provenir de différentes sources : votre épargne personnelle (comme le Plan d’Épargne Logement), une donation, un héritage, la vente prévue ou estimée de votre logement actuel si vous en êtes propriétaire, ou même du Prêt à Taux Zéro.
Un apport conséquent correspond à environ 10 à 20% du prix du bien. Plus votre apport est important, plus le taux d’intérêt sera avantageux. Cependant, il est tout de même possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, c’est-à-dire un financement à 100%, à condition que votre dossier soit solide.
Deuxième étape : Estimer sa capacité d’emprunt
Évaluer sa capacité d’emprunt, c’est calculer combien on peut consacrer chaque mois au remboursement du prêt. Ce montant ne doit pas dépasser 33% de nos revenus mensuels.
Pour connaître notre taux d’endettement, il faut prendre en compte plusieurs éléments :
– Nos revenus nets mensuels (y compris les aides sociales et après déduction des charges)
– Le montant de notre apport
– La durée du remboursement du prêt
– Le taux d’intérêt appliqué par la banque
On pourra ainsi évaluer le montant total du prêt (sans les frais supplémentaires comme les assurances ou garanties) et les mensualités à rembourser.
Étape 3 : Renseignez-vous sur les aides à l’achat
Un acheteur peut obtenir différents prêts pour acheter un bien immobilier, qui peuvent être cumulés ou non. Les banques ou les courtiers peuvent aider dans cette recherche. Voici les principaux :
– Le Prêt à Taux Zéro (pour les primo-accédants)
– Le Prêt Action Logement (anciennement 1% logement)
– Le Prêt conventionné et le Prêt Accession Sociale (sous conditions de revenus)
– Les Prêts proposés par les collectivités locales (ex : Plan 3A à Lyon, Prêt Paris Logement à 0%…).
Choisir entre un taux fixe et un taux variable à l’Etape 4
Lorsque vous demandez un prêt immobilier à une banque, on vous propose deux types de taux : fixe ou variable.
Le taux fixe reste le même pendant toute la durée du remboursement. Cela permet de savoir exactement combien vous devrez rembourser chaque mois. En revanche, il est souvent plus élevé que le taux variable et peut entraîner des frais si vous souhaitez le modifier.
Quant au taux variable, il est généralement plus bas que le taux fixe, mais il peut augmenter ou diminuer en fonction des indices financiers comme l’Euribor. Il existe cependant des limitations pour éviter les surprises : possibilité de lisser les variations sur la durée du prêt plutôt que sur les mensualités ou plafonnement du taux révisable.
Dans tous les cas, il est possible d’adapter les modalités de remboursement en fonction de votre situation personnelle : suspension temporaire des mensualités en cas de difficultés financières ou augmentation des remboursements en cas d’entrée d’argent imprévue.
Étape 5 : Prévoir les frais annexes supplémentaires à l’avance
Le coût total d’un prêt immobilier comprend divers frais en plus du taux d’intérêt, regroupés sous le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).
Les couvertures d’assurance
Les assurances pour l’emprunt immobilier peuvent être achetées auprès d’une autre compagnie que la banque prêteuse. Il existe deux types d’assurances :
– L’assurance décès-invalidité représente environ 0,40% du montant emprunté
– L’assurance perte d’emploi varie entre 0,10% et 0,70% du capital emprunté.
Il est utile de savoir que les personnes souffrant de problèmes de santé graves peuvent souscrire une assurance emprunteur grâce à la convention Aeras (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé).
Les frais administratifs
Les frais de dossier sont généralement de 1% à 1,5% du montant emprunté, mais il est possible de les négocier avec la banque.
Les assurances
Le choix de la garantie peut être imposé par la banque. Il y a plusieurs options :
– Hypothèque conventionnelle : Le bien peut être saisi ou vendu aux enchères en cas de non-paiement, avec des frais supplémentaires pour l’enregistrement et la conservation des hypothèques.
– Inscription en Privilège de Prêteur de Denier (IPPD) : Similaire à l’hypothèque conventionnelle mais avec priorité pour la banque sur les autres créanciers, moins coûteuse mais uniquement pour un achat dans l’ancien.
– Nantissement : La banque se rembourse sur un produit financier engagé par l’emprunteur (assurance vie par exemple) ou tout autre bien de valeur (bijoux, œuvre d’art).
– Cautionnement : Une personne physique ou morale (fonds mutuel de garantie par exemple) se porte garant en cas de défaut de paiement, individuellement ou collectivement.
Les frais de remboursement anticipé
Un remboursement anticipé, c’est quand l’emprunteur rembourse une partie ou la totalité de ce qu’il doit avant la date de fin du prêt ou lors d’une renégociation. Cela concerne seulement les prêts à taux fixe. Les frais associés ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû. Il est recommandé de discuter avec la banque pour essayer de les réduire.
Étape 6 : Examiner et comparer les offres de prêt
Comparer les offres de prêt, c’est chercher le meilleur plan de financement en faisant jouer la concurrence entre les banques. On peut le faire seul ou avec l’aide d’un courtier qui va négocier pour obtenir les meilleures conditions. En général, le courtier est payé par la banque mais il peut arriver que des frais supplémentaires soient facturés à l’emprunteur.
Il est essentiel de comparer les offres en se basant sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), un indicateur clé qui prend en compte le taux d’intérêt et les frais associés.
