Le choix du terrain est crucial pour construire une maison individuelle. Il faut tenir compte de plusieurs critères comme la localisation, la superficie, l’emplacement et la forme du terrain.
Quelle est la signification d’un terrain viabilisé ?
Un terrain viabilisé est un terrain prêt pour la construction d’une maison. Il a été connecté aux services nécessaires comme l’eau, l’électricité, le gaz, l’assainissement et la ligne téléphonique. Cela permet aux propriétaires d’avoir un accès direct à ces services. Cependant, la viabilisation peut être coûteuse en raison des frais de raccordement.
Quel est le prix de la viabilisation d’un terrain ?
Si vous venez d’acheter un terrain non-viabilisé, le coût pour le rendre viabilisé peut varier en fonction de la taille du terrain, de la distance entre l’entrée et la maison, ou du certificat d’urbanisme. En général, cela peut coûter entre 5 000 et 10 000 €. La viabilisation implique de connecter le terrain aux réseaux d’eau, électricité, assainissement et gaz. Les démarches nécessitent de contacter la mairie ainsi que les services des eaux, gaz, électricité et télécoms.
La localisation géographique du terrain
La localisation du terrain est cruciale pour l’achat. Il doit être facilement accessible et proche des commerces, en fonction du projet de construction. Plusieurs questions doivent être posées pour évaluer l’emplacement : Combien de temps pour se rendre au travail ou à l’école ? Distance jusqu’à un arrêt de transport en commun ? Les différents trajets routiers possibles ? Disponibilité de stationnement et à quel coût ? Proximité de la gare, école et commerces par rapport au terrain?
La direction du terrain
L’orientation du terrain influence la position de la maison. Le soleil est crucial pour l’efficacité énergétique et le confort. Bien penser l’exposition permet d’économiser de l’énergie et de maximiser la lumière naturelle.
Privilégiez une orientation Sud-Ouest plutôt que plein sud ou plein nord. Placez les pièces principales à l’Est pour profiter du soleil le matin, et les pièces secondaires au Nord (entrée, couloir, garage).
Pensez aussi à l’influence des vents dominants sur l’isolation, le chauffage et autres éléments comme la pluie, le bruit ou les odeurs qui peuvent atteindre votre logement.
La superficie du terrain
La taille du terrain influence son prix. Un grand terrain offre plus d’espace pour la construction et un grand jardin, mais nécessite plus d’entretien et de dépenses en énergie. Les petits terrains, souvent en zone urbaine, demandent moins d’entretien. Le bornage permet de connaître la superficie exacte du terrain, mais il est recommandé de le faire rapidement après l’achat pour éviter les litiges avec le vendeur.
La configuration du terrain
La forme du terrain influence directement la construction. Un terrain simple, comme un carré, offre plus de liberté et facilite les travaux. En revanche, un terrain en trapèze ou avec une forme atypique est plus complexe à aménager.
Le relief du terrain est aussi important : un terrain plat facilite la construction. Par contre, un terrain en pente offre des avantages tels qu’une belle vue, plus de soleil et une plus grande superficie. Cependant, une pente de plus de 15% nécessite souvent des travaux coûteux et complexes (aménagement onéreux de terrassements, caniveaux, remblais, etc.).
Le paysage
Lors de l’achat d’un terrain, il n’est pas certain d’avoir une belle vue. Si les terrains autour ne sont pas encore construits au moment de l’achat, ils pourraient l’être plus tard.
La loi encadre la possibilité de créer une ouverture donnant sur le voisinage mais ne règlemente pas la vue sur le paysage. Cependant, des autorisations urbaines peuvent être nécessaires. Il est aussi possible qu’une construction future vienne obstruer cette vue.
Aménagement du terrain
Un terrain viabilisé est prêt pour la construction et connecté aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone. En lotissement, le terrain est souvent déjà viabilisé par le promoteur, ce qui facilite le démarrage des travaux. Dans les zones isolées, il faut vérifier la présence des réseaux et prévoir les aménagements nécessaires si besoin. Les coûts varient en fonction de la localisation du terrain. Les travaux pour rendre un terrain viabilisé sont complexes et coûteux selon leur éloignement et peuvent être à la charge du constructeur ou de l’acheteur.
Type de sol du terrain
La qualité du sol et sous-sol est essentielle lors de l’achat d’un terrain. Le type de terrain influence fortement le coût de construction et détermine les fondations de la maison.
Un sol stable et fluide, comme celui composé de roches, sable ou gravier, est idéal pour construire.
En revanche, les terrains constitués d’argile, remblais ou limon sont peu favorables à la construction. Bien que moins chers à l’achat, ils nécessitent des travaux supplémentaires coûteux. Les risques liés aux sous-sols instables sont nombreux : tassement, éboulement, inondation, fissures ou glissement de terrain. La présence d’une nappe phréatique, canalisations souterraines ou carrières peut endommager les fondations.
Si le terrain n’est pas viabilisé, il est recommandé de faire appel à un géologue pour une expertise détaillée du sol (coûtant entre 1 200 et 1 500 €). Cette étude permettra d’évaluer la nature du sol et sous-sol ainsi que d’identifier les risques potentiels.
Les dangers naturels et technologiques
Certains terrains peuvent présenter des dangers naturels ou liés à la technologie qui pourraient compromettre un projet de construction. Grâce au Plan d’Exposition aux Risques (P.P.R.), l’acheteur peut vérifier si le terrain est concerné par ces risques.
Il existe deux types de risques :
1. Les risques naturels : glissements de terrain, inondations, tremblements de terre, incendies de forêt, tempêtes, etc.
2. Les risques technologiques : pollution, contamination, nuisances sonores, etc.
De plus, les secteurs sauvegardés imposent également des contraintes lors de la construction. Si un site est classé comme tel, l’acheteur devra respecter des règles d’urbanisme strictes et soumettre son projet à l’architecte des bâtiments de France.
