Investir dans l’immobilier peut soulever des questions, surtout lorsqu’il s’agit de décider s’il faut créer une SCI (société civile immobilière) ou non. La réponse n’est pas simple, car cela dépend de vos objectifs financiers. Une SCI permet d’investir à plusieurs, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, d’organiser son patrimoine et d’emprunter plus facilement. Si vous visez l’un de ces objectifs, la création d’une SCI pourrait être judicieuse.
Au cours de cette mini-formation, nous aborderons les aspects essentiels liés à la création d’une SCI. Cela inclut une explication sur ce qu’est une SCI, ses avantages fiscaux, son fonctionnement et les moyens pour minimiser les impôts. Nous discuterons également des statuts juridiques, de la fiscalité ainsi que des options disponibles pour les investisseurs immobiliers en solo ou ceux qui sont fonctionnaires.
Pour ceux qui se demandent pourquoi tant de personnes optent pour une SCI lorsqu’ils investissent dans l’immobilier, il est important de comprendre que cette structure offre divers avantages pratiques tels que la possibilité d’investir avec plusieurs partenaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs et en facilitant l’accès aux financements.
Si vous avez besoin précisément des étapes à suivre pour créer votre propre SCI ,vous pouvez télécharger notre fiche synthèse afin de disposer du guide pratique nécessaire à sa mise en place.
Les avantages de l’investissement en SCI
Pourquoi organiser son patrimoine
La Société Civile Immobilière (SCI) offre l’avantage de structurer et faciliter la transmission de votre patrimoine. Vous aurez la possibilité d’établir les règles de fonctionnement spécifiques de votre SCI dans ses statuts. Cela vous permettra d’organiser efficacement la gestion et la succession de vos biens immobiliers.
Investir en groupe pour faciliter l’emprunt
La SCI offre la possibilité d’investir à plusieurs, ce qui peut faciliter l’obtention de financement bancaire. Avec au moins deux personnes, il est possible de créer une SCI et mutualiser les profils bancaires pour augmenter la capacité d’emprunt. Cette approche permet de développer plus rapidement son patrimoine ou de surmonter des obstacles financiers.
Pourquoi éviter l’indivision ?
Bien souvent, il est préférable d’opter pour une SCI plutôt que de détenir des biens immobiliers en nom propre. En effet, la détention en indivision peut engendrer des complications importantes en cas de séparation ou de succession. Par exemple, si un bien immobilier est détenu en indivision et qu’un des co-détenteurs souhaite vendre sa part pour régler ses dettes, les autres co-détenteurs devront soit racheter sa part, soit vendre le bien afin que chacun puisse récupérer sa part. De plus, en cas de décès, l’indivision peut entraîner une perte rapide du patrimoine accumulé, mettant ainsi en péril la transmission du fruit de son travail à ses enfants. Investir avec son conjoint dans cette configuration peut également s’avérer complexe en cas de séparation, car cela pourrait nécessiter un rachat de parts ou la vente des biens détenus ensemble.
Ces situations peuvent être évitées grâce à une organisation efficace et réfléchie du patrimoine immobilier afin d’assurer une gestion optimale et sécurisée des biens acquis.
Prévoir les événements pour ne pas en être victime
Avec une SCI, vous ne possédez pas directement des biens immobiliers, mais des parts de la société. Lorsqu’un associé souhaite partir, il peut revendre ses parts sans que les biens immobiliers soient affectés. De plus, en rédigeant correctement vos statuts, vous pouvez encadrer les conditions de départ d’un associé et prévoir que les autres associés aient leur mot à dire sur le rachat des parts. Vous pouvez également nommer la personne chargée de gérer les biens après votre départ.
Éviter de partager la dette
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en nom propre avec d’autres personnes, chacun est responsable de la totalité de la dette. En revanche, en société civile immobilière (SCI), votre responsabilité est proportionnelle à votre part de propriété. Par exemple, si vous détenez 50 % des parts, vous êtes responsable de 50 % de la dette sauf exceptions.
Planifier la distribution des profits et du contrôle
La société civile immobilière (SCI) offre la possibilité de répartir les bénéfices et les droits de vote de manière différente selon les statuts. Par exemple, même si vous ne possédez que 20 % des parts, vous pouvez prévoir une répartition des bénéfices à 50-50 si vous êtes celui qui gère activement le patrimoine. De plus, il est possible d’établir une répartition différente des droits de vote en assemblée générale, indépendamment du pourcentage de parts détenues. Cela permet d’adapter la répartition financière et décisionnelle en fonction des rôles et contributions spécifiques de chaque associé.
Faciliter l’emprunt pour une croissance patrimoniale plus rapide
Investir à travers une SCI peut vous aider à être perçu comme un professionnel par les banques, ce qui facilitera l’obtention d’un prêt professionnel. Certaines banques ne calculeront pas votre taux d’endettement et prendront en considération uniquement la situation de la société, surtout pour les SCI avec de l’ancienneté ou des revenus immobiliers supérieurs aux autres revenus. Cela peut vous libérer des contraintes du HCSF et de la limite du taux d’endettement. Cependant, gardez à l’esprit que certaines banques peuvent demander une caution personnelle même si vous investissez via une SCI.
SCI IR ou SCI IS: Quelle est la meilleure option pour votre investissement immobilier?
Une SCI est une société créée pour acheter et posséder des biens immobiliers. Elle a ses propres statuts qui définissent son fonctionnement. La fiscalité de la société peut être distincte de votre propre fiscalité, ce qui signifie que les loyers ne sont pas inclus dans vos impôts personnels.
Il existe deux types principaux de SCI: la SCI à l’IR (impôt sur le revenu) et la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Ces deux options offrent des avantages fiscaux différents. La première permet d’intégrer les revenus fonciers dans votre déclaration personnelle tandis que la seconde a une fiscalité séparée.
Bien qu’il existe d’autres types de SCI pour des activités spécifiques comme l’achat-revente, nous allons nous concentrer sur ces deux principales formes dans cette présentation. Elles sont largement utilisées pour constituer un patrimoine immobilier et réaliser des investissements locatifs.
Type d’activité de location : la différence
La SCI à l’IR n’est pas recommandée pour la location meublée ou les activités commerciales. En revanche, la SCI à l’IS permet tous types de location, y compris la location courte durée/Airbnb. C’est donc une première grosse différence à prendre en compte lors du choix de votre type de SCI.
La différence numéro 2 : les impôts
La fiscalité de la SCI à l’IR est transparente et implique que les associés paient l’impôt sur le revenu en fonction de leur TMI. Les bénéfices de la SCI sont taxés dans les tranches supérieures d’imposition, ce qui peut atteindre un total de 58,2 % avec les prélèvements sociaux. En revanche, la fiscalité des sociétés s’applique à la SCI à l’IS, avec un taux réduit de 15 % sur la première tranche et un plafonnement à 25 %. Cela peut être plus avantageux pour les personnes dans une TMI élevée, et permet également de maximiser les fonds dans la SCI en payant moins d’impôts possible.
L’amortissement et toutes les charges sont déduites à l’IS
L’amortissement est une écriture comptable qui matérialise l’usure d’un bien immobilier. Il permet de réduire la base imposable et donc votre fiscalité. En optant pour l’IS, vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à votre activité, comme les frais kilométriques, d’équipement, d’entretien, les formations et livres en lien avec la gestion d’une SCI. Cela inclut toutes les dépenses faites pour votre projet, ce qui réduit davantage votre base imposable.
À l’inverse de l’IR où les frais déductibles sont limités aux travaux et aux intérêts d’emprunt, à l’IS vous pouvez absolument tout déduire jusqu’au rouleau de papier toilette. De plus, vous amortissez les travaux et n’êtes taxé qu’à 15 % sur le résultat pour la première tranche. L’option IS vous permet ainsi de payer la fiscalité à la revente plutôt que chaque mois.
En somme, choisir l’imposition à l’IS offre des avantages fiscaux importants par rapport à l’IR en termes de déduction des dépenses et d’amortissement des travaux immobiliers.
La différence principale entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS réside dans la façon dont la plus-value à la revente est traitée. Dans une SCI à l’IR, ce sont les associés qui paient l’impôt sur les plus-values. Les personnes physiques seront soumises à la plus-value des particuliers, tandis que les personnes morales relevant de l’impôt sur le revenu (comme une autre SCI à l’IR) seront également concernées par cette taxe. En revanche, pour une SCI à l’IS, c’est la société elle-même qui s’acquitte de cet impôt, appliquant ainsi la plus-value des professionnels dans tous les cas.
En conclusion, pour déterminer quelle plus-value s’applique aux associés d’une SCI, il convient de bien comprendre le régime fiscal sous lequel opère la société et comment cela impacte fiscalement ses associés lors de la revente.
Plus-value lors de la revente dans une SCI à l’IR
Dans le cas d’un associé personne physique dans une SCI à l’IR, la plus-value des particuliers est soumise à un abattement pour durée de détention. La plus-value imposable est ensuite taxée à 19% pour l’impôt sur le revenu et à 17,2% pour les prélèvements sociaux, avec éventuellement une surtaxe sur les fortes plus-values.
Il est important de noter que la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans. De même, elle est exemptée de prélèvements sociaux après 30 ans. En conséquence, si vous revendez au bout de 30 ans, votre plus-value ne sera pas du tout taxée.
Plus-value lors de la revente dans une SCI à l’IS
Pour une SCI à l’IS, la plus-value des professionnels est moins avantageuse car tous les amortissements déduits au fil des années sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés (15 % sur la première tranche et 25 % ensuite).
Si les associés veulent toucher le fruit de la vente personnellement, ils devront voter la distribution de dividendes en assemblée générale, ce qui entrainera un prélèvement forfaitaire unique d’environ 30 %. S’ils choisissent de laisser l’argent dans la SCI, il n’y aura pas d’autres paiements à effectuer.
Calcul et comparaison du régime d’imposition SCI IR/IS
Lorsque vous envisagez de vendre un bien immobilier détenu en société, il est important de choisir le bon régime fiscal. En effet, la vente d’un bien détenu en SCI à l’IR implique un montant total d’impôt sur la plus-value différent de celui en SCI à l’IS. De plus, si les associés décident le versement de dividendes, cela peut augmenter le montant de la fiscalité. Il est donc crucial de prendre en compte ces éléments pour déterminer quel régime fiscal est le plus avantageux dans votre situation spécifique.
En fonction du temps pendant lequel vous prévoyez de conserver le bien avant sa revente et des éventuels versements de dividendes, il est essentiel d’évaluer attentivement les implications fiscales. La durée pendant laquelle vous comptez détenir le bien influence également l’exonération de plus-value à l’IR et à l’IS. Cependant, il faut garder à l’esprit que supporter la fiscalité chaque année pendant une longue période peut poser un défi financier.
Il convient également de noter que même si la SCI à l’IS peut sembler moins avantageuse dans certains cas, notamment lors de la revente rapide d’un bien, les chiffres jouent un rôle déterminant dans cette évaluation. En effet, certaines particularités liées à l’amortissement des constructions et agrandissements peuvent rendre la fiscalité à l’IS plus avantageuse que celle à l’IR.
En résumé :
- Choisir entre une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS a un impact direct sur le montant total d’impôt sur votre plus-value.
- La durée pendant laquelle vous comptez conserver le bien et les éventuels versements de dividendes modifient significativement les implications fiscales.
- L’évaluation des avantages fiscaux doit être effectuée avec soin afin de déterminer quelle option est la plus adaptée selon votre situation spécifique.
Investir avec une SCI pour réduire les impôts
Il y a deux façons de posséder de l’immobilier : à votre nom ou au nom d’une société. Voici un bref résumé des options disponibles : Trois types de fiscalité immobilière.
Les 3 types de taxes en immobilier
Les loyers ajoutent des impôts. Cela peut coûter cher.
– Revenus fonciers (location nue) : beaucoup d’impôts, peu de déductions.
– Revenus commerciaux BIC (location meublée LMNP ou LMP) : repousser la fiscalité grâce à l’amortissement.
– Expatrié : risque d’être taxé une seconde fois dans certains pays.
– En société à l’IS : moins d’impôt pendant l’exploitation.
Comparaison simplifiée des chiffres
Bienvenue dans le monde de l’investissement immobilier ! Imaginons que vous achetiez un appartement à 120 000 €, tout inclus. Si vous le louez en nom propre, avec des loyers annuels de 9 000 €, vos impôts seront basés sur votre tranche marginale d’imposition et pourraient atteindre entre 1 071 et 2 362 €. En fin de compte, cela signifie que vous pourriez avoir un cashflow négatif avant même d’avoir payé votre impôt.
Cependant, si vous choisissez une SCI à l’IS (Société Civile Immobilière à l’Impôt Sur les Sociétés), la fiscalité sera beaucoup plus avantageuse. Pourquoi ? Grâce à l’amortissement : une somme déductible des loyers pour compenser la perte de valeur du bien. Avec cette méthode simplifiée, vous seriez imposable sur environ 3 000 € de loyers après avoir déduit l’amortissement et toutes les charges. Cela entraînerait un impôt d’environ 450 €, soit bien moins que ce que vous paieriez en nom propre.
En conclusion, la SCI est souvent bien plus intéressante en termes d’imposition dès lors que votre tranche marginale d’imposition atteint les 30 %. Cependant, gardez à l’esprit qu’il est surtout adapté si vous souhaitez réinvestir les bénéfices dans la SCI pendant plusieurs années avant de les percevoir personnellement.
Investir en SCI ou en nom propre : quelle option choisir ?
Pour investir dans l’immobilier, Paul a choisi une SCI à l’IS pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En optant pour ce type de structure, il évite une tranche marginale d’imposition élevée. De plus, la SCI à l’IS lui permet de bénéficier d’un taux d’imposition de 15%, tant que ses bénéfices restent en dessous de 42 500 €. Outre les avantages fiscaux, Paul considère également l’aspect transmission patrimoniale comme un élément clé. Avec l’arrivée des enfants dans sa vie, il réfléchit à une stratégie adéquate pour organiser son patrimoine et assurer sa pérennité.
Démarrer par une SCI : est-ce nécessaire ?
Paul a expliqué qu’il n’investirait pas dès le départ en SCI s’il devait recommencer, car il préfère avoir un accès facile au cashflow de ses investissements. Actuellement, il génère environ 1 000 € de cashflow par mois et peut y puiser en cas de besoin. Cependant, il reconnaît que la SCI présente des avantages pour le développement futur de son patrimoine. En nom propre, le cashflow des investissements revient directement à l’individu, tandis qu’en SCI à l’IS, des règles et formalités doivent être respectées. Les bénéfices doivent être votés en Assemblée générale chaque année avant d’être distribués, et les dividendes ne sont versés que si la société réalise un bénéfice. En cas de déficit comptable, il faudra attendre pour distribuer la trésorerie.
– Paul n’investirait pas dès le départ en SCI
– Il préfère avoir un accès facile au cashflow
– La SCI présente des avantages pour le développement futur du patrimoine.
Commencer avec son nom : est-ce nécessaire ?
Il est avantageux de commencer par le LMNP pour investir dans l’immobilier. Ce statut offre des avantages fiscaux et une flexibilité pour utiliser les loyers directement. Cependant, il faut être vigilant car ce statut est actuellement sujet à des modifications potentielles.
La création d’une SCI présente l’avantage de stabilité dans le temps, contrairement aux changements fréquents qui peuvent survenir en nom propre. Si vous envisagez d’organiser votre patrimoine ou de planifier la transmission entre vos enfants, la création d’une SCI peut être pertinente dès le départ.
Il n’est pas nécessaire de choisir exclusivement entre le nom propre et la SCI ; il est possible d’avoir des biens immobiliers sous les deux formes. Pour un patrimoine conséquent, la création d’une SCI est souvent incontournable.
La taxation de la SCI à l’IS
La fiscalité des SCI à l’IS est différente de celle des SCI à l’IR. Avec la SCI à l’IS, les bénéfices sont imposés à un taux de 15 % pour les premiers 42 500 euros, puis à 25 % au-delà. Dans ce cadre, il est possible de déduire toutes les dépenses liées au bien immobilier, y compris l’amortissement des travaux réalisés. Cela permet d’avoir un résultat comptable inférieur à ce que montre réellement la trésorerie.
Une fois le résultat déterminé, les associés se réunissent en assemblée générale pour décider de l’affectation des bénéfices. Ils peuvent choisir de se les attribuer sous forme de dividendes, mais cela entraîne une imposition supplémentaire. Il est également possible de sortir de l’argent de la SCI via un salaire, mais cette option est peu utilisée en raison des charges sociales élevées.
Taxation des dividendes : comment ça marche ?
Le dividende, pour les associés personnes physiques, est soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 % en France. Ce taux est cependant plus bas pour les résidents dans l’espace économique européen ou en Suisse. Une autre option est le taux progressif qui ajoute les dividendes aux revenus du foyer fiscal et les soumet au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option peut être avantageuse pour une TMI basse mais moins avantageuse pour une TMI à 30 % ou plus.
Pour un associé holding, la fiscalité est de 15 %. Cependant, en optant pour le régime mère-fille, seulement 5 % du dividende est fiscalisé, ce qui représente une option très intéressante pour faire remonter l’argent dans la holding. Par exemple, avec la SCI distribuant 30.000 € de dividendes, grâce au régime mère-fille, la holding ne paie que 225 € d’IS au lieu de 4.500 €. Ainsi, l’argent remonte quasiment gratuitement.
Différences chiffrées entre SCI à l’IR et SCI à l’IS
La fiscalité des SCI à l’IS peut être illustrée avec un exemple concret. Imaginons une SCI qui a généré 43 000 € de loyers annuels et a engagé 25 500 € de charges, comprenant notamment 11 000 € d’amortissement et 4 800 € d’intérêts d’emprunt. Il est important de noter que les frais liés à l’amortissement ne sont pas des dépenses réelles pour la société, mais plutôt une déduction comptable qui impacte le résultat final.
Combat entre IS et IR
L’impôt sur les sociétés pour cette année s’est élevé à 1.905 €, soit 15% du résultat de 12.700 €. En revanche, dans une SCI à l’IR, les charges sont moins importantes et il n’est pas possible d’amortir certaines dépenses. Selon la TMI des associés, l’impôt serait de :
– 2.607 € pour une TMI à 11 %,
– 7.110 € pour une TMI à 30 %,
– et 9.717 € pour une TMI à 41 %.
Cela montre que la SCI à l’IS est plus avantageuse dans ce contexte en raison de ces écarts significatifs.
Dans le cas de la SCI à l’IS, les associés n’ont pas touché les dividendes, mais cela permet de conserver l’argent dans la société et continuer à développer le patrimoine.
Ajoutons le Prélèvement Forfaitaire Unique
Si les dividendes sont versés aux associés, le PFU de 30 % doit être payé. Cela équivaut à une fiscalité totale de 5 715 €, incluant l’IS et la distribution. Comparativement aux associés d’une SCI à l’IR dans des TMI de 30 % ou plus qui devront payer au moins 7 110 €, vous seriez toujours gagnant. Seul celui qui est dans une TMI à 11 % s’en sortirait mieux fiscalement parlant dans une SCI à l’IR.
D’autres sujets concernant la SCI
La création d’une SCI : les étapes essentielles
– Investir seul dans une SCI
– La nécessité de créer une holding
– L’investissement en SCI pour les fonctionnaires
– Mise en SCI des biens achetés en nom propre
– Organisation du patrimoine et transmission grâce à une SCI
– Rédaction efficace des statuts de la SCI.
