Première étape : Évaluer son apport personnel
Un apport personnel est fortement recommandé pour obtenir un prêt immobilier. Cet apport peut provenir de différentes sources : épargne personnelle, donation, héritage, vente du logement actuel ou même du Prêt à Taux Zéro. Idéalement, l’apport devrait représenter entre 10 et 20% du prix du bien pour bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux. Cependant, il est possible d’obtenir un prêt sans apport en présentant un dossier solide.
Deuxième étape : Estimer sa capacité d’endettement
Calculer sa capacité d’emprunt, c’est déterminer le montant mensuel alloué au remboursement du prêt. Ce montant ne doit pas excéder 33% des revenus mensuels du futur propriétaire.
Plusieurs éléments entrent en jeu pour établir ce taux d’endettement :
– Les revenus nets mensuels (incluant les prestations sociales et après déduction des charges)
– Le montant de l’apport
– La durée du remboursement
– Le taux d’intérêt appliqué par la banque
– Le montant total du prêt (hors frais annexes tels que les assurances, garanties…) permettra d’évaluer également les mensualités à rembourser.
Troisième étape : Informez-vous sur les aides à l’achat
Un acheteur peut obtenir différents prêts pour l’achat d’un bien immobilier, qui peuvent être cumulables ou non. Les banques ou les courtiers peuvent aider dans cette recherche. Voici les principaux :
– Le Prêt à Taux Zéro (pour les nouveaux acheteurs)
– Le Prêt Action Logement (anciennement 1% logement)
– Le Prêt conventionné et le Prêt Accession Sociale (sous conditions de revenus)
– Les prêts accordés par les collectivités locales (ex : Plan 3A à Lyon, Prêt Paris Logement à 0%…).
Etape 4 : Sélectionner entre un taux fixe et un taux variable
Lorsque vous demandez un prêt immobilier, les banques vous proposent de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Chacun a ses avantages et inconvénients.
Le taux fixe reste le même pendant toute la durée du remboursement, offrant une visibilité à long terme sur le montant à rembourser. Cependant, il peut être plus élevé que le taux variable et des frais supplémentaires peuvent s’appliquer en cas de renégociation.
En revanche, le taux variable est généralement plus bas que le taux fixe mais il peut fluctuer en fonction des indices financiers comme l’Euribor. Il peut donc augmenter ou diminuer en fonction de la conjoncture économique. Certaines mesures sont mises en place pour limiter les impacts du taux variable, comme la possibilité de lisser les variations sur la durée du prêt sans modifier le montant des mensualités. Il existe également des formules avec un plafond maximal pour limiter les fluctuations.
Dans tous les cas, il est possible d’adapter les modalités de remboursement selon votre situation personnelle : suspension temporaire d’une ou plusieurs mensualités en cas de difficultés financières passagères, augmentation des mensualités en cas d’entrée d’argent inattendue.
5ème étape : Prévoir les frais annexes additionnels
Le prix d’un prêt immobilier doit inclure tous les frais pour être évalué correctement. C’est ce qu’on appelle le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Il faut tenir compte de divers frais supplémentaires.
Les garanties d’assurance
Les assurances pour le prêt immobilier peuvent être achetées auprès d’une compagnie différente de la banque qui accorde le prêt. Il y a deux types d’assurances :
– Assurance Décès-invalidité = environ 0,40% du montant emprunté
– Assurance Perte d’emploi = 0,10% à 0,70% du montant emprunté
Il est intéressant de noter la convention Aeras. Les personnes confrontées à des problèmes graves de santé peuvent souscrire une assurance emprunteur grâce à cette convention (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé).
Les frais administratifs
Les frais sont généralement de 1% à 1,5% du montant emprunté, mais ils peuvent être discutés avec la banque.
Les engagements
Le choix de la garantie peut être imposé par la banque. Il existe différents types :
– Hypothèque classique : Le bien peut être saisi ou vendu aux enchères en cas de non-paiement, avec des frais supplémentaires pour l’enregistrement et la conservation des actes notariés.
– Inscription en Privilège de Prêteur de Denier (IPPD) : Similaire à l’hypothèque mais avec priorité pour la banque sur les autres créanciers, moins coûteuse mais valable uniquement pour un achat immobilier ancien.
– Nantissement : La banque se rembourse sur un produit financier (comme une assurance vie) ou tout autre bien de valeur (bijoux, œuvres d’art) en cas de défaut de paiement.
– Cautionnement : Une personne ou une société se porte garant du remboursement en cas de défaillance, individuellement ou collectivement.
Les frais en cas de remboursement anticipé
Un remboursement anticipé, c’est quand l’emprunteur paie une partie ou la totalité de ce qu’il doit avant la fin de son prêt ou lors d’une renégociation. Ce n’est possible que pour les prêts à taux fixe. Les frais liés ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts et 3% du capital restant à rembourser. Il est conseillé de discuter avec la banque pour les négocier.
Etape 6 : Evaluation des offres de prêt
Comparer les offres de prêt, c’est choisir entre différentes propositions des banques pour trouver la meilleure. On peut le faire seul ou avec un courtier qui va négocier le meilleur tarif pour le projet. Le courtier est souvent payé par la banque mais parfois des frais supplémentaires peuvent être à la charge de l’emprunteur.
Il est essentiel de comparer les offres en se basant sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui inclut le taux d’intérêt et les frais annexes.
