Les détails du fonctionnement du PSLA
La location-accession, c’est quand un locataire paie chaque mois une redevance à un bailleur pour devenir propriétaire de son logement petit à petit. Le PSLA est un prêt destiné aux bailleurs qui construisent des logements neufs, publics ou privés. Ce prêt est ensuite transmis à l’acquéreur pour encourager la construction de nouveaux logements et faciliter l’accession à la propriété pour les foyers modestes. Le bailleur a des avantages fiscaux grâce à une convention avec l’État, comme la TVA réduite.
Pour le locataire-accédant, ce dispositif comporte deux phases :
1. Phase de location-accession : le ménage verse une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’une épargne pendant une période variable avant de pouvoir choisir d’accéder pleinement à la propriété.
2. Phase d’accession : après au moins 12 mois depuis la livraison du logement (généralement entre 1 et 4 ans), le locataire-accédant peut décider de devenir propriétaire en levant l’option. Cette étape nécessite une intervention notariale.
Le loyer
Chaque mois, le locataire-accédant paie un loyer au propriétaire. Ce paiement est divisé en deux parties :
– Le loyer proprement dit, qui permet d’occuper le logement sans dépasser un certain montant par mètre carré, ajusté chaque année.
– Un montant supplémentaire servant à constituer une épargne personnelle pour l’achat futur du logement. Ce complément est déterminé dans le contrat de location-accession en fonction des ressources financières du locataire-accédant et en accord avec le vendeur.
Le coût de vente du logement
Le loyer ne peut pas être modifié. Chaque année, à la même date que l’entrée dans le logement, il diminue d’au moins 1% (ou de 1,5% pour les logements occupés avant le 7 avril 2009).
À partir du 1er février 2017, les prix de vente des logements approuvés doivent respecter certains plafonds :.
L’exercice de l’option et le transfert du prêt
Le locataire peut devenir propriétaire de son logement 1 an après y être entré, en levant l’option prévue dans le contrat de location-accession.
Il peut reprendre le prêt du vendeur avec une mensualité ne dépassant pas celle payée précédemment.
Mais il n’est pas obligé d’accepter ce transfert et peut choisir un autre crédit. L’établissement financier peut refuser si les garanties sont insuffisantes.
Le montant du transfert correspond au capital restant dû, jusqu’à concurrence du prix d’achat moins la partie déjà acquittée. Le locataire-accédant peut aussi bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Les avantages fiscaux attribués au vendeur sont transmis au locataire-accédant.
Si ce dernier ne lève pas l’option à la fin du contrat, trois offres de relogement lui seront proposées dans le parc social. S’il accepte, il évite la procédure habituelle pour obtenir un logement social.
Les bénéfices du PSLA
Le PSLA offre de nombreux avantages :
– Pas besoin d’avoir une somme d’argent à apporter au départ
– Le prix de vente est fixé par l’Etat
– L’intervention couvre jusqu’à 100% de l’opération
– Possibilité de cumuler avec les Aides au logement (APL) et le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
– Exonération totale de la taxe foncière pendant 15 ans pour le propriétaire puis pour le locataire accédant après avoir levé l’option
– TVA réduite qui peut bénéficier au locataire accédant
– Pas de paiement demandé avant d’emmenager (contrairement à un achat classique en VEFA)
– Des garanties spécifiques détaillées ci-dessous.
Assurance de relogement
La garantie de relogement peut être utilisée pendant 15 ans si l’option n’est pas levée ou durant la phase d’acquisition.
Le vendeur doit proposer trois options de logement adaptées aux besoins du locataire-accédant. Si ce dernier accepte, cela ne passe pas par la procédure habituelle des logements sociaux. Avant le départ, seul le loyer est dû.
En cas de refus ou de non-réponse du locataire-accédant, il perd tout droit sur le logement.
Le rachat garanti
La garantie de rachat signifie que le vendeur s’engage à racheter le logement. Cette garantie dure pendant quinze ans après la levée de l’option. Le locataire-accédant peut utiliser cette garantie dans l’année qui suit un des évènements suivants : le décès du locataire-accédant, du colocataire-accédant ou d’un descendant direct faisant partie du ménage, le divorce ou la dissolution d’un PACS, une mobilité professionnelle à plus de 70 km, le chômage de plus d’un an, une invalidité reconnue par carte d’invalidité ou par décision de la Commission des droits de l’autonomie. Le montant du rachat est équivalent à 100% de la valeur initiale pendant les cinq premières années.
Les critères d’éligibilité au PSLA
Pour bénéficier du PSLA, le programme doit être approuvé par l’État. Le candidat doit également remplir certains critères, notamment des plafonds de revenus adaptés au nombre de personnes vivant dans le logement, utiliser ce dernier comme résidence principale pendant au moins huit mois par an et pouvoir financer la valeur du logement visé. Ces conditions sont vérifiées lors de la signature du contrat préliminaire ou du contrat de location-accession en se basant sur les avis d’imposition de l’année n-2 pour le locataire-accédant et ses futurs cohabitants.
