Détails sur le fonctionnement du PSLA
La location-accession permet à un locataire de devenir progressivement propriétaire en versant une redevance mensuelle au bailleur.
Le PSLA est un prêt destiné aux bailleurs pour financer la construction de logements neufs, encourager les promoteurs et faciliter l’accession des foyers modestes.
Le bailleur est engagé par une convention avec l’État et bénéficie d’avantages fiscaux comme la TVA réduite.
Pour le locataire-accédant, le processus comprend deux phases : la location-accession où il verse une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’une épargne, puis l’accession à la propriété après 12 mois minimum.
Le loyer
Chaque mois, le locataire-accédant paie au propriétaire une redevance. Cette somme se divise en deux parties :
1. La partie locative, qui correspond au loyer pour occuper le logement. Son montant maximum par mètre carré est révisé chaque année.
2. La partie acquisitive ou paiement anticipé du prix, qui sert à constituer un apport personnel. Son montant est déterminé dans le contrat de location-accession en fonction des ressources financières du locataire et en accord avec le vendeur.
Le coût de vente du logement
Le loyer ne peut pas être modifié. Chaque année, à la même date que l’entrée dans le logement, il baisse d’au moins 1% (1,5% pour les logements avant le 7 avril 2009).
À partir du 1er février 2017, pour chaque logement approuvé, le prix de vente doit respecter des limites :.
L’exercice de l’option et le transfert du prêt
Le locataire peut devenir propriétaire de son logement au bout d’un an s’il le souhaite. Il doit respecter les conditions du contrat de location-accession. Il peut aussi choisir un autre prêt que celui accordé au vendeur, mais cela dépend des garanties qu’il fournit et de l’accord de la banque. Le montant du prêt correspond au capital restant dû, plafonné au prix du logement moins ce qui a déjà été payé. Le locataire-accédant peut bénéficier du Prêt à Taux Zéro.
Les avantages fiscaux liés au PSLA sont transférés au locataire s’il devient propriétaire. S’il n’est pas en mesure d’acheter le logement à la fin du contrat, il reçoit trois offres pour se reloger dans le parc social sans avoir à passer par une nouvelle procédure d’attribution.
Les bénéfices du PSLA
Le Prêt social de location-accession (PSLA) offre de nombreux avantages : Pas besoin de payer un apport initial, le prix de vente est encadré par l’État, possibilité d’une couverture jusqu’à 100%, cumul possible avec les Aides au logement (APL) et le Prêt à Taux Zéro (PTZ), exonération totale de la taxe foncière pendant 15 ans pour le propriétaire puis le locataire-accédant une fois qu’il a levé l’option, TVA réduite pouvant être transmise au locataire-accédant, aucun appel de fonds avant l’entrée dans les lieux (contrairement à une acquisition classique en VEFA), et des garanties spécifiques détaillées ci-dessous.
Le relogement garanti
La garantie de relogement peut être utilisée durant 15 ans, en cas de non achat du logement ou pendant la phase d’achat. Le vendeur doit proposer trois options de relogement adaptées au locataire-accédant. Si celui-ci accepte, le processus est différent de l’attribution classique des logements sociaux. Avant le déménagement, seuls les frais de location sont dus.
Si le locataire-accédant refuse ou ne répond pas, il perd son droit d’occupation du logement.
Le titre à réécrire en français est : « La garantie de rachat
La garantie de rachat permet au vendeur de racheter le logement. Elle est valable pendant 15 ans après l’option d’achat. Le locataire-accédant peut demander ce rachat dans l’année suivant certains événements tels que le décès, le divorce, un déménagement à plus de 70 km pour le travail, une période de chômage d’un an ou une invalidité reconnue. Le montant du rachat est égal à 100% de la valeur initiale pendant les 5 premières années.
Les critères à remplir pour profiter du PSLA
Le programme PSLA est réservé aux foyers modestes qui veulent devenir propriétaires mais n’ont pas les moyens. Pour être éligible, il faut que l’État accorde ce statut et que le candidat respecte certains critères :
1. Avoir des revenus inférieurs à un certain plafond en fonction du nombre de personnes dans le logement
2. Utiliser le logement comme résidence principale (au moins huit mois par an)
3. Pouvoir financer la valeur du logement visé
Ces critères sont vérifiés lors de la signature du contrat préliminaire ou du contrat de location-accession, en se basant sur l’avis d’imposition de l’année n-2 pour le locataire-accédant et les occupants prévus.
