Pendant la construction : des intérêts divergents
Le Gouvernement veut développer de nouveaux projets immobiliers tout en préservant les terrains existants. Il met l’accent sur les zones à réaménager (friches, zones industrielles et commerciales mixtes) pour éviter la consommation excessive de terres. Elisabeth Borne soutient le Fonds Friche et continue de vendre des terrains publics pour permettre la création de nouveaux programmes. Elle souhaite favoriser les méthodes de construction efficaces comme la construction préfabriquée. Les propriétaires bailleurs attendent des emplacements de meilleure qualité pour ces projets, plus proches des centres-villes, avec des coûts de construction raisonnables, contrairement aux projets lancés ces cinq dernières années.
Lors de l’achat : les investisseurs impactés par l’évolution incertaine de la fiscalité
Le marché immobilier est divisé entre le neuf et l’ancien, avec 20 % des transactions pour le neuf et 80 % pour l’ancien. Le gouvernement prend des mesures pour aider à vendre les logements neufs invendus en impliquant la CDC et Action Logement. Cependant, les investisseurs sont moins intéressés par les programmes neufs sans avantages fiscaux. Dans l’ancien, les difficultés d’accès au crédit et le coût croissant freinent les acquisitions. La fiscalité instable décourage de nombreux investisseurs, bloquant ainsi le marché immobilier. Une correction des prix pourrait être bénéfique si elle s’accompagne d’une stabilité fiscale.
Lors de la mise en location : l’augmentation du nombre de villes avec des loyers plafonnés
Les plans d’Olivier Klein visent à étendre les zones où la demande de logement est forte et à introduire des nouveautés concernant les contrats de location.
Le ministre du logement souhaite élargir ces zones vers de nouveaux endroits. Cela signifie que les propriétaires privés verront davantage de villes et régions où les loyers sont plafonnés et encadrés. La réduction du préavis avant de quitter un logement n’aura pas d’impact significatif, mais la taxe sur les logements vacants, gérée par les autorités locales, poussera les investisseurs à se concentrer sur certaines communes plus attrayantes pour eux. Si ces mesures ne s’appliquent qu’aux locations traditionnelles, elles risquent d’être aussi inefficaces que celles antérieures (telles que le diagnostic de performance énergétique ou le plafonnement) et pourraient inciter davantage de bailleurs à opter pour la location saisonnière qui manque encore d’un cadre juridique clair. Les centres-villes continueront donc de souffrir du manque d’offres locatives adaptées tant que le législateur n’interviendra pas sur la location saisonnière.
En ce qui concerne des concepts comme le Bail Réel Solidaire ou le Locatif Intermédiaire réservés aux grands bailleurs, on constate que le Bail Solidaire, bien que séduisant, a du mal à décoller.
Du côté des innovations, l’extension des bénéficiaires potentiels de la garantie Visale est une bonne nouvelle pour les propriétaires privés. En effet, cette garantie leur assure un paiement sûr des loyers et facilite ainsi l’accueil de profils plus fragiles.
Lors de la déclaration fiscale annuelle : un doute persistant demeure toujours
Les bailleurs particuliers attendent une clarté dans la fiscalité immobilière. La fin de l’avantage fiscal Pinel et les ajustements du Prêt à Taux Zéro sont notables, mais le report de la question cruciale sur le cadre fiscal des revenus locatifs crée de l’incertitude. Les bailleurs particuliers, qui logent un quart des foyers en France, se retrouvent bloqués par ce manque de lisibilité. L’attente d’une cohérence entre les locations vides et meublées est légitime, mais le report des décisions risque de freiner durablement les investissements. Pour assurer un environnement fiscal équitable et stable, il est essentiel de clarifier dès que possible les règles concernant les revenus locatifs et les plus-values immobilières. Sans cela, chacun cherchera à maximiser ses gains à court terme au détriment d’une vision plus pérenne pour son patrimoine immobilier.
À l’étape de la rénovation énergétique : en attente de simplifications
Le CNR se concentre sur la rénovation énergétique, en soutenant la transition vers des emplois durables. Il propose le « Prêt Avance Rénovation » pour aider au financement des travaux. Les aides seront simplifiées pour atteindre 200 000 rénovations d’ici 2024. Les bailleurs particuliers attendent-ils à juste titre une simplification fiscale ?
Lors de la revente : quel est le régime de la plus-value ?
Les bailleurs particuliers attendent avec impatience la clarté fiscale avant de savoir quelle taxe ils paieront lors de la revente d’un bien immobilier. Les investisseurs espèrent que le projet de loi de finances 2023 clarifiera la situation, notamment en ce qui concerne les plus-values et les transmissions. Actuellement, la fiscalité des plus-values et des loyers dépend du type de location (nue ou meublée) et du mode de détention (en direct ou via une société), ce qui crée une complexité réservée aux experts comptables.
Par ailleurs, Elisabeth Borne souligne l’importance d’une meilleure utilisation des données sur le logement pour établir un pacte fiscal durable et éthique. En se basant sur les données d’Etalab, du CSTB, des Notaires et de Qlower, il est possible de créer un cadre fiscal stable après cette refonte, essentielle à la planification à long terme dans le secteur immobilier.
Le Conseil National de la Refondation (CNR) œuvre à simplifier l’accès au logement pour tous les Français à travers quatre principaux objectifs : favoriser l’accession à la propriété et à la location, soutenir la production et rénovation des logements sociaux, relancer la construction et intensifier la rénovation énergétique du parc privé.
