L’année 2021 a été exceptionnelle pour le marché immobilier résidentiel. Le nombre de transactions a atteint un niveau record de 1,2 million selon les notaires, enregistrant une augmentation d’environ 15 % par rapport aux années précédentes. Les prix au mètre carré continuent également leur progression pour la sixième année consécutive pour les maisons et la septième année consécutive pour les appartements. De nouveaux records ont également été établis en termes de durées de crédit (21,1 ans) et de part de financement obtenue par emprunt (81,8 %).
La crise sanitaire, les confinements et l’avènement du télétravail ont poussé plus de 18 % des Français à déménager en 2021, un changement majeur selon Boris Vienne du Conseil supérieur du notariat. Ce phénomène s’explique par le besoin accru d’espace et d’une meilleure qualité de vie accentué par des taux d’emprunt historiquement bas facilitant la concrétisation des projets.
Dans ce contexte particulier, les villes moyennes sont très prisées ainsi que les logements individuels avec jardin ou les appartements dotés d’une terrasse ou d’un balcon. La possibilité d’aménager un espace bureau séparé est désormais essentielle tout comme la qualité de la connexion internet. Ce sont notamment les villes moyennes bien connectées et dynamiques qui tirent leur épingle du jeu comme certaines grandes banlieues (notamment en Île-de-France) ou encore celles desservies par le TGV.
L’essor des investisseurs
Les investisseurs jouent un rôle clé sur le marché immobilier. Depuis 2014, la part des achats effectués dans le but de louer ne cesse d’augmenter. Elle est passée de 17 % à 30 % en sept ans, atteignant ainsi un nouveau record pour la quatrième année consécutive. Les investisseurs institutionnels, les fonds d’investissement et les gestionnaires d’actifs renforcent leur présence sur le marché du logement. Rien qu’au premier trimestre de 2022, les investisseurs institutionnels ont investi 3,1 milliards d’euros dans le secteur résidentiel, ce qui laisse envisager un volume record pour l’année selon BNP Paribas RE.
En 2021, environ 7,4 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier résidentiel en France. Les dix premières transactions ont totalisé 3,2 milliards d’euros. Stéphane Imowicz, PDG d’Ikory, souligne que cette année-là a été marquée par une cinquantaine de possibilités d’investissement dépassant chacune les 10 millions d’euros. Ces opérations représentaient au total près de 4 milliards d’euros dont presque 15 unités valant plus de 50 millions chacune. En région parisienne seulement se concentrent environ 70 % des montants mis en vente.
D’après CFNews Immo, environ 5 milliards d’euros ont été investis dans le logement en France en 2021. Powerhouse Habitat a réalisé deux des quatre plus importantes transactions cette même année : l’une portant sur l’acquisition de majeure partie (85%)d’un ensemble immobilier comprenant seize immeubles auprès du groupe EDF évalués à hauteur de €218M ; cela comprend aussi trois cent quatre-vingts logements répartis en trente et un mille mètres carrées habitables; tandis que la seconde transaction concernait l’achat de trente-et-un immeubles résidentiels auprès du SCPI Domivalor IV géré par Immovalor Gestion , une filiale du groupe Allianz négociée directement pour une valeur totale s’élevant à €207M ; cet acquisition comporte huit cent soixante-quatorze logements avec tous une surface totale habitable estimée à cinquante-mille mètres carrées repartie entre moitié région parisienne et autre moitié grandes métropoles régionales.Daniel Rigny président TwentyTwo Real Estate souligne « ces acquisitions s’intègrent pleinement dans notre volonté visant à accroitre notre patrimoine afin diversifier notre offre locative avec prix abordable dotés haut niveau service et confort.
L’essor des grandes villes en province
A Paris, les prix de l’immobilier ne montent plus comme avant, et même baissent dans certains quartiers. Le marché immobilier est désormais plus dynamique en province à cause de la crise sanitaire et du télétravail. TwentyTwo Real Estate utilise différents critères pour repérer les zones avec un fort potentiel d’investissement, comme l’accès à internet haut débit, la proximité des transports en commun, des espaces verts ou des grands espaces extérieurs. Ces critères correspondent aux attentes d’une population urbaine cherchant à se déconnecter tout en restant connectée. Par exemple, l’entreprise réalise actuellement la rénovation d’un ensemble de 200 logements construits en 1974 à Marseille. Cette rénovation vise à respecter le caractère initial des lieux tout en s’adaptant aux besoins actuels, incluant une meilleure isolation thermique, un confort de vie accru et une vie collective améliorée.
Une montée en flèche des prix à l’échelle générale
Après l’envolée des prix dans les grandes villes, on observe un intérêt croissant pour les villes de sous-préfectures proches des métropoles comme Melun et Bergerac. Les maisons sont particulièrement populaires auprès des ménages cherchant à s’éloigner des grandes agglomérations ou à vivre à la campagne. Ainsi, selon les notaires, c’est dans la région rennaise que les prix ont le plus augmenté sur un an (+13,1% au 3e trimestre 2021), suivie par Montpellier, Toulon, Nice, Bordeaux, Marseille, Nantes, Lille, Lyon et Saint-Etienne.
Quant aux appartements, les hausses les plus importantes concernent Orléans (+10,4%) et Reims (+10,2%), deux villes recherchées pour leur proximité avec Paris. Rennes se classe également parmi les premiers en raison de la LGV Paris-Rennes (1h30). Viennent ensuite Saint-Etienne, Dijon , Toulon , Le Havre , Lille , Nantes et Marseille.
Le CREDOC souligne aussi l’attrait croissant pour les petites villes ainsi que le succès des villes moyennes et des zones périphériques. Selon Thomas Lefebvre de Meilleurs Agents, »l’époque où Paris et les 10 plus grandes métropoles françaises dominaient le marché est révolue ». Un phénomène de relocalisation vers des petites et moyennes villes est observé par les notaires. Par exemple autour de Lyon , on constate une tendance à s’installer dans des communes de moins de 3 500 habitants situées dans des départements voisins (Isère,Ain Loire) offrant davantage d’espace vert et une accessibilité financière accrue.
La même dynamique est observée à Toulouse avec l’intra-muros ainsi que dans sa métropole; Poitiers voit ses prix médians augmenter de 15 % en un an,Troyes +12 % ou encore Nîmes +6 %. Une étude du réseau Century 21 met également en avant l’essor des maisons en périphérie urbaine: « Les ménages privilégient désormais ces villes moyennes gravitant autour des grandes métropoles.
Transactions dans l’immobilier résidentiel : vers un atterrissage en 2022 ?
Après une forte croissance en 2021, le marché immobilier montre des signes de ralentissement depuis avril 2022. Les prix dans les grandes villes françaises commencent à stagner, et cette tendance s’observe également dans les zones rurales où la hausse est moins marquée que l’an dernier. À l’échelle nationale, les prix ont augmenté de 1,7% au premier semestre 2022, contre 3,8% à la même période en 2021.
Ce phénomène de stabilisation devrait se maintenir au second semestre en raison de plusieurs facteurs. L’augmentation historique des taux d’intérêt décidée par la BCE en juillet va impacter les conditions d’obtention des crédits immobiliers. Les experts prévoient ainsi une possible hausse des taux d’emprunt vers les 2% d’ici la fin de l’année.
Les critères plus stricts imposés par le Haut conseil de stabilité financière depuis janvier contribuent déjà à un nombre croissant de refus de prêts pour les particuliers.
Les acteurs majeurs du secteur immobilier confirment cette tendance : la FNAIM estime que la hausse des prix devrait plafonner à 3% cette année alors que le volume des ventes pourrait reculer entre 8 et 10%.
