Déterminer le coût d’achat réel : tenir compte de tous les paramètres
Il n’est pas toujours facile de savoir si un investissement immobilier sera rentable. Pour calculer le rendement, il faut prendre en compte tous les coûts liés à l’achat et à la location du bien. Le premier élément à considérer est le prix d’achat, incluant les frais et taxes. Il faut aussi penser aux éventuels travaux avant la mise en location, aux frais de notaire et d’agence.
En intégrant tous ces coûts, on obtient le prix total d’acquisition. Par exemple, pour un appartement acheté 100 000 € avec des frais d’agence inclus, il faudra ajouter environ 8,7% de frais de notaire ainsi que les dépenses pour la rénovation ou la peinture.
Prix du logement : 100 000 € (frais d’agence inclus)
Frais de notaire : 8 700 €
Frais de peinture (rénovation légère) : 1 500 € TTC
Coût total d’acquisition : 110 200 €.
Déterminer le revenu locatif net
Pour obtenir le vrai rendement de votre investissement immobilier, il est essentiel d’évaluer les loyers réellement perçus, en déduisant les frais associés à la location tels que les frais d’agence et de gestion. Il ne faut pas oublier les éventuelles garanties comme la GLI. En soustrayant ces charges du loyer perçu, vous obtiendrez le revenu net lié à la location du bien. Par exemple : Loyer annuel : 6000 € Frais de mise en location (étalés sur 4 ans) : 125 € par an Frais de gestion : 360 € par an Assurance loyer impayé : 180 € par an Total annuel net : 5335 € charges comprises.
Première évaluation du rendement effectif
Une fois que vous connaissez le prix d’achat et les loyers perçus, vous pouvez estimer un premier taux de rentabilité brute. Il suffit de diviser le montant annuel des loyers par le prix total d’acquisition du bien.
Dans notre exemple :
Prix d’achat total : 110 200 €
Revenu locatif annuel : 5 335 €
Rentabilité brute : 5 335 / 110 200 = 4,84% par an.
Calculer les dépenses effectives
La première étape pour calculer le vrai rendement locatif d’un investissement immobilier ne se limite pas au taux de rentabilité brut. Il faut également prendre en compte les charges supportées par le propriétaire bailleur telles que les charges de copropriété, les impôts fonciers, les intérêts d’emprunt et autres frais liés à la gestion du bien. En ajoutant tous ces éléments, on peut estimer précisément combien coûte réellement la location du logement chaque année au propriétaire. Cela permet d’avoir une vision plus claire et approfondie de la rentabilité effective de l’investissement immobilier.
Déterminer le véritable rendement locatif de votre investissement immobilier
Une fois que vous avez le prix total d’achat, les loyers et les charges, vous pouvez calculer le rendement réel de votre investissement locatif. Pour ce faire, soustrayez les charges annuelles des loyers pour obtenir le revenu net. Divisez ensuite ce montant par le prix d’achat total et multipliez le résultat par 100 pour obtenir la rentabilité annuelle.
Prix d’acquisition total : 110 200 €
Loyer annuel : 5 335 €
Charges annuelles : 1 300 €
Revenu net (loyer – charges) : 4 035 €
Rendement : 4 035 / 110 200 = 3,66% par an
Il est important de noter que ce calcul ne prend pas en compte la fiscalité. Cependant, l’impact sur votre patrimoine peut varier considérablement selon le dispositif fiscal choisi, comme la défiscalisation en loi Pinel, Denormandie ou Malraux.
Enfin, pour déterminer le rendement final de votre investissement immobilier locatif, il faut prendre en compte le prix de revente du bien. Ce montant n’est connu qu’une fois la transaction réalisée. En intégrant ce prix de cession comme un flux positif dans vos calculs, vous obtiendrez ainsi le taux de rendement interne (TRI) global prenant en considération la valorisation du bien au fil des années de détention.
